Postępowania wywłaszczeniowe są trudne, bo chyba żaden właściciel nie cieszy się z przymusowego pozbawienia go prawa własności. A do tego zazwyczaj uważa, że przyznane mu za to odszkodowanie nie jest wystarczające. Procedury zostały jednak opisane i wystarczy, że urzędnicy będą się ich trzymać. To, że nie muszą reagować na każde żądanie niezadowolonego wywłaszczonego potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2022 r.

Spór o wartości

Sprawa dotyczyła ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi ekspresowej. Jej były właściciel nie był zadowolony z jego wysokości ustalonej przez wojewodę. Jego zdaniem odszkodowanie zostało ustalone na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Wywłaszczony podkreślał zwłaszcza to, że przy wyliczaniu należnych mu kwot pominięto operat szacunkowy dotyczący sąsiedniej nieruchomości oraz kontroperat dotyczący jego działki.

Organ odwoławczy uznał, że urzędnicy wojewody nie naruszyli prawa. Zauważono, że w świetle operatu nieruchomość jest położona poza terenem zabudowanym, na tyłach kompleksu leśnego, wśród łąk. Nieruchomość sąsiaduje z działkami niezabudowanymi.

Autorka operatu ustaliła, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z zapisem jako użytki zielone. Okazało się, że ceny gruntów rolnych i użytków zielonych są niższe od wykupowanych pod inwestycje drogowe. Stąd przeznaczenie działki rolnej pod drogę zwiększa jej wartość. W związku z tym biegła określiła jej wartość rynkową dla alternatywnego sposobu użytkowania jako podstawy określenia odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Do wyceny wybrano zaś metodę porównywania parami.

Biegła przeanalizowała rynek nieruchomości drogowych na terenie powiatu janowskiego w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Urzędnicy podkreślili, że na tak określonym rynku nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi.

Dlatego zakres badania rozszerzono na tereny wiejskie południowych i najbliżej położonych powiatów. Tak wyodrębniono kilkadziesiąt transakcji dotyczących działek niezabudowanych przeznaczonych na cele drogowe. Ceny gruntów były bardzo rozproszone i kształtowały się od ok. 9 zł/mkw. do ponad 12 zł/mkw. Do wyceny wyłoniono cztery najbardziej podobne. Dlatego, jak tłumaczyli urzędnicy, biegła stwierdziła stabilizację cen i nie aktualizowała ich trendem czasowym.

Wywłaszczony nie dawał za wygraną, ale racji nie przyznał mu ani Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, ani NSA. Oddalając ostatecznie jego skargę kasacyjną NSA nie zgodził się, że znaczenie dla sprawy miało to, iż działki porównawcze w dacie ich nabycia nie stanowiły dróg publicznych, nie ma żadnego znaczenia. Skarżący utożsamia działki drogowe z drogami publicznymi. Tymczasem drogi publiczne stanowią własność tylko podmiotów publicznych lub Skarbu Państwa i z tego powodu co do zasady nie podlegają obrotowi. Natomiast w sporządzonym operacie biegła do porównania przyjęła działki nabywane pod drogi publiczne, które rzecz jasna w dacie nabycia nie mogły jeszcze stanowić dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych.

NSA zauważył też, że operat sporządzony za zlecenie strony nie był w sprawie dowodem z opinii biegłego. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje bowiem po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. A przeprowadzenie takiego dowodu ma miejsce z inicjatywy organu.

Wszystko w porządku

Sąd podkreślił, że w postępowaniu dotyczącym ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości nie istnieje pojęcie „kontroperatu”. Dlatego sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości jego sporządzenia. W spornej sprawie przedłożenie operatu sporządzonego na zlecenie strony nie obligowało zatem organu do poddania obu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców. Ocenie podlegał wyłącznie operat mający status opinii biegłego. NSA zwrócił jednak uwagę, że sam skarżący był uprawniony do poddania opinii rzeczoznawcy ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców, ale z tego nie skorzystał. Niemniej odmowa uznania wiarygodności operatu sporządzonego na jego zlecenie nie świadczy o naruszaniu procedury.

Sąd zgodził się ponadto, że w przypadku zwiększenia wartości nieruchomości wynikającego z przeznaczenia działki na cele drogowe, jej wartość należało ustalać według wartości gruntów, z których tę działkę wydzielono. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: I OSK 1551/21