1 sierpnia 2024 r. weszła w życie nowelizacja rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2022 r. poz. 1225) – tj. rozporządzenie ministra rozwoju i technologii z 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2023 r., poz. 2442 ze zm.; dalej: rozporządzenie zmieniające, nowelizacja). W zamyśle prawodawcy wprowadzone zmiany mają służyć ograniczeniu praktyk związanych z tzw. patodeweloperką, tj. z działaniami, których celem jest maksymalizowanie zysków kosztem dobrej architektury, zdrowego rozsądku, a niekiedy obowiązków wynikających z przepisów.
Jak wynika z uzasadnienia projektu nowelizacji, proces porządkowania zasad budowy budynków wielorodzinnych rozpoczęto nie tylko z myślą o komforcie mieszkańców, ale również uwzględniając interesy inwestorów (zob. uzasadnienie projektu rozporządzenia: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12371900/katalog/12969239#12969239; dalej: u.p.).
Czytaj więcej:
Drugi kwartał 2024 roku przyniesie inwestorom z branży nieruchomości spore zmiany. Dotyczą one warunków techniczno-budowlanych, jakie powinny spełn...
Pro
Nowe regulacje zmieniają zasady sytuowania budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków inwentarskich, gospodarczych, produkcyjnych, magazynowych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni oraz budynków oświaty i wychowania. Dodatkowo zmiany dotyczą planowania miejsc postojowych, ograniczania zabetonowywania placów publicznych, tworzenia placów zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych. Ponadto wprowadzono regulacje w zakresie pomieszczeń przeznaczonych do karmienia i przewijania dzieci oraz do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.
Czym jest „plac publicznie dostępny” – termin wprowadzony nowelizacją?
Dla potrzeb omawianej nowelizacji wprowadzono definicję „placu publicznie dostępnego”, rozumiejąc go jako ogólnodostępny teren placu, rynku, służący rekreacji lub komunikacji. Jest to teren przewidziany w planie miejscowym jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku planu – jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz, lub jako droga oznaczona symbolem dr.
Jaka musi być odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego od granic działki?
Nowelizacja obejmuje regulacje dotyczące odległości, jakie powinien mieć budynek mieszkalny wielorodzinny od granic działki. Przyjęto, że odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki będzie wynosić minimum 5 m, bez względu na to, czy w ścianie będą okna lub drzwi, czy też nie. Do tej pory odległość ta wynosiła minimum 3 m w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – 4 m. Celem tej zmiany ma być „luźniejsza zabudowa”, co w założeniu może przyczynić się do zwiększenia komfortu użytkowania (zob. u.p.).
W związku z tym, że publicznie dostępny plac jest terenem dostępnym, na którym może znajdować się np. deptak czy zieleń, prawodawca odstąpił w tym przypadku od wymagań w zakresie odległości budynków od granicy działek, na których znajdują się te tereny (zob. u.p.).
A co z „przyklejeniem się” budynku do innego budynku?
Dotychczasowa regulacja dotyczyła „przylegania swoją ścianą”, nie wskazując, czy nowy budynek musi przylegać całą długością ściany, co w praktyce powodowało wątpliwości interpretacyjne dotyczące tego, jakie fragmenty ścian budynków powinny do siebie przylegać. W nowelizacji sprecyzowano, że nowy budynek powinien przylegać do budynku istniejącego „całą długością swojej ściany”, co oznacza, iż istniejący budynek może mieć w granicy dłuższą ścianę niż budynek nowo powstający. Możliwy jest również przypadek, gdy stykające się ze sobą ściany mają taką samą długość. Jednak nie jest dopuszczalne, żeby nowy budynek miał dłuższą ścianę niż budynek istniejący i żeby takie budynki stykały się ze sobą tylko narożnikami (zob. u.p.).
Jaka obowiązuje odległość balkonów od granic działki?
W związku ze zmianą dotyczącą odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki budowlanej zmieniono również odległość balkonów w takim budynku od granicy działki. Obecnie odległość taka będzie wynosić 3 m, co w założeniu ma zapewnić komfort użytkowania użytkownikom sąsiednich nieruchomości. Dotychczasowa odległość 1,5 m od granicy działki będzie dotyczyła balkonów w innych budynkach niż budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych (zob. u.p.).
A jaka musi być odległość pomiędzy balkonami?
Zmiany od 1 sierpnia 2024 r. obejmą również balkony i loggie. Jak wynika z uzasadnienia projektu rozporządzenia, zmiana była podyktowana tym, że pojawia się coraz więcej budynków z dużą liczbą balkonów, które umieszczone są na jednej płycie balkonowej, a oddzielone są np. ażurowymi niskimi ściankami. Podobnie jest z loggiami, które sąsiadują ze sobą, a przedzielone są jedynie np. ażurową przegrodą. W celu zapewnienia komfortu użytkowania mieszkańcom lokali zdecydowano, że w przypadku gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, stosuje się między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, zapewniającej komfort użytkowania, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30 proc. i nie większej niż 50 proc. (zob. u.p.).
Czy obowiązuje jakaś odległość budynków produkcyjnych lub magazynowych od budynków mieszkalnych?
Pojawiła się nowa regulacja dotycząca odległości budynków produkcyjnych lub magazynowych od budynków mieszkalnych lub budynków zamieszkania zbiorowego sytuowanych na działkach innych niż planowany budynek produkcyjny lub magazynowy. Do tej pory nie było co do tego wymagań. Jak wynika z uzasadnienia projektu rozporządzenia, mając na względzie bezpieczeństwo i komfort mieszkania wprowadzono odległość pomiędzy ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 mkw. a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego – wynoszącą co najmniej 30 m. Obowiązek ten będzie również dotyczył przypadku, gdy dla budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego istnieje ostateczna decyzja pozwolenia na budowę albo zostało skutecznie dokonane zgłoszenie budowy. Wymagana odległość będzie mierzona w promieniu 30 m od budynków mieszkalnych, które już istnieją, lub budynków zamieszkania zbiorowego. Wymaganie to dotyczy sytuacji projektowania budynku magazynowego lub produkcyjnego, a nie budynku mieszkalnego czy zamieszkania zbiorowego (zob. u.p.).
Ile terenu biologicznie czynnego trzeba zachować na działkach budowlanych?
W ramach walki z powszechnym zjawiskiem tzw. betonozy ogólnodostępnych rynków i placów prawodawca zdecydował, że na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania co najmniej 25 proc. powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 mkw. co najmniej 20 proc. jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Problem „zabetonowywania” terenu szczególnie dostrzegalny jest w dużych miastach, co przyczynia się do tego, że wody opadowe nie są w żaden sposób zagospodarowywane i często w przypadku nawalnych deszczy kanalizacja deszczowa nie jest w stanie przyjąć takiej ilości wody. W celu przeciwdziałania zabetonowywaniu placów publicznych zdecydowano o wskazaniu minimalnego procentu powierzchni biologicznie czynnej. Zdaniem prawodawcy wartość 20 proc. wydaje się być kompromisem pomiędzy chęcią zapewnienia zielonych placów a możliwościami w przypadku pojawienia się ograniczeń w zakresie wykonania terenu biologicznie czynnego (dot. np. kanałów technologicznych, garaży podziemnych pod placami) (zob. u.p.).
Czy zmienia się coś odnośnie do powierzchni nowych lokali użytkowych?
W § 56a nowelizacji wprowadzono regulację, według której lokal użytkowy w nowo projektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Dopuszczalne jest wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni, pod warunkiem iż lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku (zob. u.p.).
Kiedy powstaje obowiązek wykonania pomieszczenia gospodarczego?
W stosunku do budynków mieszkalnych wielorodzinnych wprowadzono obowiązek wykonania pomieszczenia gospodarczego o powierzchni minimum 15 mkw. na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Zamiast takiego pomieszczenia będzie możliwe wykonanie odrębnego budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni minimum 15 mkw. (zob. u.p.).
Ile miejsc postojowych trzeba zapewnić dla potrzeb osób z niepełnosprawnościami?
Od 1 sierpnia 2024 r. 6 proc. ogólnej liczby miejsc postojowych będzie mogło zostać uznane za miejsca parkingowe dla osób z niepełnosprawnościami. Miejsca te będą mogły być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków i oczywiście wymagają odpowiedniego oznakowania. Do tej pory nie było ograniczeń co do liczby takich miejsc zbliżonych do okien. Co istotne, w sytuacji gdy po obliczeniu liczba wyjdzie niepełna, wynik obliczeń zaokrągla się do pełnej liczby w górę. Miejsc parkingowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, może być więcej, jednak wówczas muszą się one znajdować w odpowiedniej odległości od okien. Ta zmiana ma na celu zapobieganie sytuacji, gdy w ramach inwestycji robione są wyłącznie miejsca postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają osoby z niepełnosprawnościami, i są zbliżone do budynku bez żadnych ograniczeń (zob. u.p.).
Czy zawsze trzeba budować place zabaw? Jakie są nowe wymagania dla jego budowy?
W § 40 rozporządzenia zmieniającego zmieniono regulacje w zakresie placów zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami. Do tej pory wymaganie dotyczyło zaprojektowania placu zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjnego dostępnego dla osób z niepełnosprawnościami dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę, stosownie do potrzeb użytkowych. Obecnie obowiązek budowy placu zabaw dla dzieci dotyczy nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych bez względu na to, czy jest to zespół budynków, czy tylko jeden budynek, ale tylko w przypadku, gdy w danym budynku lub zespole takich budynków znajduje się więcej niż 20 mieszkań. Plac zabaw dla dzieci powinien być dostępny także dla osób ze szczególnymi potrzebami.
Ponadto wprowadzono dodatkowe wymagania, jakie powinien spełniać plac zabaw dla dzieci. Powinien być on ogrodzony. Ogrodzenie od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego powinno spełniać odpowiednie wymagania. W pozostałych przypadkach plac zabaw może być odgrodzony żywopłotem, co jest rozwiązaniem zamiennym dla wymaganego ogrodzenia. W rozporządzeniu zmieniającym wskazano, że nasłonecznienie co najmniej 50 proc. powierzchni placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej dwie godziny, liczone w dniach równonocy w godzinach 10:00–16:00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż godzina. Zmiana była podyktowana tym, że często place zabaw są budowane w takim miejscu, gdzie nie ma cienia, a zatem w dni słoneczne i upalne są wyłączone z użytkowania mniej więcej w godzinach 11–14. Ponadto elementy urządzeń na placach zabaw mocno się nagrzewają (np. zjeżdżalnie) i niewskazane jest wtedy ich użytkowanie. W uzasadnieniu projektu wskazano, że za taką zmianą stoją też postulaty środowiska budowlanego, które wskazują na bardzo wysokie wymagania dla placów zabaw dla dzieci (odległości od okien, parkingów, ulic, śmietników, powierzchnia placów), co powoduje, iż trudno znaleźć na działce odpowiednie miejsce na plac zabaw (zob. u.p.).
Jaka musi być powierzchnia nowych placów zabaw?
Nie dopuszczając do budowy małych, wręcz „symbolicznych” placów zabaw, zdecydowano wprowadzić regulacje dotyczące minimalnej powierzchni placu zabaw dla dzieci w zależności od liczby mieszkań w inwestycji. Powierzchnia placu zabaw dla dzieci musi wynosić co najmniej:
- 1 mkw. na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań,
- 50 mkw. – gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań,
- 0,5 mkw. na każde mieszkanie – gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań,
- 200 mkw. – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.
Nowelizacja dopuszcza podział placu zabaw dla dzieci na części. Przy czym minimalna powierzchnia każdej z nich musi wynieść 50 mkw., co ma zapobiegać powstawaniu „mikroplaców” zabaw rozsianych po dużych inwestycjach. Wprowadzono wymaganie, zgodnie z którym wyposażenie placu zabaw dla dzieci oraz jego nawierzchnia powinny spełniać wymagania wynikające z polskich norm. Regulacje te, zdaniem projektodawcy, są pożądane ze względu na zwiększenie bezpieczeństwa dzieci i komfortu użytkowania placów zabaw. Według nowej regulacji plac zabaw dla dzieci nie może być wykonywany na stropodachu znajdującym się powyżej 5 m nad poziomem terenu (zob. u.p.).
Kiedy nie trzeba budować placu zabaw?
Rozporządzenie zmieniające zawiera kilka odstępstw dotyczących placu zabaw dla dzieci w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20:
- niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 750 m (liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy działki, na której znajduje się budynek) istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci,
- wykonanie placu zabaw dla dzieci o powierzchni wynoszącej co najmniej 50 proc. powierzchni, lecz nie mniejszej niż 20 mkw., w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej,
- niewykonanie placu zabaw dla dzieci i wykonanie sali zabaw o powierzchni nie mniejszej niż 50 mkw. wewnątrz budynku, w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej.
W przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, w zabudowie śródmiejskiej, dopuszczono:
- niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 300 m – liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy działki, na której znajduje się zespół budynków – istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci,
- wykonanie placu zabaw dla dzieci o powierzchni wynoszącej co najmniej 50 proc. powierzchni, lecz nie mniejszej niż 20 mkw. (zob. u.p.).
Kiedy należy budować miejsca rekreacyjne?
Niezależne od placu zabaw miejsca rekreacyjne należy budować przy zespole budynków, w którym jest więcej niż 20 mieszkań. Muszą być dostosowane do wymagań osób ze szczególnymi potrzebami. Nie zmieniono przepisu w zakresie 30 proc. udziału terenu biologicznie czynnego w powierzchni placu zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjnego. Doprecyzowano, że wymagane 30 proc. dotyczy tak placu zabaw dla dzieci, jak i miejsca rekreacyjnego (zob. u.p.).
Na czym polega zmiana katalogu pomieszczeń sanitarnohigienicznych?
W zakresie omawianych zmian poszerzono katalog pomieszczeń sanitarnohigienicznych (§ 76 rozporządzenia zmieniającego) w związku z wprowadzeniem obowiązków w zakresie pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci oraz pomieszczeń przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Obecnie do pomieszczeń sanitarnohigienicznych zalicza się łaźnie, sauny, natryski, łazienki, ustępy, umywalnie, szatnie, przebieralnie, pralnie, pomieszczenia higieny osobistej kobiet, pomieszczenia dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci, pomieszczenia dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami oraz pomieszczenia służące do odkażania, oczyszczania oraz suszenia odzieży i obuwia, a także do przechowywania sprzętu do utrzymania czystości (zob. u.p.).
Kiedy istnieje konieczność wydzielenia pomieszczenia do karmienia i przewijania dzieci oraz do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami?
Wydzielenie pomieszczenia dostosowanego i przeznaczonego wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci jest konieczne w budynku gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 mkw., a także stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 mkw. W stosunku do wcześniej obowiązującego przepisu pomieszczenie to powinno być przeznaczone tylko do tego celu. Natomiast obowiązek wydzielenia pomieszczenia dostosowanego i przeznaczonego do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami dotyczy budynków przeznaczonych na potrzeby administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 mkw., przeznaczonych na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 mkw., stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 mkw. zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej, budynków przeznaczonych na potrzeby opieki zdrowotnej (zob. u.p.).
Czy są sytuacje, że wciąż mają zastosowanie dotychczasowe przepisy?
Przepisy dotychczasowe stosuje się dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed 1 sierpnia 2024 r.:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu, lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane.
Autorka jest radcą prawnym
