Regionalna izba obrachunkowa w trakcie kontroli podważyła legalność umowy najmu (z czynszem jak za lokale użytkowe) zawartej przez gminę z ośrodkiem kultury. Czy RIO zasadnie kwestionuje umowę?
Z art. 13 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, m.in. sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd. Co do zasady, obowiązuje swoboda w zakresie nawiązywania relacji cywilnoprawnych, co wynika z art. 3531 Kodeksu cywilnego. Postanowiono tam, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Ta ostania regulacja wprowadza pewne ograniczenie w zakresie swobody kontraktowej związane m.in. z istnieniem ograniczeń w randze ustawy (poza zasadami współżycia społecznego i właściwością stosunku prawnego). W przypadku instytucji kultury, ustawodawca wprowadził pewne ograniczenia, co do form prawnych dysponowania przez te jednostki nieruchomościami. Na szczególną uwagę zasługuje korelacja przepisów art. 9 ust. 1 ustawy z 25 października 1991 r. o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej oraz przepisów art. 51 czy art. 56 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z ww. art. 9 ust. 1 ustawy o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej wynika, że jednostki samorządu terytorialnego organizują działalność kulturalną, tworząc samorządowe instytucje kultury, dla których prowadzenie takiej działalności jest podstawowym celem statutowym. Natomiast z podanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika m.in., że państwowa osoba prawna oraz państwowa jednostka organizacyjna, z dniem ich utworzenia, są wyposażane w nieruchomości niezbędne do ich działalności odpowiednio przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, organ założycielski lub przez organ nadzorujący. To wyposażenie polega na przeniesieniu na rzecz państwowej osoby prawnej własności nieruchomości albo oddaniu jej nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, w tym użytkowanie nieodpłatne, użyczenie lub na oddaniu państwowej jednostce organizacyjnej nieruchomości w trwały zarząd. Co istotne, ww. formy władania nieruchomościami będą miały zastosowanie również do samorządowych osób prawnych i samorządowych jednostek organizacyjnych, z tym że na wyposażenie tych osób lub jednostek organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa przeznacza nieruchomości odpowiednio z gminnego, powiatowego lub wojewódzkiego zasobu nieruchomości.
Czytaj więcej:
Od podatku VAT zwolniony jest czynsz pobierany przez samorząd (gminę lub powiat) z tytułu dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze. Czy za...
Pro
Zatem, z ww. przepisów wynika zamknięty katalog dopuszczalnych prawnie form dysponowania nieruchomościami przez instytucje kultury (taki status posiada ośrodek kultury), w tym – samorządowymi. Co więcej, na kanwie podanego stanu faktycznego i przywołanych przepisów warto odnotować stanowisko zawarte w wystąpieniu pokontrolnym Regionalnej Izby Obrachunkowej w Poznaniu z 16 maja 2024 r. (znak WK-0911/52/2023); źródło: https://bip.poznan.rio.gov.pl. W podanym dokumencie stwierdzono nieprawidłowość w następującym zakresie: „…jako formę władania nieruchomością przez samorządową instytucję kultury wskazano umowę najmu zawartą w dniu 23.12.2015 r. pomiędzy Gminą Ryczywół reprezentowaną przez Wójta Gminy Ryczywół a Gminnym Ośrodkiem Kultury w Ryczywole reprezentowanym przez dyrektora. Zgodnie z umową przedmiotem najmu jest część budynku komunalnego położonego w Ryczywole przy ul. Mickiewicza 14 wraz z wyposażeniem oraz instalacjami o pow. 356,73 m2. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Z tytułu czynszu za najem lokalu na podstawie zarządzenia Wójta Gminy Ryczywół w sprawie ustalenia minimalnych miesięcznych stawek czynszu najmu za lokale użytkowe ustalono kwotę 3067,88 zł”.
Zdaniem RIO, zawarcie umowy najmu w takim stanie faktycznym stanowi naruszenie przywołanych wyżej regulacji prawnych ustawy o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej w związku z art. 56 oraz art. 51 i 53–55 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zaakcentowano równocześnie, że podane przepisy dopuszczają przekazanie samorządowej instytucji kultury nieruchomości niezbędnej do jej działalności, w ścisłych formach:
a) przeniesienie na jej rzecz własności tej nieruchomości albo
b) oddanie jej nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, w tym użytkowanie nieodpłatne, użyczenie.
Natomiast w ramach wniosku pokontrolnego RIO nakazała jednostce podjąć działania zmierzające do właściwego uregulowania prawnej formy korzystania z nieruchomości stanowiących własność gminy przez samorządową instytucję kultury – ośrodek kultury prowadzący bibliotekę.
Marcin Nagórek – radca prawny
