Przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą (JDG), który rozważa zmianę formy prawnej prowadzonego biznesu w drodze przekształcenia w spółkę kapitałową, a jest właścicielem nieruchomości rolnej, powinien zwrócić szczególną uwagę na przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Znajduje ona zastosowanie niemalże do każdej transakcji czy reorganizacji, której skutkiem jest nabycie nieruchomości rolnej, w tym również na skutek przekształcenia JDG w spółkę kapitałową.

- Nie każda nieruchomość rolna podpada pod regulacje UKUR

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy dana nieruchomość ma charakter rolny w świetle przepisów UKUR. Ustawa ta zawiera własną definicję nieruchomości rolnej. Tak jak w Kodeksie cywilnym, jest nią nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, jednakże z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP) na cele inne niż rolne.

Jeżeli dla danej nieruchomości obowiązuje MPZP to ustalenie charakteru nieruchomości nie rodzi większych problemów. Schody pojawiają się w przypadku, gdy MPZP nie ma. Definicja nieruchomości rolnej zawiera bowiem szereg pojęć ogólnikowych i konieczne jest przeprowadzenie audytu takiej nieruchomości celem ustalenia jej faktycznego lub potencjalnego wykorzystania. Istotną rolę przy tym odgrywa również powierzchnia tzw. użytków rolnych, którymi są grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. Przepisy UKUR nie znajdą zastosowania do nieruchomości rolnej, której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

- Niekiedy przekształcenie będzie wymagało zgody KOWR

Jeżeli w wyniku audytu okaże się, że nieruchomość ma charakter rolny w rozumieniu UKUR, to należy ustalić, czy przypadkiem wobec przedsiębiorcy nie znajdą zastosowania ograniczenia przewidziane w tej ustawie. Mowa tu o obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, oraz zakazie dalszego zbywania tej nieruchomości przez okres co najmniej 5 lat od dnia jej nabycia. Zbycie, w tym w związku z przekształceniem, byłoby ewentualnie możliwe dopiero po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Ograniczeń tych jednak nie stosuje się gdy powierzchnia nieruchomości jest mniejsza niż 1 ha i w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta. Zgoda taka jest udzielana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej (tu przedsiębiorcy) lub interesem publicznym. Wydaje się, iż przekształcenie, które jest dokonywane najczęściej ze względów biznesowych, przykładowo takich jak chęć odseparowania majątku firmy od majątku właściciela, wzmocnienie pozycji na rynku czy pozyskanie dodatkowego finansowania zewnętrznego (w obu tych scenariuszach znacznie większym zaufaniem biznesu cieszy się spółka kapitałowa niż JDG), powinno stanowić wystarczający argument dla uznania, iż występuje uzasadniony interes przedsiębiorcy i tym samym wyrażenia zgody przez KOWR.

- Prawo KOWR do nabycia nieruchomości

Pozostaje jeszcze pytanie, czy i jakie skutki prawne może wywołać na gruncie przepisów UKUR przeniesienie nieruchomości na spółkę kapitałową w ramach przekształcenia? Zasadniczo nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Dodatkowo UKUR wprowadza kryterium obszarowe tzn. powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych już wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Ponadto, jeśli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym – co do zasady nabycie nieruchomości rolnej przez inny podmiot może nastąpić jedynie za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Przepisy powyższe nie znajdą jednak zastosowania do nabycia nieruchomości rolnej, które następuje w rezultacie przekształcenia JDG w spółkę handlową. Takie wyłączenie zostało wprost przewidziane w UKUR.

Nie oznacza to jednak, że w tej sytuacji KOWR nie przysługują żadne uprawnienia. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy w spółkę handlową, KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości. Aby KOWR mógł wykonać swoje prawo, spółka powstała na skutek przekształcenia zobowiązana jest do niezwłocznego zawiadomienia KOWR o nabyciu nieruchomości. Jeżeli cena nie wynika z treści czynności prawnej, a z takim przypadkiem będziemy mieli do czynienia w przypadku przekształcenia przedsiębiorcy, KOWR samodzielnie ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń. Jeżeli właściciel nieruchomości rolnej, czyli spółka powstała na skutek przekształcenia, chciałaby zakwestionować wysokość ceny, to powinna wystąpić do sądu w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia KOWR o nabyciu tej nieruchomości.

- Dodatkowe obowiązki spółki po przekształceniu

Po przekształceniu, spółka jako nabywca nieruchomości rolnej będzie zobowiązana do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Będzie ją także obowiązywał zakaz dalszego zbywania oraz oddawania w posiadanie tej nieruchomości przez okres co najmniej 5 lat od dnia jej nabycia, czyli zasadniczo od dnia rejestracji przekształcenia w rejestrze przedsiębiorców KRS. Ewentualne zbycie nieruchomości czy oddanie jej w posiadanie będzie wymagało pozyskania zgody KOWR.

- Konsekwencje naruszenia przepisów UKUR

UKUR przewiduje odmienne sankcje w zależności od tego, z naruszeniem której z regulacji mamy do czynienia. Nabycie nieruchomości rolnej dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami UKUR jest nieważne. Przykładowo nieważne będzie nabycie nieruchomości rolnej w razie naruszenia obowiązku zawiadomienia KOWR o nabyciu nieruchomości rolnej albo bez pozyskania zgody KOWR. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej może wystąpić KOWR oraz każda inna osoba, o ile ma w tym interes prawny.

W przypadku naruszenia zobowiązania do prowadzenia działalności przez 5 lat, KOWR będzie mógł jedynie wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Michał Boryczka, radca prawny, praktyka doradztwa korporacyjnego Kancelarii Tomczykowski Tomczykowska

Czytaj też:

Przekształcenia: problem z przeniesieniem nieruchomości z jednoosobowej działalności na spółkę kapitałową