Niedawno minęły dwa lata od wejścia w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej. To dobry moment na dokonanie analizy w jaki sposób zrealizowała swoje ratio legis. Zasadniczymi celami wprowadzenia do porządku prawnego w Polsce pierwszej ustawy deweloperskiej w 2010 roku były ochrona konsumenta, przeciwdziałanie nadużyciom i ochrona dewelopera przed niewypłacalnością. W tamtym czasie dochodziło bowiem do spektakularnych upadłości deweloperów, przez co klienci tracili często dorobek życia. Wprowadzono instytucję rachunku powierniczego, w którego wypłaty dla dewelopera są kontrolowane przez bank. Obecnie upadłości deweloperów są już bardzo rzadkie. W związku z tym, w nowej ustawie deweloperskiej (z 21 maja 2021 r.) większy nacisk położono na uporządkowanie jej regulacji oraz doprecyzowanie umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego. Cele te udało się zasadniczo zrealizować. Nie uniknięto wszak klasycznego superfluum jakim było wprowadzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego na wypadek upadłości dewelopera. Praktyka pokazała, że taki instrument jest zbędnym obciążeniem administracyjnym dla dewelopera, a ostatecznie koszty tej instytucji i tak ponosi klient (nabywca), nie uzyskując wszak „w zamian” wymiernych korzyści. Dużo poważniejszym problemem jest wszakże traktowanie przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne różnych klauzul zawartych w umowach deweloperskich, które w istocie służą usprawnieniu i przyspieszeniu procesu inwestycyjnego, leżąc tym samym również w interesie nabywców (konsumentów). Największe kontrowersje budzą postanowienia dotyczące zmiany powierzchni mieszkania oraz pełnomocnictwa.
Klauzula dotyczące nieznacznej zmiany powierzchnia lokalu mieszkalnego
Zgodnie z tego rodzaju klauzulą w przypadku gdy wielkość budowanego lokalu nieznacznie (czyli zazwyczaj do 2-3 proc. jego powierzchni) różni się od tej określonej w umowie zawartej z nabywcą, wówczas temu drugiemu nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Jeżeli nabywcą jest konsument (a tak jest najczęściej w praktyce), wówczas wspomniane postanowienia umowne bywają traktowane przez prezesa UOKiK (a czasem także i sądy – w tym SOKiK) jako abuzywne, tj. sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszające interesy konsumentów w rozumieniu art. 3851 §1 kodeksu cywilnego (k.c.) Naszym zdaniem, taka kwalifikacja budzi zastrzeżenia. Stanowi przejaw nieprawidłowego zastosowania tego przepisu, pomijając specyfikę przedsięwzięcia budowalnego. Ze względów technicznych nawet przy dołożeniu wymaganej od profesjonalisty staranności niemożliwe jest przewidzenie - w dacie podpisywania umowy deweloperskiej z nabywcą – ile dokładnie wynosić będzie powierzchnia lokalu jaki ma zostać wybudowany. Obiektywnie uzasadnione są zatem postanowienia umowne, które regulują takie przypadki, zastrzegając zarazem utrzymanie w mocy umowy (poprzez wykluczenie prawa nabywcy do odstąpienia od niej), mimo wystąpienia wspomnianej różnicy w rzeczywistej wielkości powierzchni lokalu, jednakże z tym zastrzeżeniem, że różnica ta faktycznie jest nieznaczna, tj. nie odbiegająca (in plus lub in minus) o nie więcej niż o ok. 2-3 proc. powierzchni od pierwotnie ustalonej przy podpisywaniu umowy deweloperskiej.
Czytaj więcej:
W naszej ocenie, trudno w takiej sytuacji przyjmować, że interesy nabywcy zostały naruszone, a tym bardziej w sposób „rażący” (czego wymaga ów przepis). We wskazanym przypadku owszem dochodzi do zmiany ceny mieszkania, ale następuje równocześnie zmiana wartości samego „świadczenia” ze strony dewelopera, a ściślej zmiana wartości zbywanego przezeń „produktu”. Przy założeniu, że zmiana powierzchni mieszkania polegała na jej zwiększeniu, deweloper zbywać będzie konsumentowi faktycznie większe mieszkanie, co oczywiście uzasadnia proporcjonalne podwyższenie jego ceny zgodnie z wielkością ceny za metr kwadratowy, która została pierwotnie ustalona.
Stanowisko jakie tu prezentujemy znajduje poparcie w orzecznictwie i literaturze przedmiotu. Jak to wskazał Sąd Najwyższy, „postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji powykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta” [wyrok SN z 12 września 2014 r., I CSK 624/13]. Podobnie w tej kwestii wypowiadał się także Sąd Apelacyjny w Warszawie, uznając za dozwolone postanowienia umowne, które przewidują, że „ostateczna powierzchnia lokalu może nieznacznie różnić się do powierzchni projektowej” (do 3 proc.) [wyrok S. Apel. w W-wie z 3 kwietnia 2017 r., I ACa 1465/15]; takie nieznaczne różnice są „dopuszczalne procesem budowlanym tolerancji” [wyrok S. Apel. w W-wie z 8 lipca 2015 r., VI ACa 831/15].
Przyznanie nabywcy nieograniczonego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej – tj. w każdym przypadku wystąpienia jakiejkolwiek różnicy w ostatecznej powierzchni lokalu – powodowałoby w rzeczywistości, iż nabywca ów prawie zawsze mógłby odstąpić od takiej umowy. Wówczas też zawieranie przedmiotowej umowy generowałoby na tyle wysokie ryzyko po stronie dewelopera, że zazwyczaj (prawdopodobnie w znaczącej większości przypadków) w ogóle nie decydowałby się na jej podpisanie. To zaś prowadziłoby do zredukowania podaży na rynku mieszkań, a w konsekwencji również do znaczącego ograniczenia ich dostępności oraz wzrostu ich cen. Wskazane skutki byłyby oczywiście społecznie niepożądane, godząc zarazem w interesy samych konsumentów.
W konkluzji w naszej ocenie zawarte w umowach deweloperskich klauzule przewidujące możliwość zmian ceny mieszkania (skalkulowanej proporcjonalnie do zmian powierzchni tego mieszenia) – w przypadku nieznacznego zakresu tychże zmian - nie mogą być traktowane za niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 3851 §1 k.c., nawet jeśli nie przyznają nabywcy (konsumentowi) prawa do odstąpienia od umowy w takich okolicznościach. Warto zarazem podkreślić, że prawo konsumenta do wypowiedzenia (odstąpienia od) umowy – także w razie zmiany ceny – nie jest absolutne, w tym znaczeniu, że w każdych okolicznościach musiałoby zostać przyznane konsumentowi.
Klauzula dotycząca pełnomocnictwa
Również zastrzeżenie udzielenia pełnomocnictwa na rzecz dewelopera do załatwiania spraw związanych z realizacją procesu budowlanego to jedna z klauzul nierzadko zamieszczanych w umowie deweloperskiej. Także i takie klauzule bywają – w naszej ocenie niezasadnie – kwestionowane przez prezesa UOKiK i sądy na podstawie art. 3851 k.c. Tego rodzaju klauzule są konieczne z uwagi na specyfikę procesu budowlanego, leżąc w interesie zarówno dewelopera, jak i nabywcy (konsumenta). Wzmiankowana klauzula uwzględnia proceduralno-formalne aspekty tego przedsięwzięcia (jak zwłaszcza potrzeba załatwiania wszelki zgód, pozwoleń w urzędach, itp.). Konieczność pozyskiwania przez dewelopera zgody od każdego z nabywców na dokonywanie poszczególnych czynności urzędowych w oczywisty sposób spowolniłoby (nierzadko de facto „sparaliżowałby”) cały proces sprawnego administrowania przedsięwzięciem budowlanym, tym samym wykluczając możliwość jego sprawnego (szybkiego) zakończenia. Wskazane jest zatem, aby to specjalnie ustanowiony pełnomocnik podejmował decyzje w imieniu konsumenta. Jest to rozwiązanie zasadne oraz potrzebne, mające na celu zapewnić operacyjność postępowania w zakresie realizacji („załatwiania”) kolejnych etapów procedury budowlanej.
Reasumując efektywna ochrona konsumenta wymaga, aby postanowienia umowne, które faktycznie służą takiej ochronie nie były traktowane jako abuzywne. Istotne znaczenie będzie w tej kwestii miało orzecznictwo, które może skorygować błędne interpretacje Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a w konsekwencji zmiany ustawowe w tym zakresie nie będą konieczne.
Paweł Kuglarz jest radcą prawnym i współtwórcą pierwszej ustawy deweloperskiej przygotowanej przez Fundację na rzecz Kredytu Hipotecznego
Konrad Kohutek jest profesorem zwyczajnym na Wydziale Prawa Krakowskiej Akademii im. A. Frycza-Modrzewskiego, specjalistą w ochronie konkurencji i konsumentów
