Zadatek przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Instytucja zadatku został uregulowana w art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Kluczowe zatem dla udzielenia odpowiedzi naszej Czytelniczce będzie zastanowienie się, czy w jej sprawie mamy do czynienia z „niewykonaniem przez nią umowy". Tylko bowiem w takim przypadku sprzedający będzie mógł dany przez nią zadatek zatrzymać. Jeśli bowiem niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego). Ugruntowane w tej mierze stanowisko doktryny przez „niewykonanie umowy" rozumie sytuację, w której strona zobowiązana do określonego świadczenia wraz z nadejściem terminu jego spełnienia nie realizuje ciążącego na niej obowiązku z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Z pomocą w dalszych wyjaśnieniach przychodzi nam Sąd Najwyższy, który między innymi w wyroku z 7 kwietnia 2004 r. (sygn. akt IV CK 212/03), stwierdza, iż poprzez ustalenie, iż zakup nieruchomości będzie finansowany z kredytu bankowego, obie strony umowy podejmują świadome ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez skarżącą kredytu bankowego. Z tego też względu kupującej nie można przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy.