Zagadnienie zasiedzenia nieruchomości od lat budzi duże zainteresowanie zarówno wśród osób prywatnych, jak i praktyków prawa. Dla wielu właścicieli, dzierżawców, a niekiedy spadkobierców, jest to jedyny sposób na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, którą faktycznie władają od lat, a której własności nie mogą udokumentować w formie aktu notarialnego lub wpisu w księdze wieczystej.

W obiegu publicznym często funkcjonuje uproszczony obraz zasiedzenia jako łatwego sposobu na nabycie własności nieruchomości. Tymczasem rzeczywistość sądowa bywa znacznie bardziej skomplikowana. Wymogi prawne dotyczące posiadania samoistnego, kwestia dobrej lub złej wiary, konieczność precyzyjnego zgromadzenia materiału dowodowego, a także ryzyko pojawienia się w toku postępowania innych osób roszczących prawa do nieruchomości – to tylko niektóre z wyzwań, jakie napotyka w praktyce uczestnik postępowania o zasiedzenie.

W niniejszym artykule przybliżam praktyczne aspekty prowadzenia spraw o zasiedzenie, wskazuję na typowe błędy popełniane przez wnioskodawców oraz podpowiadam, na co warto zwrócić szczególną uwagę, decydując się na tę ścieżkę uregulowania własności nieruchomości.

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności przez posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego okresu. Jest to możliwe przy zajściu dwóch okoliczności: władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ czasu przewidzianego w ustawie kodeks cywilny. Wykazanie samoistnego posiadania nieruchomości jest ustawowym warunkiem stwierdzenia nabycia prawa jej własności przez zasiedzenie.

Samoistny posiadacz. A kto to?

Samoistnym posiadaniem określa się taki stan posiadania nieruchomości, w którym dana osoba włada nieruchomością tak jak właściciel. Oznacza to, że w jej zachowaniu przejawia się wola posiadania nieruchomości dla siebie. Świadczy o tym też samodzielność decyzji dotyczących nieruchomości. Nie mniej ważne jest to, że dana osoba traktowana jest przez otoczenie jak właściciel. Posiadacz samoistny nieruchomości to ten, co uprawia ziemię i korzysta z jej plonów bądź wydzierżawia ją innym osobom.

Kto nie jest samoistny posiadaczem?

Władanie nieruchomością jako użytkownik, zastawnik, dzierżawca lub osoba mająca inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą, wyłącza możliwość jej zasiedzenia. Okresu posiadania na podstawie tych tytułów nie można wliczyć do czasu uprawniającego do zasiedzenia nieruchomości.

Jak to należy rozumieć?

Jeżeli w pierwszej kolejności nieruchomość była dzierżawiona, a gdy dzierżawa się skończyła, nadal ktoś władał ziemią bez tytułu prawnego. Tego pierwszego okresu dzierżawy nie możesz wliczyć do czasu uprawniającego do zasiedzenia. Władanie bez tytułu prawnego – już tak.

Czy można to jakoś obejść?

Można wykazywać, że pomimo zawarcia umowy dzierżawy nie dokonywana była płatność czynszu, która to cecha charakteryzuje ten stosunek prawny. Jest to ruch ryzykowny i wymagający inicjatywy dowodowej ze strony osoby wnioskującej o zasiedzenie.

Czy brak opłacania podatków wyklucza zasiedzenie?

To zależy. Na pewno samo opłacanie podatków nie doprowadzi danej osoby do zasiedzenia nieruchomości. W zdecydowanie lepszej sytuacji jest osoba, która nieruchomością włada z wyłączeniem osób trzecich, ale nie legitymuje się dowodami opłat podatkowych.

Po jakim czasie następuje zasiedzenie?

W zakresie okresów niezbędnych do uzyskania zasiedzenia jest to 20 lat przy dobrej lub 30 lat przy złej wierze. Przez pojęcie dobrej lub złej wiary należy rozumieć przeświadczenie dysponenta nieruchomości o przysługiwaniu mu prawa własności do danej ziemi. Dobra lub zła wiara posiadacza nie stanowi przesłanki uzyskania zasiedzenia. Wpływa na wydłużenie czasu oczekiwania na zasiedzenie danej nieruchomości. Gdy sąd dojdzie do wniosku, że nasze posiadanie było w złej wierze, wpłynie to na przedłużenie okresu niezbędnego do zasiedzenia. Ma to miejsce zazwyczaj w praktyce. Do sądu występują osoby, które mają świadomość, że nie posiadają tytułu prawnego do nieruchomości. Władają oni ziemią „należącą” do kogoś innego – choćby na papierze. Zasiedzenie ma właśnie usunąć ten stan niepewności i rozbieżności pomiędzy stanem posiadania a stanem prawnym. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przykładu, należy stwierdzić, że rozpoczęty w 1975 roku termin zasiedzenia upływa po 30 latach, to jest w 2005 roku.

Umowa sprzedaży nieruchomości bez aktu notarialnego. Jak liczyć tu okres zasiedzenia?

Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości w drodze umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie może być – w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości – uważana za samoistnego posiadacza będącego w dobrej wierze. Tak orzekł uchwałą Sąd Najwyższy 6 grudnia 1991 roku (sygn. akt III CZP 108/91). Pomimo upływu czasu teza powyższa jest trafna. Pogląd uznający każdego nieformalnego nabywcę nieruchomości za posiadacza w złej wierze jest utrwalony w orzecznictwie i praktyce sądowej.

Postępowanie w przedmiocie zasiedzenia

Postępowanie w przedmiocie zasiedzenie o nieskomplikowanym charakterze to zazwyczaj dwa spotkania w sądzie. Pierwsze, na którym sąd dokonuje wysłuchania wnioskodawcy i uczestników postępowania bądź świadków.

Na drugiej rozprawie – w przypadku niezgłoszenia się osób zainteresowanych nieruchomością – sąd wyda orzeczenie w przedmiocie zasiedzenia.

W sytuacji gdy wnioskujący o zasiedzenie nie ma kontaktu z osobą ujawnioną w dokumentach jako właściciel nieruchomości i nie jest w stanie podać jej danych osobowych wraz z adresem zamieszkania, sąd umieszcza w prasie ogłoszenie o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie, wzywając do udziału w sprawie wszystkie osoby zainteresowane rozstrzygnięciem w zakresie nieruchomości, której wniosek dotyczy.

Opłaty w sprawie o zasiedzenie

Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie wynosi 2 tys. zł.

W braku wskazania danych i adresu właściciela nieruchomości ujawnionego w dokumentach typu akt notarialny bądź w z rejestrze gruntów konieczne będzie zamieszczenie ogłoszenia w prasie z informacją o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie. Koszt ogłoszenia to kwota 1 tys. zł.

W sprawach skomplikowanych, czyli tam, gdzie zakres posiadania wykracza poza określone działki bądź dotyczy ich części, konieczna jest opinia biegłego geodety. Wytyczy on podczas oględzin nieruchomości przebieg zakresu posiadania nieruchomości wnioskowanej do zasiedzenia. Koszt tej czynności można ustalić, kontaktując się z biegłym geodetą, który działa na zlecenie sądu.

Wniosek o zasiedzenie Co zawiera?

We wniosku określa się położenie nieruchomości oraz wskazuje osobę, na rzecz której ma być stwierdzone zasiedzenie. Jako uczestnika postępowania wskazuje się poprzedniego dysponenta nieruchomości posiadającego tytuł własności do niej, który przez okres niezbędny nam do zasiedzenia nie realizował swych praw właścicielskich. Zasadnym jest również umieszczenie świadków na okoliczność charakteru władania ziemią (posiadania nieruchomości jak właściciel) i wymaganego okresu posiadania, z upływem którego nastąpiło zasiedzenie. Pomocne w tym zakresie mogą być osoby pracujące na ziemi z wnioskodawcą bądź jego sąsiedzi.

Jeśli zasiedzenie dotyczy nieruchomości, która znajdowała się uprzednio w posiadaniu wstępnych (ojca bądź dziadka), należy o toczącym się postępowaniu poinformować ich spadkobierców. Będą oni uprawnieni do wzięcia udziału w sprawie jako uczestnicy postępowania.

Do wniosku o zasiedzenie należy dołączyć dokumenty, które udało nam się zebrać: wykaz zmian gruntowych, wypis z rejestru gruntów, mapę nieruchomości.

Jeśli osoba, na rzecz której ma być dokonane zasiedzenie, pozostaje w związku małżeńskim, należy załączyć do wniosku odpis aktu małżeństwa.

W jakim sądzie złożyć wniosek o zasiedzenie?

Sądem właściwym do rozpoznania wniosku o zasiedzenie nieruchomości jest sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości, bez względu na jej wartość. 
Ile trwa sprawa o zasiedzenie?

Proponuję zadzwonić do sądu, gdzie ma być założona sprawa o zasiedzenie, z prośbą o informację, jaki jest okres oczekiwania na wyznaczenie pierwszego terminu rozprawy w sprawie cywilnej. Do podanej daty proponuję dodać 12 miesięcy. Prowadzone przeze mnie sprawy zazwyczaj kończą się wydaniem orzeczenia o zasiedzenie w przeciągu 18 miesięcy od złożenia wniosku do sądu.

Droga do własności ?

Czy zasiedzenie jest prostą drogą do własności? Odpowiedź musi brzmieć: niekoniecznie.

Choć ustawowe przesłanki zasiedzenia wydają się klarowne, a sama instytucja prawna została pomyślana jako narzędzie służące porządkowaniu stosunków własnościowych, praktyka pokazuje, że droga ta jest często bardziej skomplikowana, niż się początkowo wydaje.

Wymaga nie tylko spełnienia precyzyjnych warunków prawnych – takich jak wykazanie samoistnego posiadania przez odpowiednio długi czas – ale również właściwego przygotowania dowodowego, umiejętności poruszania się w skomplikowanej procedurze cywilnej oraz przewidywania możliwych sporów, zwłaszcza gdy do sprawy włączają się inni zainteresowani.

Dlatego, choć dla wielu osób zasiedzenie może być jedyną dostępną drogą do uregulowania stanu prawnego nieruchomości, nie jest to ścieżka „prosta” ani „automatyczna”. Odpowiedzialne podejście, wsparte profesjonalną obsługą prawną, znacząco zwiększa szanse na skuteczne i bezpieczne przeprowadzenie tego rodzaju postępowania.

Artykuł powstał we współpracy z siecią Kancelarie RP