Condohotel w transformacji. Nowe modele, elastyczne umowy, realistyczne zyski

Na pytania odpowiada kwalifikowany doradca restrukturyzacyjny, KPR Kancelaria Restrukturyzacyjna Kaczor Madejewska Sp. z o.o.

Condohotel to forma inwestycji łącząca zakup apartamentu inwestycyjnego z profesjonalnym zarządzaniem nieruchomością przez operatora hotelowego. W ostatnich miesiącach w mediach coraz częściej pojawiają się doniesienia o problemach tej branży. Czy jednak rzeczywiście mamy do czynienia z kryzysem samego modelu, czy raczej z przejściowymi trudnościami wynikającymi z szerszych wyzwań makroekonomicznych?

Inwestycje

Inwestowanie w apartamenty hotelowe przez lata budziło duże zainteresowanie wśród polskich inwestorów. W systemie condo właściciel nabywa poszczególne jednostki mieszkalne w obiekcie hotelowym, a następnie powierza ich zarząd profesjonalnemu operatorowi. W zamian otrzymuje gwarancję stałych zysków z tytułu czynszu oraz możliwość skorzystania z własnego apartamentu podczas pobytów właścicielskich. Czy jednak doniesienia medialne o kryzysie tej branży oznaczają koniec atrakcyjności takiej formy inwestowania?

Jak wynika z analizy rynku, problemy niektórych operatorów condohoteli nie wynikają z wad samego modelu biznesowego, lecz z szerszych wyzwań makroekonomicznych dotykających całą branżę budowlaną i inwestycyjną. W ostatnich latach koszty materiałów budowlanych wzrosły średnio o 12–15 proc., a wysoka inflacja przełożyła się na droższe finansowanie inwestycji. Produkcja budowlano-montażowa spadła w 2024 roku o 6,7 proc., co wpływa na całą branżę nieruchomości, nie tylko na condohotele.

Condohotel

Condohotel to forma inwestycji, która od typowego hotelu różni się strukturą własnościową – inwestorzy nabywają poszczególne apartamenty, które następnie są wynajmowane gościom hotelowym. W trakcie trwania umowy apartament generuje dochody, które dzielone są między właściciela a operatora zgodnie z ustalonymi zasadami podziału zysków, przeważnie w formie czynszu. Model ten gwarantuje inwestorowi bezpieczeństwo inwestycyjne poprzez profesjonalne zarządzanie obiektem bez konieczności angażowania się w jego bieżącą obsługę.

W tradycyjnym systemie condo inwestor otrzymuje zwrot z inwestycji w formie regularnie wypłacanego zysku, często gwarantowanego na poziomie 6–8 proc. rocznie, niezależnie od faktycznych wyników hotelu. Dodatkowo właściciel ma prawo do bezpłatnych pobytów w swoim apartamencie przez określoną liczbę dni w roku. To rozwiązanie zapewnia większe bezpieczeństwo inwestycyjne niż standardowy najem nieruchomości, gdzie właściciel musi samodzielnie pozyskiwać najemców i ponosić ryzyko pustostanów.

Wyzwnia

Trudności, z jakimi mierzy się obecnie branża condohotelowa, mają swoje źródło w szerszych problemach gospodarczych. Wzrost kosztów materiałów budowlanych, wysoka inflacja i droższe finansowanie inwestycji wpływają na rentowność projektów w całym sektorze nieruchomości. Wiele umów najmu zawartych w poprzednich latach przewidywało stałą stopę zwrotu, która w obecnych realiach stała się trudna do utrzymania.

Pojawiające się w mediach doniesienia o „kryzysie modelu condo” często pomijają szerszy kontekst: problemy branży budowlano-inwestycyjnej, na której ten model się opiera. – Problemy operatorów condohoteli mają charakter pośredni i wynikają raczej z ogólnych wyzwań makroekonomicznych niż z samego modelu biznesowego – podkreśla Adam Kaczor, adwokat i kwalifikowany doradca restrukturyzacyjny.

Restrukturyzacja

W przypadku gdy operator condohotelu rozpoczyna postępowanie restrukturyzacyjne, inwestorzy nie powinni popadać w panikę. Restrukturyzacja to często najskuteczniejsza metoda ochrony firmy przed kryzysem i utratą płynności finansowej. Proces ten pozwala operatorowi odzyskać płynność i kontynuować działalność poprzez zawarcie układu z wierzycielami.

Zgodnie z ustawą z 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne przedsiębiorca może skorzystać z różnych form postępowania restrukturyzacyjnego, które zapewniają ochronę przed egzekucją i dają czas na opracowanie planu naprawczego. W praktyce coraz częściej obserwuje się przypadki operatorów hotelowych, którzy dzięki profesjonalnemu podejściu do restrukturyzacji odzyskują stabilność finansową i kontynuują działalność.

Umowy najmu

Obecne wyzwania w branży wymuszają transformację tradycyjnego modelu współpracy. Zamiast sztywnych gwarancji wypłaty określonego czynszu operatorzy i inwestorzy coraz częściej decydują się na elastyczne rozwiązania uwzględniające rzeczywiste wyniki ekonomiczne obiektu.

Nowy model przewiduje podział dochodów z wynajmu zgodnie z wynikami finansowymi hotelu – im lepiej radzi sobie obiekt, tym wyższe zyski otrzymuje inwestor. Jednocześnie zachowana zostaje minimalna gwarancja, która chroni właściciela w przypadku gorszego sezonu. Taka formuła jest bardziej odporna na wahania rynkowe niż tradycyjny model i zapewnia długoterminową stabilność współpracy.

Podział zysków

Ewolucja modelu condohotelowego prowadzi do wypracowania bardziej zrównoważonych zasad podziału zysków pomiędzy właścicielami apartamentów a operatorami obiektów hotelowych. Tradycyjny model, w którym operator gwarantował stały czynsz niezależnie od wyników ekonomicznych całego obiektu, ustępuje miejsca rozwiązaniom opartym na rzeczywistych dochodach z wynajmu.

W nowych umowach, zawieranych zazwyczaj na 10–15 lat, przewiduje się podział przychodów z eksploatacji apartamentu w proporcjach 60–70 proc. dla właściciela i 30–40 proc. dla operatora. Dodatkowo umowy dzierżawy przewidują minimalną gwarantowaną stopę zwrotu (zazwyczaj 2–3 proc. rocznie) oraz możliwość rewizji warunków współpracy w przypadku znaczących zmian na rynku.

Rentowność

Realistyczne oczekiwania dotyczące zwrotu z inwestycji powinny oscylować w granicach 4–6 proc. rocznie w pierwszych latach, z możliwością wzrostu w kolejnych latach wraz z rozwojem obiektu i stabilizacją rynku turystycznego. Kluczowym czynnikiem sukcesu jest wybór odpowiedniego operatora i lokalizacji.

Condohotele położone w atrakcyjnych destynacjach turystycznych, zarządzane przez doświadczonych operatorów z transparentnym modelem biznesowym, mają największe szanse na osiągnięcie satysfakcjonujących wyników finansowych. Warto zwrócić uwagę na możliwość osiągnięcia podwójnego zysku – z dzierżawy apartamentu oraz wzrostu jego wartości w czasie.