Rz: Czy sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej jest zawsze opodatkowana VAT?
Dawid Milczarek: Przede wszystkim to zależy od tego, czy chodzi o sprzedaż samego gruntu, czy o sprze- daż budynku lub budowli. W przypadku sprzedaży gruntu obowiązuje zasada, że taka transakcja jest zwolniona zawsze, gdy dotyczy gruntu innego niż budowlany. Sprzedaż terenów, które w świetle planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy mają charakter budowlany, jest opodatkowana stawką podstawową 23 proc. Natomiast jeżeli chodzi o sprzedaż budynku, budowli lub ich części, to pierwszorzędne znaczenie ma to, czy sprzedaż następuje po dwóch latach od pierwszego zasiedlenia. Wówczas co do zasady taka sprzedaż jest zwolniona z VAT.
Jak należy rozumieć pierwsze zasiedlenie nieruchomości?
Do niedawna bardzo wielu podatników kierowało się defi- nicją wynikającą z ustawy o po- datku od towarów i usług, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie to pierwsze odda- nie do użytkowania budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub znacznym ulepszeniu (ponad 30 proc. wartości początkowej), w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Oznacza to, że w świetle takiego rozumienia pierwszego zasiedlenia, jeżeli ktoś sam sobie wybudował budynek i nigdy nikomu go nie sprzedał, nie wynajął ani w inny sposób nie oddał do używania w ramach czynności podlegającej VAT, to ten budynek nigdy nie był zasiedlony, choćby był faktycznie używany przez wiele lat. Po niedawnym wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-308/16 (Kozuba Premium Selection sp. z o.o.) jest już jednak jasne, że ustawowa definicja pierwszego zasiedlenia jest przynajmniej częściowo niezgodna z Dyrektywą VAT. Trybunał uznał, że pierwsze zasiedlenie budynku to po prostu rozpoczęcie użytkowania przez jego właściciela lub lokatora, rozpoczęcie jego konsumpcji.
O czym należy pamiętać korzystając ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości?
Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że sprzedaż nieruchomości, która z uwagi na wcześniejsze pierwsze zasiedlenie korzysta ze zwolnienia z VAT, wiąże się z obowiązkiem korekty podatku naliczonego, który został odliczony przy nabyciu takiej nieruchomości, jeżeli nie upłynął 10-letni okres korekty. Prawodawca przewidział w związku z tym możliwość rezygnacji ze zwolnienia, co pozwala na unikniecie korekty wcześniej odliczonego podatku. Należy jednak pamiętać, że rezygnacja jest możliwa wyłącznie w przypadku transakcji pomiędzy podatnikami VAT czynnymi. Zgodnie z ustawą rezygnacja musi być dodatkowo dla swej skuteczności poprzedzona zawiadomieniem naczelnika urzędu skar- bowego, przed dokonaniem dostawy, o rezygnacji. ©?
—rozmawiała Aleksandra Tarka
