Brak wszystkich ścian nie wyklucza podatku od nieruchomości

Spółka jest właścicielem nieruchomości gruntowej, na której wybudowała budynek biurowo-usługowy z halą magazynową i parkingiem. Nad stropem parkingu – na wyższej kondygnacji całego obiektu – wybudowane zostały pomieszczenia biurowo-magazynowe. Na tym samym poziomie co parking znajdowały się także pomieszczenia użytkowe, osłonięte ścianami z każdej strony. Dostęp do parkingu pozostawał otwarty z uwagi na brak części przegród budowlanych wydzielających go z przestrzeni. Z pozostałych stron parking był osłonięty przegrodami budowlanymi stanowiącymi ściany całego budynku biurowo-usługowego i hali.

Firma zapytała, czy w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2008 r. niewydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych powierzchnia parkingu w obrębie budynku spełniała definicję powierzchni użytkowej w rozumieniu prawa budowlanego.

Fiskus odpowiedział, że parking podziemny znajdujący się w bryle budynku biurowo-usługowego z halą magazynową należało opodatkować w całości jako budynek w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W jego ocenie brak ścian (przegród budowlanych) z jednej lub dwóch stron nie pozbawiał takiego obiektu charakteru budynku. W konsekwencji powierzchnia użytkowa garażu podziemnego powinna być wykazana przez spółkę jako powierzchnia użytkowa budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.

WSA w Krakowie nie podzielił tego stanowiska. Uznał, że aby zaliczyć powierzchnię naziemnego parkingu do powierzchni użytkowej całego obiektu budowlanego traktowanego jako budynek, parking ten musi posiadać wszystkie ściany (strop i ściany boczne), wydzielające go w całości z trójwymiarowej przestrzeni zewnętrznej. Częściowy brak przegród takiego parkingu może wynikać jedynie z ich funkcji, np. istniejących wjazdów i wyjazdów będących częścią ciągów komunikacyjnych, lub innych otworów np. o charakterze wentylacyjnym, których powierzchnia jest stosunkowo niewielka w porównaniu z powierzchnią całych ścian. Zdaniem WSA, definicja powierzchni użytkowej zawarta w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych w ogóle nie odsyła do prawa budowlanego.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że taka wykładnia przepisów nie jest prawidłowa. Zauważył, że zgodnie z definicją określenie „budynek" oznacza obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Pojęcie powierzchni użytkowej budynku lub jego części należy natomiast rozumieć jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Z wniosku spółki wynika, że parking (garaż) mieści się w bryle budynku i stanowi jego część. W ocenie NSA dla spełnienia przez obiekt budowlany przesłanki wydzielenia z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych nie jest konieczne zamknięcie obiektu ze wszystkich stron. Ustalenie podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości jest możliwe, jeśli istniejące przegrody – przy uwzględnieniu wszystkich kondygnacji – zakreślają granice obiektu. W spornej sprawie fiskus słusznie przyjął, że parking (garaż) mieści się na najniższej kondygnacji budynku i stanowi jego konstrukcyjną i funkcjonalną część. Parking (garaż) jest częścią budynku, a jego powierzchnia użytkowa powinna zostać zaliczona do podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Pojęcia przegrody budowlanej, zdaniem NSA, nie można zawężać do ściany w tradycyjnym rozumieniu tego słowa. Należy objąć tą kategorią również takie elementy struktury budynku, jak np. filary, słupy czy kolumny, które w sensie konstrukcyjnym mogą pełnić tę samą funkcję co ściana, i które strukturalnie wydzielają budynek lub jego część z przestrzeni.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 września 2015 r. (II FSK 2086/13).

—oprac. Aleksandra Tarka

Komentarz eksperta

Paweł Banasik, doradca podatkowy, lider zespołu ds. podatku od nieruchomości Deloitte

Rozstrzygnięcie sądu, choć niekorzystne dla podatnika, jest całkowicie zgodne z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Wyrok dotyczył specyficznego obiektu, jakim jest budynek galerii handlowej. W tego typu budynkach bardzo często zlokalizowane są parkingi, które nie zawierają pełnych ścian zewnętrznych (głównie dla zapewnienia właściwej cyrkulacji powietrza). Od strony budowlanej parkingi wewnątrzbudynkowe są zwykłymi kondygnacjami i z tego punktu widzenia nie ma argumentów, aby nie wliczać powierzchni parkingu do powierzchni użytkowej budynku. Ażurowe lub niepełne ściany także wyodrębniają obiekt z przestrzeni, możliwy jest zatem pomiar po wewnętrznej długości ścian. Twierdzenie, że w takim przypadku nie jest możliwy pomiar, gdyż w niektórych miejscach ściana jest niepełna (np. przy wjeździe na parking) byłoby sporym nadużyciem.

Należy jednak pamiętać, że wyrok zapadł w sprawie bardzo specyficznego budynku. Tez wyroku nie można zatem traktować jako wytycznych do klasyfikowania jako budynku każdego obiektu, który wydaje się być wyodrębniony z przestrzeni. Każdy obiekt budowlany jest w zasadzie wyodrębniony z przestrzeni, nawet most lub droga. To jednak jeszcze nie oznacza, że każdy obiekt jest budynkiem. Dlatego wiaty magazynowe, które posiadają np. tylko dwie ściany nie mogą być traktowane jak budynki. Istotne jest również to, że do powierzchni użytkowej może być zaliczona wyłącznie powierzchnia kondygnacji. Jeśli zatem pozioma powierzchnia budynku nie spełnia kryterium kondygnacji, to nie może być wliczana do powierzchni użytkowej budynku. Kondygnacją nie jest np. antresola, taras lub zaadaptowany dach itp.