Amortyzacja a opłata dla rzeczoznawcy za wycenę

Alfa SA nabyła nieruchomość. Grunt oraz znajdujący się na nim budynek mają zostać zaliczone do środków trwałych spółki Alfa. Przed zakupem nieruchomości spółka Alfa zleciła rzeczoznawcy majątkowemu wycenę budynku (bez gruntu). Fakturę za wykonany operat spółka Alfa otrzymała przed dniem zakupu nieruchomości. Czy poniesione przez spółkę Alfa wydatki w kwocie netto (VAT wynikający z otrzymanej od rzeczoznawcy faktury zostanie w całości odliczony przez spółkę Alfa) na operat szacunkowy nieruchomości spółka Alfa może zaliczyć bezpośrednio w ciężar kosztów uzyskania przychodów czy powinna powiększyć o koszty jego sporządzenia wartość początkową budynku (środka trwałego)? – pyta czytelniczka.

Aby wydatek poniesiony przez podatnika mógł być przez niego ujęty w kosztach uzyskania przychodu, musi spełniać następujące warunki:

- został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie są kosztem uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na jego działalność przez osoby inne niż podatnik),

- jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

- pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

- został poniesiony w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

- został właściwie udokumentowany,

- nie może znajdować się w gru pie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Dopiero przy sprzedaży

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy o CIT powiększają wartość środków trwałych stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, są jednak kosztem uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych – bez względu na czas ich poniesienia.

Nie można jednorazowo

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne – zob. art. 15 ust. 6 ustawy o CIT).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nabyty grunt i budynek mają zostać przez spółkę Alfa uznane za środki trwałe. A zatem kluczowe dla odpowiedzi na pytanie czytelniczki jest ustalenie, czy poniesiony wydatek na operat szacunkowy nieruchomości (a ściśle rzecz biorąc: budynku) powinien powiększyć wartość początkową środka trwałego – budynku.

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c ustawy o CIT, m.in. stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi (zob. art. 16a ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT).

Co obejmuje cena nabycia

Za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia (zob. art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT). Za cenę nabycia uważa się natomiast kwotę należną zbywcy:

- powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz

- pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku (zob. art. 16g ust. 3 ustawy o CIT). Cenę nabycia koryguje się o różnice kursowe naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego (zob. art. 16g ust. 5 ustawy o CIT).

Poniesiony przed dniem przekazania

Cena za sporządzenie operatu szacunkowego powinna powiększać wartość zakupionego środka trwałego jako „koszt związany z zakupem środka trwałego", w przypadku gdy został on naliczony przed dniem przekazania tego środka do używania u kupującego (wyrok WSA w Gliwicach z 6 października 2014 r., I SA/Gl 119/14).

W przedmiotowej sprawie należy przyjąć, że skoro spółka Alfa poniosła wydatki na operat szacunkowy (wycena budynku) przed dniem przekazania środka trwałego do używania (poniosła je przed dniem zakupu nieruchomości), to zwiększają one jego wartość początkową dla celów amortyzacji. Wydatki na operat początkowy powiększają tylko wartość początkową budynku, gdyż operat ten obejmuje wyłącznie wycenę budynku (bez gruntu). Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że podatek naliczony z otrzymanej faktury zostanie w całości odliczony przez spółkę Alfa, a zatem do wartości początkowej budynku należy doliczyć wydatki na operat szacunkowy w cenie netto.

Przykład

Załóżmy, że spółka Alfa za wycenę nieruchomości zapłaciła netto 2000 zł. Wartość nabywanej nieruchomości wyniosła 1 000 000 zł, w tym wartość gruntu 150 000 zł, a budynku 850 000 zł. Operat szacunkowy dotyczył tylko wyceny budynku, a zatem kwota 2000 zł powiększy wartość początkową budynku (środka trwałego).

Przykład

Załóżmy jednak, że operat szacunkowy wyceniał nie tylko budynek, ale także grunt (nie została odrębnie określona wartość usługi polegającej na wycenie budynku i wycenie gruntu). W takim przypadku wydatek poniesiony na nabycie operatu w kwocie netto należy przyporządkować odpowiednio do wartości początkowej budynku – środka trwałego (85 proc., tj. 1700 zł) oraz do wartości początkowej gruntu – środka trwałego (15 proc., tj. 300 zł). Należy przy tym pamiętać, że amortyzacji podlega tylko budynek.

Autor jest doradcą podatkowym