Porozumienie o przedterminowym rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego daje prawo do odliczenia VAT

Tak uznała Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 31 marca 2015 r. (IBPP2/443-1290 /14/ICz).

Stan faktyczny

Pod koniec grudnia 2014 r. podatnik wystąpił o interpretację dotyczącą VAT. Wyjaśnił, że prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie sprzedaży detalicznej towarów spożywczych, w formie sklepów samoobsługowych. Punkty są lokowane w wynajmowanych w tym celu lokalach użytkowych. Z wniosku wynikało, że w lutym 2012 r. przedsiębiorca zawarł umowę najmu lokalu użytkowego na pięć lat liczonych od dnia jej podpisania do 3 lutego 2017 r., z możliwością rozwiązania stosunku najmu tylko i wyłącznie w przypadkach określonych w umowie. Umowa najmu nie zawiera zapisu o możliwości jej rozwiązania z zachowaniem okresu wypowiedzenia, a także zapisu o ewentualnym odszkodowaniu.

Z uwagi na nierentowność prowadzonej działalności handlowej w tym lokalu i systematycznie osiąganą stratę mężczyzna zadecydował o likwidacji placówki handlowej.

Wyrokiem z listopada 2014 r. sąd rejonowy zasądził od niego na rzecz wynajmującego należności z tytułu zaległego czynszu za trzy miesiące. Sąd wskazał w uzasadnieniu, że umowa najmu nadal łączy strony toczącego się procesu (wyrok prawomocny).

Mężczyzna wyjaśnił, że obecnie chce zawrzeć z wynajmującym porozumienie, na mocy którego umowa najmu zostanie rozwiązana, a on uiści wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Podkreślił, że on i jego kontrahent są czynnymi podatnikami VAT. Zapytał, czy faktura VAT dokumentująca wartość wynagrodzenia z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu na podstawie porozumienia da mu prawo do odliczenia VAT.

Sam uważał, że tak. W jego ocenie zapłata, którą wynajmujący otrzyma od niego, będzie zapłatą za czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Wynajmujący będzie zobowiązany udokumentować tę usługę fakturą zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2014 r. art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W tych warunkach, zdaniem wnioskodawcy, będzie on uprawniony do odliczenia VAT.

Rozstrzygnięcie

Fiskus potwierdził to stanowisko. Po gruntownej analizie przepisów i orzecznictwa europejskiego urzędnicy podkreślili, że w opisanej sprawie zawarcie porozumienia oraz wpłacenie określonej kwoty na rzecz wynajmującego prowadzi do zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób, niż było to pierwotnie przewidziane. Nie jest natomiast rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez którąś ze stron umowy z ciążących na niej obowiązków.

Wypłacone wynagrodzenie jest zatem formą zapłaty za określone działanie wynajmującego, tj. za wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy. Fiskus potwierdził, że w opisanym przypadku istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem. Zgodę na zaniechanie określonej czynności (odstąpienie od umowy), za którą wynajmujący otrzymuje określoną kwotę pieniężną, należy traktować jako świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT. Jest bowiem spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W interpretacji stwierdzono, że czynność zawarcia porozumienia pomiędzy wynajmującym i najemcą dotyczącego wyrażenia zgody na wcześniejsze rozwiązanie zawartej umowy, jest odpłatnym świadczeniem usług podlegającym opodatkowaniu VAT. Czynność ta nie została wymieniona w przepisach jako objęta zwolnieniem przedmiotowym. W konsekwencji wynajmujący powinien udokumentować ją fakturą VAT zgodnie z art. 106a pkt 2 ustawy o VAT.

Ponadto urzędnicy zgodzili się, że wypłata wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego z powodu nierentowności prowadzonej działalności handlowej w przypadku podatnika jest pośrednio związana z wykonywaną przez niego działalnością opodatkowaną. Spełniony jest również warunek podmiotowy, gdyż odliczenia będzie dokonywał podatnik VAT czynny.