Wynajem lokali na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT

Takie stanowisko potwierdza interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19 sierpnia 2014 r. (ITPP1/443-561/14/JP).

Analizowana interpretacja dotyczyła opodatkowania VAT wynajmu mieszkań przez osobę prywatną firmie na cele mieszkaniowe jej pracowników. Wnioskodawca przedstawił w opisie stanu faktycznego, że jest właścicielem kilkunastu mieszkań, które wchodzą w skład jego majątku osobistego. Wskazał, że mieszkania te wynajmuje wyłącznie na cele mieszkaniowe osobom fizycznym oraz firmom na cele mieszkaniowe ich pracowników. Wnioskodawca podkreślił, że najem ten nie ma charakteru krótkoterminowego, tj. kilku lub kilkunastodniowego. We wniosku zadał pytanie, czy wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe pracowników firm jest zwolniony od podatku od towarów i usług.

Zdaniem wnioskodawcy na podstawie ?art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynajem lokali mieszkalnych firmom dla zatrudnionych w nich pracowników korzysta ze zwolnienia z VAT. Argumentował on, że lokale te mają charakter mieszkalny i służą wyłącznie celom mieszkaniowym, a okres najmu jest zróżnicowany – kilkuletni lub miesięczny, ?i nie ma znamion krótkotrwałego zakwaterowania.

Organ podatkowy uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe. Wskazał, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT usługi wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, podlegają zwolnieniu z VAT. Jednocześnie podkreślił on, że wyłączeniu ze zwolnienia podlega świadczenie usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 55). Zdaniem organu aby móc skorzystać ze zwolnienia, wszystkie przesłanki zawarte ?w art. 43. ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT muszą być spełnione. Organ zauważył, że celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Cel mieszkaniowy jest bowiem związany ze stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego. Realizacja tego celu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Zasadniczą kwestią rozstrzygającą, czy dana usługa podlega opodatkowaniu czy zwolnieniu, jest więc tutaj ustalenie celu realizowanego przez osobę bezpośrednio biorącą udział w świadczeniu usług.

Organ podkreślił przy tym, że art. 43 ust. 1 pkt 36 nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju działalności gospodarczej czy formy prawnej podmiotu nabywającego usługę najmu. W konsekwencji organ potwierdził stanowisko wnioskodawcy, że wynajem podmiotom gospodarczym lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe ich pracowników korzysta ze zwolnienia z VAT.

Andrzej ?Kapczuk, doradca podatkowy, starszy menedżer w dziale doradztwa podatkowego EY w zespole podatków pośrednich

Zwolnienie wprowadzone art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT przewidziane dla podmiotów świadczących usługi najmu lokali mieszkalnych ?na własny rachunek uzależnione jest od celu, do jakiego dany lokal jest wykorzystywany w ramach świadczonej usługi. Forma prawna najemcy oraz rodzaj wykonywanej przez niego działalności gospodarczej nie powinien mieć w tym zakresie znaczenia. Dlatego wynajem lokalu mieszkalnego podmiotowi gospodarczemu będącemu podatnikiem VAT, który nabywa usługi najmu w celu zapewnienia zakwaterowania dla swych pracowników, słusznie został zakwalifikowany przez organ jako świadczenie usług zwolnione z VAT.

W praktyce świadczący usługi najmu lokali mieszkalnych mogą jednak mieć problemy ?z prawidłową kwalifikacją tych usług na gruncie przepisów o VAT. Często bowiem osoba realizująca tego typu usługi na rzecz podmiotu gospodarczego bądź osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie musi wiedzieć, ?w jakim celu dany lokal mieszkalny jest ostatecznie wykorzystywany.

Zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ?nie ułatwia podatnikom również to, że organy podatkowe w przeszłości prezentowały różne stanowiska w tym zakresie. Znane są interpretacje indywidualne potwierdzające, że decydujące znaczenie dla określenia możliwości zwolnienia ma ostateczne wykorzystanie lokalu mieszkalnego, niezależnie od statusu podmiotu, który je wynajmuje (np. IPPP3/443-1234/11-2/JK). ?Z drugiej strony, w niektórych interpretacjach organy wskazywały, że każdy stosunek gospodarczy powinien być rozpatrywany odrębnie, ?co oznacza, że w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym należy zastosować stawkę VAT w wysokości 23 proc., bez względu na cele, w jakich faktycznie te lokale będą wykorzystywane. W szczególności zdarzają się interpretacje, według których stawka 23 proc. ma zastosowanie w sytuacji wynajmu lokalu mieszkalnego podmiotowi gospodarczemu, który dalej go podnajmuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż wówczas celem realizowanym przez ten podmiot jest cel gospodarczy (finansowy), a cel realizowany przez ostatecznego konsumenta nie ma znaczenia dla kwalifikacji usługi najmu świadczonej przez wynajmującego lokal temu podmiotowi gospodarczemu (np. interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach ?z 18 lipca 2012 r., IBPP2/443-302/12/BW).

Reasumując, aby móc skorzystać ze zwolnienia ?z VAT należy upewnić się, że oddawany w najem firmie (bądź osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą) lokal mieszkalny będzie faktycznie wykorzystywany na cele mieszkaniowe (przez pracowników firmy bądź przez tę osobę). Można to zrobić poprzez zawarcie odpowiednich zapisów w umowie najmu.

Natomiast w sytuacji gdy osoba oddająca w najem firmie lokal mieszkalny nie jest w stanie kontrolować celu, w jakim ostatecznie lokal ten będzie wykorzystany, usługa taka może być przez organy kwalifikowana jako opodatkowana VAT na zasadach ogólnych (23 proc.).

Współautorem komentarza ?jest Marta Kolbusz-Nowak, ?starszy konsultant w dziale doradztwa podatkowego EY ?w zespole podatków pośrednich