Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy ?z 12 stycznia o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa) obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Zasadę tę modyfikuje ust. 2 stanowiący, że jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, to obowiązek podatkowy powstaje ?1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistnieje zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania, to podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie (ust. 3). Przepisy definiują też moment wygaśnięcia obowiązku podatkowego, którym jest upływ miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, to podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek (ust. 4 i 5).

Korekta rozliczeń

W przypadku zaistnienia powyższych zmian, podatnicy zobowiązani są powiadomić o tym organ podatkowy.

Osoby fizyczne składają informację o nieruchomościach ?i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie ?14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie, wygaśnięcie lub inne zmiany ?w zakresie obowiązku podatkowego.

Podobny obowiązek dotyczy osób prawnych oraz spółek niemających osobowości prawnej. Podmioty te jednak w miejsce informacji składają organom podatkowym w tym samym terminie skorygowaną deklarację podatkową.

Zarówno informacje o posiadanych nieruchomościach i obiektach budowlanych, jak i korekty składa się na odpowiednich formularzach według wzorów uchwalanych przez radę gminy.

Sprzedaż obiektu ?po wybudowaniu

Przepisy ustawy powodują niejednokrotnie wątpliwości w praktyce ich stosowania. Dobrym przykładem jest art. 6 ust. 2 będący przepisem szczególnym wobec ogólnego art. 6 ust. 1. Ustanawia on tzw. wakacje podatkowe.

Przykład

31 stycznia 2014 roku podatnik zakończył budowę i jednocześnie rozpoczął użytkowanie budynku. Będzie on zobowiązany wykazać go do opodatkowania dopiero ?od 1 stycznia 2015 roku.

Co będzie jednak w sytuacji, gdy podatnik sprzeda budynek? Czy nabywca również skorzysta ?z tej preferencji, czy też będzie musiał rozpoznać obowiązek podatkowy pierwszego dnia miesiąca następującego po nabyciu budynku?

W tym przypadku należy przychylić się do korzystnego dla podatników poglądu, zgodnie ?z którym również w tym przypadku istnieje podstawa do skorzystania z dobrodziejstwa art. 6 ?ust. 2 ustawy. Nabywca obiektu budowlanego może rozpoznać moment powstania obowiązku podatkowego tak, jak zrobiłby to sprzedawca, gdyby nie sprzedał obiektu budowlanego. Stanowisko takie znalazło poparcie ?w orzecznictwie sądów (m.in. wyrok NSA z 10 marca 2010 r., ?II FSK 1766/08).

Co z pozwoleniem ?na użytkowanie

W praktyce pojawiają się również wątpliwości co do tego, jak ma się obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku do treści art. 6 ust. 2 ustawy. Wątpliwości zaowocowały sporami podatników z organami podatkowymi, w których ci pierwsi argumentowali, że skoro nie uzyskali jeszcze pozwolenia na użytkowanie (a zgodnie z regulacjami prawa budowlanego mają taki obowiązek), to nie może być mowy ?o „rozpoczęciu użytkowania" lub „zakończeniu budowy" w rozumieniu art. 6 ust. 2. Spory te były jednak rozstrzygane na niekorzyść podatników. Regulacja prawa budowlanego nie jest bowiem w tym miejscu powiązana z regulacją podatkową. W efekcie, jeśli podatnik wybudował budynek i zakończył budowę (znaczenie ma głównie wpis w dzienniku budowy) lub rozpoczął użytkowanie budynku przed jego ostatecznym wykończeniem, to zaistniały okoliczności determinujące powstanie obowiązku podatkowego. Nie ma natomiast znaczenia okoliczność, że podatnik nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie budynku od organów administracji budowlanej. Pogląd ten potwierdził m.in. NSA w wyroku ?z 10 marca 2006 r. (II OSK 625/05), orzekając, że powstanie obowiązku podatkowego nie jest uwarunkowane uzyskaniem prawa do użytkowania budynku przez podatnika.

Część czy całość

Spory powoduje również wykładnia art. 6 ust. 2 ustawy odnośnie do zakończenia budowy lub rozpoczęcia użytkowania części budynku lub budowli. Dotyczą one tego, czy oddanie części budynku lub budowli powoduje powstanie obowiązku podatkowego co do tej części, czy też co do całości budynku lub budowli. Niejednokrotnie organy podatkowe prezentują stanowisko profiskalne, nakazując w takiej sytuacji opodatkować cały obiekt budowlany. Wtórują im również sądy, przykładowo WSA w Warszawie, który w prawomocnym wyroku ?z 18 stycznia 2008 r. (III SA/Wa 110/07) przyznał rację organom podatkowym twierdzącym, że rozpoczęcie użytkowania części budynku powoduje powstanie obowiązku podatkowego ?w stosunku do całego budynku. Zdaniem sądu wynika to wprost z treści art. 6 ust. 2 ustawy.

Organy podatkowe i sądy zdają się jednak nie zauważać, że przyjęcie tego poglądu nakazuje opodatkować całą budowlę albo cały budynek nawet w sytuacji, gdy faktycznie nie można wykorzystywać przedmiotu opodatkowania ?w całości (np. pozostają niedokończone kondygnacje), co ewidentnie kłóci się z majątkowym charakterem podatku od nieruchomości. Na szczęście dla podatników w orzecznictwie wyrażany jest również przeciwstawny pogląd, do którego należy się przychylić z uwagi na jego racjonalność. Przykładowo w prawomocnym wyroku z 28 maja 2008 r. WSA w Szczecinie (I SA/Sz 315/07) opowiedział się za wykazaniem do opodatkowania tylko tych części budowli albo budynków, które już faktycznie są użytkowane przez podatnika. Zdaniem sądu nie można przyjąć, że rozpoczęcie użytkowania części nowo budowanego budynku powoduje powstanie obowiązku podatkowego ?w stosunku do całego budynku, który w części jest dopiero projektowany.

—Michał Bogacz

Zdaniem autora

Michał ?Bogacz radca prawny i menedżer ?w Kancelarii Olesiński ?& Wspólnicy ?we Wrocławiu

Warto zadbać o dokumentację

Podobne jak kwestia powstania obowiązku podatkowego, kontrowersje wywołuje również moment jego wygaśnięcia. Szczególne wątpliwości dotyczą rozbiórki budynków. Podatnicy słusznie bowiem uznają, że obiekt pozbawiony jednego z konstytutywnych dla budynku elementów, jak posiadanie ścian lub dachu, nie jest już budynkiem. W efekcie po pozbawieniu budynku tego elementu nie ma już obowiązku wykazywania budynku do opodatkowania niezależnie od tego, jak długo będzie trwała jego dalsza rozbiórka. Takie podejście zaowocowało powstaniem wielu sporów z organami podatkowymi. Sądy administracyjne w większości wypowiadają się jednak korzystnie dla podatników. Przykładowo WSA w Poznaniu ?w prawomocnym wyroku z 23 lutego 2011 r. (III SA/Po 792/10) potwierdził, że prace rozbiórkowe budynku najczęściej są rozciągnięte w czasie. W związku z tym jeszcze przed definitywnym zakończeniem rozbiórki może dojść do wygaśnięcia obowiązku podatkowego na skutek utraty przez obiekt podlegający rozbiórce cech konstytutywnych budynku w rozumieniu ustawy. Podobne stanowisko zajął WSA w Krakowie w prawomocnym wyroku z 24 czerwca 2009 r. ?(I SA/Kr 496/09) stwierdzając, że wygaśnięcie obowiązku podatkowego może być związane z pozbawieniem budynku jednej ?z zewnętrznych przegród budowlanych (np. ściany nośnej) lub dachu. Moim zdaniem stanowisko sądów zasługuje na pełną aprobatę i ma pełne uzasadnienie w przepisach. Podatnicy przeprowadzający rozbiórkę, aby zabezpieczyć się na wypadek ewentualnego sporu, powinni właściwie udokumentować fakt rozbiórki dachu czy ściany budynku. Niewątpliwie pomocne będą wpisy w dzienniku rozbiórki oraz szczegółowa dokumentacja fotograficzna.