Jaki podatek należy zapłacić przy sprzedaży lokalu

Podatnik decydujący się na sprzedaż musi określić podstawę opodatkowania oraz ustalić obowiązek ewentualnej korekty podatku naliczonego w przypadku dostawy budynku lub lokalu, dla której przy tej sprzedaży zastosowano zwolnienie.

Na preferencyjnych zasadach

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ustawy o VAT podstawowa stawka podatku ?w latach 2011–2016 wynosi ?23 proc., jeżeli w konkretnej sytuacji regulacje odrębne nie przewidują stawki obniżonej bądź zwolnienia od podatku. Stawka obniżona, przewidziana w art. 41 ust. 2, wynosi ?w tym okresie 8 proc. Analizując kwestię właściwej stawki VAT, która powinna być zastosowana przy sprzedaży budynków lub lokali, należy wskazać na sytuację szczególną, tzn. sprzedaż budynku lub lokalu zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Dla tego typu dostawy zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT przewidziana bowiem została 8-proc. stawka, przy czym dla jej stosowania konieczne jest spełnienie kilku warunków.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym uznaje się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, ?z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach mieszkalnych sklasyfikowanych według PKOB w dziale 12, a także budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania wraz z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych ?i niepełnosprawnych (PKOB 1264). Poza tym zgodnie ?z art. 12b ustawy o VAT do obiektów społecznego budownictwa mieszkaniowego nie zalicza się:

Powstaje zatem pytanie, jaką stawkę VAT należy stosować w przypadku dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego, których powierzchnia przekracza te limity. Otóż, w takiej sytuacji przyjęte zostało rozwiązanie szczególne polegające na stosowaniu stawki obniżonej ?(8 proc.) wyłącznie do tej części podstawy opodatkowania, która odpowiada udziałowi powierzchni kwalifikowanej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c).

Przykład

ABC spółka z o.o. będąca zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym ma w Warszawie ?w budynku mieszkalnym apartament o powierzchni ?200 mkw. Spółka postanowiła ?w roku 2014 sprzedać ten apartament, a dostawa będzie opodatkowana (brak podstaw ?do zwolnienia). Jaką stawką powinna być opodatkowana ta dostawa?

W przedstawionej sytuacji zastosowanie znajdzie art. 41 ?ust. 12c ustawy o VAT. Ponieważ zbywany apartament jest lokalem mieszkalnym położonym ?w obiekcie budownictwa mieszkaniowego, stawka podatku w wysokości 8 proc. będzie właściwa jedynie ?w stosunku do 75 proc. podstawy opodatkowania. Wynika to ?z wyliczenia:

(150 : 200) x 100 proc. = 75 proc.

Natomiast w stosunku do pozostałej części podstawy opodatkowania (25 proc.) właściwa będzie stawka podstawowa, tj. 23 proc. Jeżeli zatem podstawa opodatkowania dostawy tego apartamentu wyniesie np. 2 000 000 zł, to stawka obniżona zostanie zastosowana jedynie w stosunku do części podstawy opodatkowania, tj. 1 500 000 zł.

Zaprezentowane zasady ustalania właściwej dla konkretnej dostawy budynku lub lokalu stawki VAT znajdą zastosowanie wtedy, gdy dostawa nie zostanie objęta zwolnieniem od podatku. Trzeba bowiem pamiętać, że w ustawie o VAT przewidziane zostały zwolnienia takich dostaw od podatku. Oznacza to, że opodatkowanie danej dostawy znajdzie zastosowanie, tylko gdy zaistnieją warunki wyłączające stosowanie zwolnienia bądź gdy zwolnienie takie może być stosowane, ale strony umowy sprzedaży z niego zrezygnują.

Przesłanki negatywne

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: