VAT: ustalenia obowiązku podatkowego przy sprzedaży budynków i lokali

Z momentem powstania obowiązku podatkowego (dostawą) związany jest jeszcze inny problem. Jest nim termin, w jakim należy złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania przy zbyciu nieruchomości. W interpretacji z 10 kwietnia 2012 r. (ITPP2/443-90/12/MD) Izba Skarbowa w Bydgoszczy odniosła się do stanu faktycznego, w którym podatnicy spóźnili się ze złożeniem oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Oświadczenie takie trzeba złożyć przed powstaniem obowiązku podatkowego (dostawą). Zdaniem organu podatkowego dostawa nieruchomości miała miejsce w dacie podpisania aktu notarialnego, a nie pół roku później, kiedy nastąpiło wydanie nieruchomości. Tymczasem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel" jest bardziej adekwatne do sytuacji przeciwnej, tj. takiej, gdy uzyskanie tzw. władztwa ekonomicznego nad rzeczą następuje wcześniej niż nabycie własności w rozumieniu prawa cywilnego. Natomiast w sytuacji podatnika, nabycie własności w rozumieniu prawa cywilnego stanowiło jednocześnie nabycie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Bezsprzecznie nabył on już takie prawo i nawet z niego skorzystał, skoro wydzierżawił zbywcy przedmiotową nieruchomość. Jak widać, organ podatkowy orzekł dość niekon- sekwentnie – stwierdził, że jest możliwa dostawa przed aktem, ale po akcie już nie. Dodał jednak, że dzierżawa przez zbywcę nieruchomości potwierdza fakt jej dokonania. Można mieć wątpliwość dlaczego z jednej strony organ podatkowy uznał, że dostawa mogła mieć miejsce przed przeniesieniem własności nieruchomości w formie aktu notarialnego, a po już nie. Prawo cywilne nie rozróżnia kwestii ważności przeniesienia własności od faktu, czy nastąpiło ono przed, czy po akcie notarialnym, skoro i tak niezachowanie formy aktu skutkuje nieważnością bezwzględną takiej czynności.

Czy po dniu uiszczenia zaliczki na poczet zakupu nieruchomości oraz podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży strony mogą złożyć zgodne oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku?

Zdaniem Izby Skarbowej w Poz naniu (interpretacja z 31 grudnia 2010 r., ILPP1/443-1111/10-2/MP), uiszczenie zaliczki przed dokonaniem przeniesienia własności nieruchomości nie powoduje utraty prawa do złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości. Podatnicy mogą więc złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Ale w takiej sytuacji można mieć jednak poważną wątpliwość co do bezpiecznego zachowania się przez podatnika, skoro częściowa zapłata (za którą zaliczka może zostać uznana) wyznacza datę powstania obowiązku podatkowego przy dostawie nieruchomości. Ustawa o VAT w sposób szczególny określa moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są lokale i budynki. Na mocy art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania. Wydaje się, że bezpieczniej byłoby złożyć oświadczenie jeszcze przed wpłatą pierwszej kwoty zaliczki/zadatku.