- Prowadzę działalność gospodarczą sklasyfikowaną według PKD pod symbolem 68.10.Z. Jako osoba fizyczna zajmuję się kupnem i sprzedażą mieszkań na własny rachunek. Lokale zakupione na rynku wtórnym remontuję, a następnie wystawiam do sprzedaży. Obecnie posiadane mieszkanie, przeznaczone do odsprzedaży, mam zamiar wyposażyć w nowy sprzęt AGD (lodówka, kuchnia gazowa, piekarnik, zmywarka, pralka) oraz meble kuchenne i łazienkowe. Zwiększą one cenę sprzedaży mieszkania. Jak należy rozliczyć tę transakcję i jak ją udokumentować? Czy wydatki na zakup sprzętu AGD i mebli mogę wpisać do podatkowej księgi przychodów i rozchodów? – pyta czytelniczka.

Mieszkanie, które zostało zakupione w celu dalszej odsprzedaży, nie stanowi u podatnika środka trwałego. Zgodnie z § 3 pkt 1 lit. a rozporządzenia ministra finansów z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (DzU nr 152, poz. 1475 ze zm.; dalej: rozporządzenie w sprawie pkpir) jest ono towarem handlowym jako wyrób przeznaczony do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Dlatego wydatki na nabycie mieszkania, dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, są zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Cenę mieszkania zakupionego na rynku wtórnym, która wynika z aktu notarialnego, należy ująć w kolumnie 10 pkpir jako „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu". Inne wydatki związane z zawarciem tej transakcji, np. taksę notarialną, należy ująć zapisem w kolumnie 11 pkpir jako „Koszty uboczne zakupu".

Remont i ulepszenie

Skoro nabyty lokal mieszkalny nie stanowi środka trwałego, to tym samym wydatki poniesione na jego ulepszenie (m.in. adaptację, modernizację czy przebudowę) nie zwiększają jego wartości początkowej.

Podatnik, który prowadzi księgę podatkową metodą uproszczoną, co do zasady, potrąca koszty w tym roku podatkowym, w którym zostały one poniesione. Tak wynika z art. 22 ust. 4 ustawy o PIT.

Datą poniesienia kosztu, pod którą należy ująć go w pkpir, jest data wystawienia faktury, rachunku lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania kosztu (art. 22 ust. 6b ustawy o PIT). Tak więc niezależnie od tego, kiedy wystąpi przychód ze sprzedaży mieszkania, podatnik prowadzący pkpir metodą uproszczoną ujmuje wydatki na jego remont lub ulepszenie już w momencie ich poniesienia.

Przykład

Podatnik Piotr Nowak kupił materiały budowlane w celu wyremontowania mieszkania, które nabył z zamiarem odsprzedaży. Wydatki na te materiały są kosztem uzyskania przychodów w dacie wystawienia faktury potwierdzającej dokonany zakup. Należy je ująć w kolumnie 10. pkpir jako „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu".

Ewentualne usługi budowlane związane z remontem pan Piotr powinien natomiast ująć w kolumnie 13 jako „Pozostałe wydatki". Tak samo powinien zaksięgować wydatki na energię elektryczną, wodę i wywóz nieczystości, poniesione za czas przeprowadzania przez niego robót mających na celu podniesienie standardu mieszkania oraz wydatki na czynsz za lokal mieszkalny opłacany do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Wydatki na sprzęt AGD i meble

Każdy wydatek powinien najpierw przejść „test" pozostawania w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przez podatnika przychodami (art. 22 ust. 1 ustawy o PIT). Dotyczy to również wymienionych w pytaniu wydatków na zakup nowego sprzętu AGD i mebli w celu wyposażenia i podniesienia standardu mieszkania.

Wymienione wydatki nie zostały wyłączone z kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 23 ustawy o PIT. Jednocześnie ich zakup ma zwiększyć atrakcyjność mieszkania i skłonić potencjalnego nabywcę do jego zakupu. Są one wkalkulowane w cenę sprzedaży mieszkania. Wobec tego należy uznać, że stanowią koszty uzyskania przychodów.

Fiskus potwierdza

Potwierdzenie tego stanowiska można odnaleźć w interpretacji Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 11 października 2012 r. (ITPB1/415-786/12/IG).

W piśmie tym czytamy, że: „(...) planowane wyposażenie lokali mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż w sprzęt AGD, meble kuchenne, rolety wpłynie na zwiększenie atrakcyjności i konkurencyjności sprzedawanych na rynku nieruchomości lokali mieszkalnych.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że wydatki związane z planowanym wyposażeniem mieszkań przeznaczonych do dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, mają na celu uzyskanie przychodów z tej działalności. Wobec tego – o ile zostały właściwie udokumentowane – spełniają kryteria określone w art. 22 ust. 1 ustawy, przez co można zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów".

Wydatki te należy ująć w kolumnie 10. pkpir jako „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu".

Dzień podpisania aktu

Cena uzyskana ze sprzedaży mieszkania wraz z całym jego wyposażeniem stanowi przychód podatkowy, który należy wykazać w kolumnie 7. jako „Wartość sprzedanych towarów i usług".

Co do zasady za datę powstania przychodu z działalności gospodarczej uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

W przypadku sprzedaży nieruchomości datę powstania przychodu wyznacza dzień podpisania aktu notarialnego. Dopiero wtedy następuje bowiem przeniesienie prawa własności nieruchomości. Wynika to z art. 158 kodeksu cywilnego.

Na datę powstania przychodu nie ma wpływu status nabywcy mieszkania. Bez względu na to, czy nabywcą jest osoba prywatna, czy podmiot prowadzący działalność gospodarczą, przychód ze sprzedaży mieszkania powstaje w dniu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Jak udokumentować

Status nabywcy wpływa natomiast na sposób udokumentowania transakcji.

1. Jeżeli nabywcą mieszkania jest podmiot gospodarczy, a sprzedawca jest zarejestrowany na potrzeby VAT jako podatnik VAT czynny, to wówczas ma on obowiązek potwierdzenia sprzedaży za pomocą faktury.

2. Jeżeli natomiast sprzedawca jest podatnikiem VAT zwolnionym, to wówczas może potwierdzić sprzedaż fakturą, ale nie musi. W transakcji z podmiotem gospodarczym podstawą ujęcia transakcji w pkpir jest najczęściej wystawiona faktura.

3. Jeżeli natomiast nabywcą mieszkania jest osoba prywatna, to w przypadku gdy sprzedawca nie wystawi faktury (musi ją wystawić na ewentualne żądanie klienta), podstawę zapisu w pkpir będzie stanowił akt notarialny (§ 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia w sprawie pkpir).