Spółka z o.o. kupiła kilka apartamentów wypoczynkowych w apartamentowcu nad morzem. Lokale te spółka wynajęła zarządcy budynku, który podnajmuje je osobom prywatnym w celach wypoczynkowych. Jaką stawkę VAT powinna stosować spółka na wystawianych zarządcy fakturach?

– pyta czytelnik.

Świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości

- na własny rachunek,

- wyłącznie na cele mieszkaniowe

jest zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Zwolnienia tego nie stosuje się jednak do usług klasyfikowanych w dziale 55 PKWiU, a więc do usług związanych z zakwaterowaniem. Wynika to z art. 43 ust. 20 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT. Do grupowania tego należą te usługi związane z zakwaterowaniem, które świadczone są w cyklach dziennych lub tygodniowych. Powoduje to, że usługi wynajmu apartamentów w cyklach dziennych lub tygodniowych nie są zwolnione od podatku, lecz opodatkowane VAT według stawki 8 proc. (na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT).

Potwierdzają to organy podatkowe, np. Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 20 kwietnia 2011 r. (IPPP3/ 443-172/11-4/IB). Czytamy w niej, że „[podatnik – red.] w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmie od właścicieli samodzielne lokale mieszkalne (apartamenty) i będzie je odpłatnie udostępniał osobom trzecim w celu zapewnienia pobytu podróżnym (turystom), osobom przebywającym służbowo (zawodowo) na terenie miasta, a także pozostałym osobom celem zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych na krótszy lub dłuższy okres. (...) Usługi świadczone przez wnioskodawcę nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 lecz podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8 proc.".

Stawka 8 proc. wynikająca ze  wskazanej podstawy (art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT) nie dotyczy jednak świadczenia usług wynajmu apartamentów podmiotom, które te apartamenty będą podnajmować we własnym imieniu. Usługi takie nie są również usługami wynajmu nieruchomości wyłącznie na cele mieszkalne. Celem wynajmu jest bowiem w takich przypadkach działalność gospodarcza najemcy. Nie ma więc do nich zastosowania wskazane na wstępie zwolnienie od podatku. Prowadzi to do wniosku, że opisane w pytaniu usługi nie są ani zwolnione od podatku, ani opodatkowane obniżoną stawką 8 proc., lecz opodatkowane stawką podstawową VAT 23 proc.

Takie stanowisko reprezentują również organy podatkowe. Przykładem może być interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 29 kwietnia 2011 r. (IPPP3/443-173/11-2/JF), w której czytamy, że „usługa świadczona przez wnioskodawczynię na rzecz spółki będzie wynajmem lokalu mieszkalnego na cele działalności gospodarczej najemcy i tym samym nie będzie spełniała przesłanki wynajmu na cel mieszkalny. Zatem wnioskodawczyni nie posiada prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy i na podstawie art. 146a pkt 1 w zw. z art. 41 ust. 1 ustawy winna świadczoną usługę opodatkować według stawki 23 proc." .

Z kolei Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 19 grudnia 2012 r. (ITPP1/443-1229/12/IK) wyjaśniła w analogicznym stanie faktycznym, że „przedmiotowa usługa nie jest dokonywana na cele mieszkaniowe, gdyż firma zamierza udostępnić go turystom, w efekcie zamierza wykorzystywać wynajęty apartament w prowadzonej działalności. Wobec powyższego świadczona (...) na własny rachunek usługa najmu apartamentu na cele inne niż mieszkaniowe nie może korzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Przedmiotowa usługa nie podlega również opodatkowaniu 8-proc. stawką podatku z uwagi na to, iż usługa ta nie stanowi usług zakwaterowania, o których mowa w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, wskazać należy, iż przedmiotowa usługa najmu w zakresie, w jakim jest pan stroną tej umowy, podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23 proc., na podstawie art. 146a pkt 1 w zw. z art. 41 ust. 1 ustawy".

—Tomasz Krywan, doradca podatkowy

WNIOSEK

Usługi wynajmu apartamentów świadczone przez spółkę zarządcy apartamentowca opodatkowane są stawką podstawową 23 proc., mimo że usługi podnajmu tych apartamentów świadczone przez zarządcę turystom są opodatkowane stawką 8 proc. Spółka powinna wykazywać podstawową stawkę VAT na wystawianych zarządcy fakturach.