Jak optymalizować przepływy pieniężne na rynku nieruchomości

Jedną z najważniejszych kwestii podczas planowania transakcji zakupu aktywów, która ma duży wpływ na koszt finansowania przedsięwzięcia, jest podatek. W szczególności chodzi tu o VAT zapłacony od transakcji. Z definicji powinien on być neutralny dla przedsiębiorcy, ale czasem nie jest.

Powszechną praktyką rynkową jest to, że kwota VAT od wartości kupowanej nieruchomości ma być zapłacona przez stronę kupującą tuż po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży. Natomiast zapłacony VAT może być odzyskany od organów podatkowych – zgodnie z polskimi przepisami VAT – w standardowym terminie 60 dni.

Takie rozwiązanie może znacząco zwiększyć finansowe koszty transakcji. Uzyskanie znacznych oszczędności jest jednak możliwe, jeśli transakcja jest wsparta planowaniem podatkowym. Analiza szans i zagrożeń oraz wniosek o przyspieszony zwrot VAT objęte planowaniem, mogą przynieść podatnikowi wymierne korzyści.

Możliwe korzyści

Zgodnie z regulacjami VAT istnieje możliwość ubiegania się o 25-dniowy zwrotu podatku naliczonego >patrz ramka. Daje on korzystną dźwignię w transakcjach zakupu aktywów. Wniosek o przyspieszony zwrot należy złożyć wraz z deklaracją VAT za miesiąc, w którym kupiono nieruchomość (jest ona przekazywana do organów podatkowych zwykle do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu dokonania transakcji). Podstawą do odliczenia podatku jest oryginał faktury VAT otrzymanej przez kupującego, chyba że mamy do czynienia z fakturowaniem elektronicznym.

Należy podkreślić, że przyspieszona opcja zwrotu VAT jest ograniczona konkretnymi warunkami m.in. tym, że kwota wynikająca z transakcji została uregulowana przed datą, w której wniosek o zwrot został złożony. Ponadto, w tej samej deklaracji VAT należy wykazać VAT od sprzedaży. Wynika to z art. 87 ust. 5a ustawy o VAT. Jeśli podatnik nie wykaże sprzedaży, to ma prawo do zwrotu, ale w terminie 180 lub 60 (pod warunkiem złożenia zabezpieczenia) dni.

W ramach tej procedury odzyskania VAT jest jeszcze miejsce dla dalszej optymalizacji. Warto wspomnieć, że deklaracja VAT wraz z wnioskiem o zwrot może być złożona tuż po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży, czyli przed końcem okresu rozliczeniowego. Jest to możliwe dzięki przewidywalnym wpływom po stronie dochodów. Umowy najmu dla skomercjalizowanych nieruchomości dają jasny obraz przewidywanej wielkości obrotu, który może być ujęty w deklaracji, nawet przed końcem miesiąca. Może to znacznie skrócić lukę czasową pomiędzy datą transakcji a terminem zwrotu VAT i zasadniczo zmniejszyć ciężar ekonomiczny finansowania zewnętrznego.

Ponadto, nawet najmniejsza kwota VAT należnego daje zielone światło dla przyspieszonego zwrotu. Tak więc w przypadku braku obowiązku podatkowego w VAT dla obrotów wynikających z umów najmu zawartych dla nabytej nieruchomości w miesiącu ubiegania się o zwrot VAT, szczególnie istotne jest właściwe planowanie podatkowe.

Potencjalne zagrożenia

W związku z tym, że kwoty VAT związane z zakupem aktywów są wysokie, wnioski o zwrot są zawsze przedmiotem szczegółowego badania przez organy podatkowe. Z tego powodu deklaracja VAT z wnioskiem o zwrot powinna być starannie przygotowana. Ewentualne zagrożenia należy określić z góry i - jeśli to możliwe – odpowiednio zabezpieczyć.

Dla przyspieszonego zwrotu VAT koniecznie należy pamiętać o warunku pełnej zapłaty ceny nieruchomości. Może to się wydawać przeszkodą, jeśli się weźmie pod uwagę praktykę rynkową ustalania zatrzymanych kwot płatności o charakterze gwarancyjnym czy też procedowanie płatności dla takich transakcji poprzez rachunki powiernicze. Aktualnie obserwuje się, że organy podatkowe przyjęły bardziej restrykcyjne podejście i analizują warunki transakcji w sposób bardziej szczegółowy.

Zwracają znaczną uwagę na warunki płatności w przypadku rachunków powierniczych. W takim przypadku, zarówno samo sformułowanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jak i umowy o prowadzenie rachunku powierniczego mogą być istotne dla skutecznego żądania szybkiego zwrotu VAT.

Uwaga na stawkę

Kupujący powinni również zwrócić uwagę na potencjalne zwolnienie transakcji z VAT, którego zastosowanie może być bardzo prawdopodobne dla nieruchomości już skomercjalizowanych. Ponadto, transakcja dotycząca całej nieruchomości wraz z cesją umów oraz zobowiązań i należności z nich wynikających może być uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, które pozostaje poza zakresem VAT.

W takich przypadkach, w sytuacji nieprawidłowego naliczenia VAT przez sprzedającego, kupujący nie będzie miał prawa do zwrotu podatku, pomimo jego zapłaty. Regulacje VAT w zakresie zwolnień są bardzo złożone i trudne w interpretacji. Oznacza to, że wymagana jest pogłębiona analiza aspektów podatkowych transakcji, zwłaszcza w tym kontekście, że niewłaściwa kwalifikacja stawki VAT stanowi poważne ryzyko dla nabywcy.

Pomimo istnienia potencjalnego ryzyka w zakresie rozliczenia VAT, wciąż jeszcze widoczne jest miejsce dla optymalizacji podatkowej. Przeprowadzenie jej z pomocą doświadczonych doradców podatkowych z powodzeniem pozwala na obniżenie kosztów realizacji inwestycji i dodatkowe korzyści finansowe dla inwestora.

Co mówi przepis

Artykuł 87 ust. 6 ustawy o VAT stanowi, że na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić różnicę podatku, w terminie 25 dni, licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają z:

1) faktur dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone, z uwzględnieniem art. 22 ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 220, poz. 1447, z późn. zm.),

2) dokumentów celnych, deklaracji importowej oraz decyzji, o których mowa w art. 33 ust. 2 i 3 oraz art. 34, i zostały przez podatnika zapłacone,