Podatek od nieruchomości a koszty uzyskania przychodu

Naczelny Sąd Administracyjny wydał 23 września 2010 r. (II FSK 797/09) dość kontrowersyjny wyrok, słabo zauważony, a bardzo niekorzystny dla podatników.

NSA stwierdził, że skoro podatnik nie osiąga żadnych przychodów z tytułu posiadania (czy eksploatowania) gruntu, to nie należy zaliczać podatku od nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów, gdyż nie można mówić o związku przyczynowo-skutkowym pomiędzy zapłatą podatku od nieruchomości a przychodami.

Spółka podała, że „posiada i zamierza nabyć nieruchomość gruntową” i na gruncie tym „wybuduje budynki, budowle wraz z towarzyszącą infrastrukturą. W przyszłości grunt i budynki budynkowe będą wprowadzone do ewidencji środków trwałych, oddane do używania i przeznaczone na wynajem/dzierżawę”.

W ocenie podatnika wydatki na podatek od nieruchomości ponoszone w okresie przed oddaniem gruntu i środków trwałych do używania  (i przed uzyskiwaniem przychodów z najmu/dzierżawy) są kosztem uzyskania przychodów zgodnie z art. 16g ust 3 i art. 15 ust 4-4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – tzw. ogólny koszt zarządu.

Zarówno organy podatkowe, jak i sąd I instancji nie zgodziły się ze stanowiskiem podatnika.

WSA stwierdził, że dopóki grunt spółki nie jest wykorzystywany w celu osiągania przychodu, odprowadzony podatek od tego gruntu również nie jest ponoszony „w celu osiągnięcia przychodów” (lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów).

W końcu sprawa trafiła do NSA, który nieoczekiwanie podtrzymał stanowisko sądu I instancji. Skład orzekający wyjaśnił, że w opisanym stanie faktycznym brak jest związku między opłacaniem podatku od przedmiotowej nieruchomości a osiąganym przychodem. Ponadto podatek ten nie może być uznany za wydatek ponoszony na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodu.

Sam fakt, że spółka w bliżej nieokreślonej przyszłości zamierza ponieść nakłady inwestycyjne na posiadanym gruncie, a następnie wynająć (wydzierżawić) wytworzony środek trwały, nie oznacza, iż już na obecnym etapie uiszczany podatek od tego gruntu może być uznany za koszt uzyskania przychodu, potrącalny w dacie jego poniesienia. Na tym etapie taki wydatek nie jest bowiem ani bezpośrednio, ani nawet pośrednio, związany z przychodami.

Komentarz

Wyrok ten może oznaczać znaczące problemy zarówno dla przedsiębiorstw, jak i dla osób fizycznych posiadających nieruchomości zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Oznacza bowiem, iż w sytuacji, gdy podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej na danym gruncie bądź obiekcie, za który należy odprowadzić podatek od nieruchomości, wydatku tego nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Wyobraźmy sobie następującą sytuację: Spółka stawia na danym gruncie galerię handlową, ale z uwagi na czas, jaki należy poświęcić na prace budowlane i wykończeniowe, nie jest
w stanie osiągnąć z niej przychodów w danym roku podatkowym.

Zgodnie z zaprezentowanym wyżej stanowiskiem NSA, spółka nie miałaby prawa zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na podatek od nieruchomości, pomimo iż prawdopodobnie będzie ona uzyskiwać przychody w przyszłości z tytułu wynajmu powierzchni handlowej.

Ponadto należy wspomnieć, że podatek od nieruchomości jest tzw. podatkiem kosztowym, niewymienionym w art. 16 ustawy o CIT, a więc pod ogólnymi warunkami pomniejszającym przychód a w efekcie dochód do opodatkowania.

Niezrozumiałe jest więc uzasadnienie przedstawione przez NSA, że w przypadku gdy spółka nie osiąga przychodów z danej nieruchomości, to wydatki na podatek od tej nieruchomości nie są kosztami uzyskania przychodu.

Jeżeli spółka inwestuje w nieruchomość w celu pobierania z niej pożytków w przyszłości, to związek z przyszłymi przychodami jest oczywisty.

Bez znaczenia przy tym jest obecny brak przychodów z zajmowanej nieruchomości. Podobne stanowisko znaleźć można w wyrokach NSA z  26 lutego 2009 roku (sygn. akt: II FSK 1607/07 oraz II FSK 9/08).

Wydatek na podatek od nieruchomości można także rozumieć jako ten, który bezpośrednio przyczynia się do zabezpieczenia źródła przychodów. Wszystkie te argumenty powodują, że zaprezentowane rozstrzygnięcie NSA nie zasługuje na aprobatę.