Gdy przeważy niechęć do podejmowania jakiegokolwiek ryzyka sporu z organami podatkowymi, należałoby wyodrębnić z wartości dostawy wartość garażu wraz z gruntem i opodatkować ją odrębnie 22-proc. stawką VAT.
Naszym zdaniem, pomimo negatywnych interpretacji organów podatkowych, nie należy z góry przyjmować podejścia ostrożnościowego, ponieważ wpływa ono znacząco na konkurencyjność cenową danego dewelopera na rynku. Pamiętajmy bowiem, że klientami deweloperów są konsumenci finalni, ponoszący ostateczny ciężar VAT.
Poza tym, jak już wspomnieliśmy, sądy często uchylają niekorzystne stanowiska organów podatkowych, umożliwiając w wielu wypadkach objęcie dostawy gruntu związanego z dostawą miejsc parkingowych 7-proc. stawką VAT.
[srodtytul]Obniżona stawka na roboty budowlane[/srodtytul]
Lokalom mieszkaniowym często towarzyszy część użytkowa, zwykle na parterze budowanego budynku mieszkalnego. W praktyce rodzi to pytanie; w jaki sposób w celu ustalenia właściwej stawki VAT podzielić koszty robót budowlanych dotyczących części wspólnych, niedające się bezpośrednio przyporządkować odpowiednio do części mieszkaniowej i użytkowej budynku? Chodzi m.in. o wykonywanie fundamentów, murowanie ścian, wykonywanie elewacji, dachu czy instalacji.
Przypomnijmy, że 7-proc. stawką opodatkowane są roboty wykonywane w lokalach mieszkalnych. Dla robót wykonywanych w lokalach użytkowych a także obiektach infrastruktury towarzyszącej ustawa przewiduje 22-proc. stawkę VAT.
Logika podpowiada, że aby właściwie podzielić koszty robót, można uwzględnić stosunek powierzchni użytkowej obu tych części lub też współczynnik narzutu kosztów pośrednich na koszty bezpośrednie. Okazuje się jednak, że organy podatkowe umożliwiają zastosowanie 7-proc. stawki do całości prac budowlanych, o ile przedmiotem umowy z wykonawcą będą, odnoszące się do budynku jako całości, usługi budowlane, takie jak: wykonywanie fundamentów, murowanie ścian, wykonanie elewacji, dachu, instalacji, których nie da się przypisać wyłącznie do lokali użytkowych i infrastruktury towarzyszącej.
Gdy jednak w umowie zostanie wskazane, że usługi budowlane dotyczyć będą poszczególnych części budynku (mieszkaniowej i użytkowej), zastosowanie znajdą odpowiednie stawki przypisywane do poszczególnych rodzajów robót. W celu zastosowania 7-proc. stawki podatku do robót budowlanych dotyczących budynku jako całości należy zatem uważnie zweryfikować postanowienia umów zawartych z wykonawcą.
[srodtytul]Nieodpłatne przekazanie infrastruktury technicznej[/srodtytul]
Możliwość prowadzenia inwestycji deweloperskich jest często uzależniona od nieodpłatnego przekazania infrastruktury technicznej bądź drogowej na rzecz innego podmiotu, np. gminy. Infrastruktura ta może być wykonywana przez dewelopera na gruncie, którego jest on właścicielem, bądź na gruncie gminnym.
Naszym zdaniem, niezależnie od okoliczności, w obydwu wypadkach takie przekazanie nie podlega VAT i jednocześnie deweloperowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na budowę infrastruktury przekazanej później nieodpłatnie gminie, o ile przekazanie to jest związane z działalnością dewelopera podlegającą VAT (co w praktyce jest normą).
Gdy inwestycja jest wykonywana na gruncie gminy, nie są spełnione warunki odpłatnej dostawy towarów – w większości przypadków właścicielem infrastruktury jest z mocy prawa gmina będąca właścicielem gruntu. W takiej sytuacji przekazanie stanowi nieodpłatne świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu jedynie w sytuacji, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:
- świadczenie nie jest związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa i
- podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami, w całości lub w części.
Należy podkreślić, że w takim wypadku nie powinno ulegać wątpliwości, że przekazanie infrastruktury jest związane z prowadzonym przedsiębiorstwem.
Także w razie przekazania infrastruktury, której właścicielem jest deweloper, wniosek będzie jednak podobny. Choć w niektórych wypadkach z dostawą towarów zrównuje się również nieodpłatne przekazania, to jeden z warunków koniecznych jest taki, aby przekazanie było na cele inne niż związane z prowadzonym przedsiębiorstwem.
Prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z wytworzeniem takiej infrastruktury wynika z zasady ogólnej, zgodnie z którą w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zakładamy tutaj, że sprzedaż mieszkań przez dewelopera podlega VAT i nie mają zastosowania szczególne przepisy zakazujące odliczenia tego podatku.
[ramka][b]Wykończenie pod klucz też z preferencyjną stawką[/b]
Niektórzy deweloperzy mają wątpliwość, jaką stawkę VAT stosować do mieszkań o tzw. podwyższonym standardzie, wykraczającym poza powszechny na rynku standard deweloperski.
Tymczasem lokale w wersji pod klucz cieszą się sporą popularnością na rynku, m.in. dlatego że deweloper ma lepszą pozycję przetargową do wynegocjowania opustów od producentów materiałów niż indywidualny klient ulepszający stan deweloperski. Czy wykończenie ponadstandardowe stanowiące część lokalu mieszkalnego może być opodatkowane 7-proc. stawką VAT?
Przepisy nie dają jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, jednak ugruntowane orzecznictwo dotyczące koncepcji tzw. świadczeń złożonych (o których pisaliśmy wcześniej) wydaje się potwierdzać, że stosowanie 7-proc. stawki do dostawy mieszkań w pełnym standardzie wykończenia jest dozwolone.
Dla nabywcy mieszkania celem samym w sobie jest bowiem nabycie lokalu mieszkalnego, wykończenie pod klucz może być natomiast traktowane jako świadczenie pomocnicze. Zgodnie z omawianą koncepcją świadczenie pomocnicze opodatkowane jest tak jak świadczenie główne, co w rezultacie oznacza, że dostawa mieszkania w opcji pod klucz może skorzystać z 7-proc. stawki VAT.[/ramka]
[i]Autorzy są menedżerami w TPA Horwath Sztuba Kaczmarek[/i]
