Oto dwa przykłady dotyczące zasad opodatkowania powierzchni wspólnych w budynku z wyodrębnioną własnością lokali oraz powierzchni przeznaczonych na prowadzenie działalności w formie kin.

[srodtytul]Budynki we współwłasności[/srodtytul]

Jeśli chodzi o budynki będące we współwłasności, to przedstawione poniżej rozwiązanie może być szczególnie atrakcyjne dla firm zarządzających centrami handlowymi, dlatego na przykładzie tego rodzaju budynków zaprezentujemy potencjalne oszczędności podatkowe.

W praktyce jednak na znaczne oszczędności można liczyć w przypadku wszystkich budynków, w których powierzchnie wspólne, przeznaczone do użytku przez wszystkich współwłaścicieli (korytarze, ciągi komunikacyjne, ogólne części recepcyjne itp.), zajmują znaczącą część łącznej powierzchni budynku.

[srodtytul]Wyodrębnienie własności lokali[/srodtytul]

Są dwie możliwości ukształtowania własności w budynku. W wypadku współwłasności każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział we własności budynku. Każdy ma przy tym potencjalnie możliwość korzystania z całego przedmiotu współwłasności.

Drugą możliwością jest wyodrębnienie w ramach istniejącego budynku własności poszczególnych lokali. Poszczególni współwłaściciele uzyskują własność określonych „pomieszczeń” budynku przeznaczonych do ich wyłącznego użytku; stają się ich jedynymi właścicielami.

Pozostała część budynku, przeznaczona do wspólnego użytku poszczególnych właścicieli lokali (a więc takie powierzchnie, jak ciągi komunikacyjne, korytarze, parkingi itp.), pozostaje we współwłasności właścicieli poszczególnych lokali. Takie rozwiązanie jest korzystne dla dotychczasowych współwłaścicieli, bo daje im wyłączną własność poszczególnych lokali, z których prawdopodobnie w praktyce i tak korzystali samodzielnie przed wyodrębnieniem.

Oznacza to m.in. możliwość dowolnego ingerowania w ten lokal bez konieczności porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami oraz znacznie większą swobodę w dysponowaniu danym lokalem, łącznie z jego sprzedażą, bez porozumienia z innymi. Takie ukształtowanie własności najczęściej występuje w budownictwie mieszkaniowym, jednak pojawia się również w przypadku budynków komercyjnych (np. supermarket jako oddzielny lokal w centrum handlowym).

[srodtytul]Co wynika z przepisów podatkowych[/srodtytul]

Poza korzyściami wynikającymi z samego uzyskania wyłącznej własności lokali tego rodzaju podział własności stwarza również możliwość uzyskania konkretnych korzyści podatkowych w podatku od nieruchomości. Wynika to z istniejących zasadniczych różnic w podatkowym traktowaniu obu tych sytuacji.

W przypadku „zwykłej” współwłasności poszczególni współwłaściciele podlegają bowiem solidarnie opodatkowaniu od całości powierzchni budynku. W praktyce, w pewnym uproszczeniu i pomijając sposób deklarowania podatku z tego tytułu, poszczególni współwłaściciele dokonują zapłaty podatku w stosunku do posiadanego udziału we współwłasności.

[ramka][b]Przykład [/b]

Spółka A i spółka B są współwłaścicielami budynku centrum handlowego o powierzchni 180 tys. mkw. Udziały we współwłasności A i B są równe (po 50 proc. każdy).

Stawka podatku od nieruchomości w 2010 r. wynosi 20,51 zł. Każdy ze współwłaścicieli, za cały rok, zobowiązany jest do zapłaty podatku w kwocie 1 845 900 zł (20,51 x 180 000 mkw. x 0,5). Łączny podatek należny od całego budynku wynosi 3 691 800 zł (2 x 1 845 900 zł).Znacząco się to zmienia w razie ustanowienia w budynku odrębnej własności lokali.

W takiej bowiem sytuacji każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest do zapłaty podatku od łącznej powierzchni lokali stanowiących jego wyłączną własność oraz od swojego udziału w częściach wspólnych budynku.

Przy tym przepisy w sposób istotny i jednoznaczny (choć zapewne niezamierzony) modyfikują sposób ustalania podatku od nieruchomości od części wspólnych. Wskazują bowiem, że podatek należny od części wspólnych ustala się jako proporcję powierzchni lokalu/lokali należących do danego podatnika do powierzchni użytkowej całego budynku. W praktyce w ten sposób obliczana proporcja powoduje, że opodatkowanie części wspólnych łącznie nigdy nie obejmie 100 proc. ich powierzchni w budynku.

Dodajmy, że ten sposób opodatkowania oparty jest na bezpośrednim brzmieniu odpowiednich przepisów dotyczących podatku od nieruchomości. Przepisy te, sformułowane w sposób jasny i precyzyjny, w praktyce nie pozostawiają miejsca na odmienne wnioski i interpretacje.

Wartość potencjalnych oszczędności zależy od wartości poszczególnych powierzchni w budynku, w praktyce jednak, w większości wypadków, oszczędności te powinny być istotne.[/ramka]

[ramka][b]Przykład [/b]

Spółki A i B w tym samym centrum handlowym o łącznej powierzchni 180 000 mkw. ustanowiły odrębną własność lokali w ten sposób, że powstały dwa lokale o powierzchni 30 000 mkw. Pozostała część centrum handlowego (120 000 mkw.) stanowi część wspólną (współwłasność A i B z udziałem 50 proc. każdy).

Każda ze spółek zobowiązana jest do zapłaty podatku od swojego lokalu 615 300 zł (30 000 mkw. x 20,51) i dodatkowo do zapłaty podatku od części wspólnych budynku. Proporcja do obliczenia podatku od tych części wynosi 16,66 proc. (30 000 mkw./180 000 mkw.).

Proporcja ta, zastosowana do powierzchni części wspólnych, powoduje, że opodatkowaniu przez każdą spółkę podlega 20 000 mkw. części wspólnych (16,66 proc. x 120 000 mkw.). Podatek każdej spółki z tego tytułu wynosi 410 200 zł (20,51 x 20 000 mkw.).

Zobowiązanie każdej ze spółek w podatku od nieruchomości wyniesie łącznie 1 025 500 zł (615 300 zł + 410 200 zł). Łączny podatek należny od całego budynku wynosi 2 051 000 zł (2 x 615 300 zł + 2 x 410 200 zł).[/ramka]

Jak pokazuje porównanie obu przykładów, przy ustanowieniu odrębnej własności lokali oszczędność w podatku od nieruchomości w tym wypadku sięga 1 640 800 zł dla całego budynku i 820 400 zł dla każdej ze spółek w skali roku.

[srodtytul]Opodatkowanie powierzchni kinowych[/srodtytul]

Druga atrakcyjna podatkowo możliwość wynika z zasad przyjętych w zakresie opodatkowania powierzchni kinowych. Ich opodatkowanie stawką właściwą dla „budynków pozostałych” wynika bezpośrednio z analizy przepisów ustawy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=82DA2DC52D36CC8EFE9FA864127F8EFC?id=182297]o podatkach i opłatach lokalnych[/link] oraz przepisów ustawy o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej.

Możliwe bowiem jest ujęcie tych powierzchni dla celów podatku od nieruchomości jako niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i konsekwentnie opodatkowanie ich preferencyjną stawką właściwą dla „budynków pozostałych”, co pozwala na zmniejszenie kwoty podatku z tego tytułu nawet o 2/3.

Najwyższą stawką podatku od nieruchomości opodatkowane są tylko powierzchnie budynków związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dlatego też od odpowiedzi na pytanie, czy na powierzchniach kinowych prowadzona jest działalność gospodarcza, zależy, która stawka będzie miała w tej sytuacji zastosowanie.

[srodtytul]Definicja działalności gospodarczej[/srodtytul]

Przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=82DA2DC52D36CC8EFE9FA864127F8EFC?id=182297]ustawy o podatkach i opłatach lokalnych[/link] działalność gospodarczą definiują przez odesłanie do ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Jednocześnie działalność prowadzoną na powierzchniach kinowych normuje ustawa o działalności kulturalnej.

Zgodnie z nią działalność polegająca na tworzeniu, upowszechnianiu i ochronie kultury – także w związku z prowadzeniem kin – nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C85086C179AB7D978B97748BBB0C31FB?id=236773]ustawy o swobodzie działalności gospodarczej[/link]. Analiza wzajemnej relacji pojęcia działalności gospodarczej i działalności kulturalnej w obu tych ustawach prowadzi do konkluzji, że działalność kulturalna nie jest działalnością gospodarczą z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Co więcej [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=142971]ustawa o działalności kulturalnej[/link] w znowelizowanym brzmieniu (od sierpnia 2005 r.) nie wprowadza żadnych ograniczeń podmiotowych. Taką działalność prowadzą również podmioty działające na zasadach komercyjnych. Jest to istotna zmiana w porównaniu ze stanem sprzed sierpnia 2005 r., kiedy działalność w zakresie kultury była ograniczona podmiotowo do instytucji kultury (organizacji non profit).

Podsumowując, działalność w zakresie kin jest działalnością kulturalną w rozumieniu ustawy o działalności kulturalnej. Tym samym nie jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W rezultacie powierzchnie kinowe, jako niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, powinny podlegać opodatkowaniu według preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości dla budynków pozostałych.

[ramka][b]Komentuje Paweł Nocznicki, doradca podatkowy, starszy konsultant w Accreo Taxand:[/b]

Zaprezentowane przykładowe sposoby minimalizowania podatku od nieruchomości wynikają wprost z wyraźnego brzemienia przepisów podatkowych. Choć wykładnia tych przepisów nie daje podstaw do innej interpretacji, to jednak gminne organy podatkowe w różny sposób próbują się z nią nie zgadzać.Częstą praktyką jest, że odchodzą od brzemienia przepisu prawnego i stosując złożone zabiegi interpretacyjne w pierwszej kolejności dążą do osiągnięcia określonego celu fiskalnego.

Dla uzasadnienia swojego stanowiska odwołują się do pojęć pozaprawnych: słuszności, sprawiedliwości opodatkowania itp. W ten sposób stawiają się w roli recenzenta ustawodawcy i oceniają, czy dany przepis jest w ich przekonaniu prawidłowy, odpowiadający określonym celom, wówczas można go stosować zgodnie z jego brzmieniem, czy może jest w ich ocenie skonstruowany błędnie, wówczas należy poszukiwać innej interpretacji, odbiegającej od wyraźnej treści przepisu, ale zbieżnej z założonym celem fiskalnym.

Trzeba jednak wyraźnie podkreślić, że takie działania organów są nieprawidłowe i naruszają podstawowe reguły konstytucyjne. Rolą organów podatkowych jest bowiem wyłącznie stosowanie prawa zapisanego w treści normy wyrażonej w ustawie. Określone sytuacje rodzą skutki podatkowe tylko wtedy, gdy w systemie tym znajduje się norma prawnopodatkowa ich dotycząca. Brak takiej normy wyklucza opodatkowanie, bez względu na przekonanie organu o słuszności takiego postępowania.[/ramka]

[i] Mariusz Machciński jest doradcą podatkowym, menedżerem w Accreo Taxand

Paweł Nocznicki jest doradcą podatkowym, starszym konsultantem w tej firmie

Krzysztof Gratka jest starszym konsultantem w tej firmie[/i]