Kupując nieruchomość, upewnij się, czy sprzedawca nie miał długu wobec fiskusa

Nadal może być zmuszony do zapłaty zaległości powstałych przed 1 stycznia 2009 r. Można ograniczyć tę odpowiedzialność przez uzyskanie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych zbywającego.

Tego dnia weszła w życie niezwykle istotna z perspektywy inwestorów zmiana ordynacji podatkowej, zmieniły się bowiem zasady odpowiedzialności nabywcy majątku za zaległości podatkowe zbywcy.

[srodtytul]Jak było[/srodtytul]

Do końca ubiegłego roku ordynacja podatkowa przewidywała odpowiedzialność nabywcy za zaległości podatkowe zbywającego powstałe do dnia nabycia, w przypadku gdy przedmiotem transakcji było:

- przedsiębiorstwo,

- zorganizowana część przedsiębiorstwa, a także

- składniki majątku – poszczególne środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne o jednostkowej wartości wyższej niż 16 100 zł.

Kwestia odpowiedzialności nabywcy składników majątku za zaległości podatkowe zbywcy była istotna przede wszystkim przy dużych transakcjach, np. nabycia nieruchomości (odpowiedzialność nabywcy ogranicza bowiem wartość nabytego majątku).

Niemniej jednak próg wartości składnika majątku został ustawiony dość nisko. Mogło się więc okazać, że np. kupując używany samochód firmowy od przedsiębiorcy, staliśmy się odpowiedzialni za jego zaległości podatkowe.

[srodtytul]Chroniło zaświadczenie[/srodtytul]

Nabywca składnika majątku przedsiębiorcy mógł zabezpieczyć się przed odpowiedzialnością, uzyskując w specjalnym trybie od organów podatkowych właściwych dla zbywającego zaświadczenie o wysokości jego zaległości podatkowych. Nabywca nie odpowiadał za zaległości, które nie zostały wykazane w takim zaświadczeniu. Aby być w pełni chronionym, nabywca składników majątku powinien był uzyskać takie zaświadczenie w terminie trzech dni poprzedzających transakcję.

Uzyskanie zaświadczenia wcześniej niż na trzy dni przed transakcją chroniło nabywcę częściowo, nie był on wówczas zabezpieczony przed zaległościami zbywcy powstałymi między datą uzyskania zaświadczenia a datą zbycia.

Takie ukształtowanie odpowiedzialności nabywcy rodziło w praktyce wiele problemów. Przy dużych transakcjach nieruchomościowych nabywcy zwykle ubiegali się o stosowne zaświadczenia. Natomiast przy drobniejszych zakupach (maszyny, samochody) z reguły nie mieli świadomości, jakie ryzyko biorą na siebie, nabywając pojedyncze składniki majątku od przedsiębiorców.

[srodtytul]Jak jest[/srodtytul]

Według zmienionego art. 112 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=582ECDA0581859658EA2BD1E83B507D8?n=1&id=176376&wid=328885]ordynacji podatkowej[/link] od 1 stycznia 2009 r. odpowiedzialność za zaległości podatkowe zbywającego ponosi jedynie nabywca przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawodawca zracjonalizował więc przepisy, eliminując z nich odpowiedzialność nabywcy pojedynczych składników majątku.

Ta zmiana nie powinna jednak uśpić czujności nabywców.

Z art. 8 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=290766]ustawy nowelizującej ordynację podatkową (DzU z 2008 r. nr 209 poz. 1318)[/link] wynika bowiem, że do odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe powstałe przed 1 stycznia 2009 r. stosujemy przepisy poprzednie.