[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=AA0E8D764267C199A29D5C8B8C6F0E20?id=185063]Ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych[/link] nie zajmuje się kompleksowo zagadnieniem zbywania nieruchomości strefowych. Art. 8 ust. 2 ustawy stwierdza jedynie, że zarządzający może zbywać przysługujące mu prawo własności nieruchomości i użytkowania wieczystego gruntów położonych na terenie strefy, jeżeli jest to zgodne z planem rozwoju strefy.

[b]W tej chwili plany rozwoju stref, wydane przed nowelizacją ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych, która weszła w życie 5 sierpnia 2008 r., już nie obowiązują (wygasły 5 sierpnia 2009 r.)[/b]. Nie zostały także dotychczas wydane rozporządzenia w sprawie nowych planów rozwoju (z wyjątkiem planu rozwoju Kostrzyńsko-Słubickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej).

[srodtytul]Od zarządzającego[/srodtytul]

Szczegółowe normy proceduralne zbywania nieruchomości przez zarządzających opisane zostały w rozporządzeniach w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie danej strefy. Rozporządzenia te zostały wydane oddzielnie dla każdej ze stref, jednakże zawierają tożsame uregulowania.

Zgodnie z nimi [b]zbycie nieruchomości przez zarządzającego nastąpić może jedynie na drodze przetargu podejmowanego na drodze publicznego zaproszenia,[/b] poprzez zamieszczenie ogłoszenia w codziennej prasie ogólnokrajowej.

Ogłoszenie to powinno zawierać m.in. szczegółowy opis nieruchomości będącej przedmiotem przetargu, informację co do sposobu nabycia praw do nieruchomości i wysokości oferowanej opłaty z tego tytułu oraz informację o uzyskaniu przez zarządzającego zgody właściwego organu na zbycie prawa do nieruchomości.

Termin składania ofert nie może być krótszy niż 21 dni.

Opisując procedurę nabywania nieruchomości od zarządzających strefami, należy mieć na uwadze, że transakcje te są prowadzone w ramach postępowania o udzielenie zezwolenia strefowego.

[srodtytul]Nie tylko cena ma znaczenie[/srodtytul]

Z tego względu oferty nabycia nieruchomości oceniane są przez zarządzającego łącznie z pozostałymi elementami oferty, a procedura przetargowa ma na celu nie tylko wybór przedsiębiorcy oferującego najwyższą cenę za nieruchomość, lecz przede wszystkim wytypowanie najkorzystniejszego dla danej strefy przedsięwzięcia gospodarczego, według ściśle określonych w rozporządzeniach kryteriów.

Zarządzający nie ma jednak możliwości zbycia nieruchomości na rzecz preferowanego przedsiębiorcy poniżej jej wartości, nawet w sytuacji, gdy ubiegający się o bonifikatę przedsiębiorca przedstawi bardzo dobrą ofertę inwestycyjną. Mogłoby to bowiem zostać potencjalnie uznane za działanie na korzyść spółki zarządzającej strefą. Ponadto preferencyjna cena nieruchomości stanowiłaby formę pomocy publicznej dla przedsiębiorcy będącego nabywcą tej nieruchomości.

[srodtytul]Od samorządu lub Skarbu Państwa[/srodtytul]

Przepisy proceduralne dotyczące zbywania nieruchomości, w tym nieruchomości strefowych, przez samorządy i Skarb Państwa zostały zawarte przede wszystkim w ustawie o gospodarce nieruchomościami, gdzie w art. 37 ust. 1 jako zasadę wskazano, że nieruchomości należące do Skarbu Państwa bądź do samorządu terytorialnego są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Przetarg, w wybranej przez siebie formie (przetarg ustny nieograniczony, przetarg ustny ograniczony, przetarg pisemny nieograniczony, przetarg pisemny ograniczony) ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ samorządowy lub, w imieniu Skarbu Państwa, starosta powiatu, na terenie którego znajduje się nieruchomość. Jego zorganizowanie i przeprowadzenie, a także przygotowanie nieruchomości do sprzedaży mogą być również zlecone zarządzającemu daną strefą, na podstawie art. 8 ust. 4 ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych.

Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości obligatoryjnie poprzez wywieszenie w siedzibie właściwego urzędu. Informację o ogłoszeniu przetargu podaje się również do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

[srodtytul]Najpierw stawka maksymalna[/srodtytul]

Cenę wywoławczą oferowanej w przetargu nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości – w pierwszym przetargu nie może być niższa niż ta wartość.

Jeżeli pierwszy przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, przeprowadzany jest drugi, w którym właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą, przy czym nie może ona być niższa niż 50 proc. wartości nieruchomości. Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nie wpłynęła w nim ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

[b]Jeżeli drugi przetarg także zakończy się niepowodzeniem, nieruchomość może zostać zbyta w drodze rokowań lub kolejnych przetargów [/b](na zasadach tożsamych z zasadami regulującymi przebieg drugiego przetargu). W przypadku rokowań cenę nieruchomości ustala się z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40 proc. jej wartości.

Szczegółowy tryb rokowań i przetargów po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym uregulowany został w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=23D198C319773B819FE0E6A46CB9B8E8?id=175038]rozporządzeniu Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości[/link].

Cena za nieruchomość nabytą w drodze rokowań może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż dziesięć lat. Taka możliwość nie istnieje w przypadku nabycia nieruchomości w trybie przetargowym, jej cena podlega bowiem zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

[srodtytul]Prawo pierwokupu[/srodtytul]

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie umożliwia uprzywilejowania pozycji przedsiębiorcy ubiegającego się o zezwolenie strefowe wobec przedsiębiorców niemających takich zamiarów. Teoretycznie więc możliwa jest sytuacja, w której nieruchomość położona w obszarze strefy zbyta zostanie na rzecz przedsiębiorcy nieposiadającego zezwolenia strefowego. Takiej sytuacji ma zapobiegać przyznanie zarządzającemu prawa pierwokupu nieruchomości. Prawo pierwokupu ma co do zasady przeciwdziałać spekulacjom gruntami strefowymi i zabezpieczać inwestycyjne przeznaczenie tych gruntów.

[ramka][b]Gdy nabywcą jest cudzoziemiec[/b]

[b]Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymaga od przedsiębiorców nią objętych uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji.[/b] Cudzoziemiec jest w o tyle lepszej sytuacji niż w przypadku kupowania zwykłych gruntów, że decyzję w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej musi otrzymać w ciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku.

W takiej sytuacji zawierane są trzy umowy dotyczące nabycia nieruchomości. Pierwsza to umowa przedwstępna zawierana pod warunkiem uzyskania zgody ministra. Następnie, po uzyskaniu zezwolenia na nabycie nieruchomości, zawierana jest umowa warunkowa, a wskazanym w niej warunkiem zawarcia umowy rozporządzającej jest zrzeczenie się przez zarządzającego strefą prawa pierwokupu nieruchomości.

Po zrzeczeniu się lub bezskutecznym upływie terminu na zrzeczenie zawierana jest umowa rozporządzająca, w wyniku której przedsiębiorca staje się właścicielem nieruchomości. Do przejścia prawa użytkowania wieczystego konieczny jest wpis do księgi wieczystej nieruchomości. [/ramka]

[i]Autorzy są aplikantami radcowskimi w kancelarii prawnej DLA Piper [/i]