Wybierz lepszy wariant rozliczenia przy sprzedaży nieruchomości

Co do zasady VAT trzeba będzie zapłacić przy dostawie nowych budynków. Przy starszych nie będzie takiego obowiązku.

Obecnie zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli i ich części, jeżeli są towarami używanymi, a jednocześnie przy ich nabyciu podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia. Zwolniona jest również dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy.

[srodtytul]Zwolnienie dla starych [/srodtytul]

Nowelizacja przewiduje dwie główne grupy zwolnień. Pierwsza z nich obejmuje ogólne zwolnienie dla dostaw wszelkich budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem:

- dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- sytuacji, gdy między dostawą a pierwszym zasiedleniem nie minęło więcej niż dwa lata.

Pojęcie „pierwsze zasiedlenie” zostało zdefiniowane jako oddanie do używania w ramach wykonania czynności opodatkowanych pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wartość ulepszenia przekraczałaby 30 proc. wartości początkowej nieruchomości).

[srodtytul]Ważne, czy było prawo do odliczenia [/srodtytul]

Jeśli nie da się zastosować tego zwolnienia, musimy sprawdzić, czy nie przysługuje nam inne – przewidziane w sytuacji, gdy przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia.

Zwolnienie to stosuje się również wtedy, gdy podatnik miał prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z modernizacją nieruchomości, jeśli jej wartość nie przekraczała 30 proc. wartości początkowej obiektu lub w przypadku większych ulepszeń podatnik użytkował zmodernizowaną nieruchomość dłużej niż pięć lat.

Tak więc regułą będzie opodatkowanie nieruchomości nowych lub niedawno ulepszonych, przy zakupie lub modernizacji których podatnik miał prawo do odliczenia VAT naliczonego. Pozostałe dostawy powinny być zwolnione. Zmiany te wejdą w życie 1 stycznia 2009 r.

[srodtytul]Można opodatkować...[/srodtytul]

Tyle mówią zasady ogólne. Jednocześnie jednak polski ustawodawca – po raz pierwszy po przystąpieniu Polski do UE – zdecydował się na implementację opcji wyboru przewidzianej w dyrektywie.

Sprzedawca będzie więc mógł zrezygnować ze zwolnienia dla dostaw nieruchomości dokonywanych po upływie więcej niż dwóch lat po pierwszym zasiedleniu i wybrać opodatkowanie tej transakcji. Co ważne, opcja obejmuje tylko to zwolnienie, nie można jej natomiast stosować w odniesieniu do dostaw objętych drugim rodzajem zwolnień (tj. dokonywanych w pierwszych dwóch latach od zasiedlenia, jeżeli podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia). Opodatkowanie będzie można wybrać wtedy, gdy zarówno sprzedawca, jak i nabywca są podatnikami VAT czynnymi oraz złożyli do urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że zdecydowali się na taką opcję.

[srodtytul]... ale czy warto [/srodtytul]

Czy opcja opodatkowania może się okazać korzystniejsza? W niektórych sytuacjach tak. Ale musimy pamiętać, że jej wybór wymaga też zgody nabywcy. Korzyść powinna więc być obopólna.

Przykładem sytuacji, w której opodatkowanie będzie lepsze niż zwolnienie, jest sprzedaż nieruchomości po upływie więcej niż dwóch, ale nie więcej niż dziesięciu lat od pierwszego zasiedlenia, gdy przy jej nabyciu sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego. W tym przypadku nieruchomość jest objęta dziesięcioletnim okresem korekty podatku naliczonego. Oznacza to, że w razie zastosowania zwolnienia sprzedający musiałby zwrócić do urzędu skarbowego część podatku naliczonego, który odliczył przy zakupie nieruchomości. Czasami kwota korekty może być większa niż VAT do zapłaty przy wyborze opcji opodatkowania.

[ramka][b]Przykład[/b]

Firma ABC kupiła w lipcu 2006 r. nieruchomość za 1 000 000 zł + 220 000 zł VAT (odliczony w całości). W marcu 2009 r. sprzedała ją za 200 000 zł. VAT rozliczy następująco:

- zwolnienie – nie ma VAT należnego, korekta podatku naliczonego (in minus) o 154 000 zł,

- opodatkowanie – VAT należny 44 000 zł, nie ma korekty podatku naliczonego. Tak więc przy drugim wariancie VAT do zapłaty do urzędu skarbowego jest mniejszy o 110 000 zł. Może się z tym zgodzić kupujący, który ma pełne prawo do odliczenia. Wówczas bowiem odliczy cały VAT z faktury. Rozwiązanie to może być jednak mniej preferowane przez nabywców, którzy mają ograniczone prawo do odliczenia lub nie mają go wcale. Wówczas bowiem część lub cały podatek należny wykazany na fakturze staje się ich dodatkowym kosztem, którego nie ponieśliby, gdyby transakcja była zwolniona.[/ramka]

[srodtytul]Kiedy lepsze zwolnienie[/srodtytul]

Bez wątpienia zwolnienie będzie bardziej korzystne w razie dostawy nieruchomości, przy nabyciu których podatnik nie odliczył VAT naliczonego (np. kupionych przed wprowadzeniem podatku VAT lub od osoby fizycznej). W takiej sytuacji nie trzeba bowiem korygować podatku naliczonego, natomiast ani sprzedawca, ani nabywca nie będzie finansował VAT (zbywca poprzez konieczność jego wpłaty do urzędu, kupujący poprzez oczekiwanie na zwrot).

[ramka][b]Przykład[/b]

Firma XYZ kupiła w 1991 r. nieruchomość za 1 000 000 zł (bez VAT). W marcu 2009 r. sprzedała ją za 200 000 zł. VAT rozliczy następująco:

- zwolnienie – nie ma VAT należnego, brak obowiązku korekty podatku naliczonego,

- opodatkowanie – VAT należny 44 000 zł, brak obowiązku korekty podatku naliczonego.Wybierając zwolnienie, firma XYZ zaoszczędzi więc 44 000 zł. [/ramka]

[i]Autorka jest menedżerem w Zespole Podatków Pośrednich w biurze Ernst & Young w Warszawie[/i]

[ramka][b]Zastanów się, co jest korzystniejsze[/b]

Wybór – zwolnienie czy opodatkowanie – zależy od wielu elementów. Dlatego każdą transakcję trzeba przeanalizować. Ważne będzie m.in., kiedy nabyto bądź ulepszono nieruchomość, po jakim czasie jest sprzedawana, ile odliczono podatku przy zakupie (czy w ogóle przysługiwało prawo do odliczenia). Dobrze się jednak stało, że ustawodawca wprowadził taką możliwość – z pewnością będzie ona wykorzystywana w praktyce. [/ramka]