Od 1 stycznia 2008 r. 7-proc. stawkę VAT stosuje się do robót budowlano-montażowych dotyczących m.in. obiektów budownictwa mieszkaniowego PKOB 11 z wyłączeniem lokali użytkowych. Czy to oznacza, że wartość zawartej umowy o roboty budowlano-montażowe należy dzielić na dwie stawki, tj. 22 proc. dla robót związanych z lokalami użytkowymi i 7 proc. dla pozostałych robót (według udziału powierzchni lokali użytkowych w ogólnej powierzchni budynku)? Czy jeśli budynek będzie zaliczony do budynku mieszkalnego zgodnie z PKOB, bo co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej będzie wykorzystywana dla celów mieszkaniowych, to stawkę 7 proc. zastosujemy do sprzedaży wszystkich robót budowlano-montażowych związanych z tym budynkiem, mimo że znajdują się w nim też lokale użytkowe? Czy stawka VAT 22 proc. dla robót budowlano-montażowych związanych z obiektem budownictwa mieszkaniowego ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przedmiotem tych robót są lokale użytkowe znajdujące się w obiekcie budownictwa mieszkaniowego?
Preferencyjną 7-proc. stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Do budownictwa tego zalicza się – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.
Na podstawie przepisów § 5 ust. 1a rozporządzenia ministra finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stawkę podatku obniża się do wysokości 7 proc. w odniesieniu do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących m.in. obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12 – 12c ustawy.
Moim zdaniem w takiej sytuacji należy odróżniać kilka kwestii. Jeśli prowadzone prace (roboty) dotyczą całego budynku jako takiego (np. roboty ziemne pod budowę całego budynku, remont dachu całego budynku, położenie instalacji w całym budynku), to stawka 7 proc. ma zastosowanie, gdy budynek można zaliczyć do obiektów budownictwa mieszkaniowego (PKOB 11). Gdy natomiast prace dotyczą poszczególnych lokali w budynku, z których część ma charakter użytkowy, to w odniesieniu do prac dotyczących lokali użytkowych zastosowanie będzie miała stawka VAT 22 proc. Przy czym, jeśli nie były wyodrębnione poszczególne elementy wynagrodzenia, lecz kontrakt był zawarty na jedną sumę, należałoby podzielić wynagrodzenie proporcjonalnie – według powierzchni lokali.
Gdy prowadzone prace dotyczą wyłącznie lokali użytkowych, nawet położonych w obiektach budownictwa mieszkaniowego, zastosowanie będzie miała stawka VAT 22 proc.
Autor jest doktorem nauk prawnych, współautorem komentarza do ustawy o VAT
