Jak korzystnie opodatkować przychody z najmu

Najem może być przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, ale może również być odrębnym źródłem przychodów dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Źródła i sposób opodatkowania przychodów z tych źródeł określa ustawa o PIT. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są:

Trzeba podkreślić, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, jeżeli dotyczą składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jeżeli przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, to najem taki traktowany jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza, o czym będzie mowa w dalszej części opracowania.

Na dwa sposoby

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: ustawa o zryczałtowanym podatku) w art. 6 ust. 1a stanowi, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT.

Jak wiemy, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mają cztery sposoby rozliczania się z podatku dochodowego: skalę podatkową (według stawek 18 proc. i 32 proc.), 19-proc. podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oraz kartę podatkową. Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej i osiągające przychody z najmu prywatnego mogą rozliczać się z fiskusem tylko na dwa sposoby: na zasadach ogólnych, czyli według wspomnianej skali podatkowej oraz według zryczałtowanej 8,5 proc. stawki podatku. Obydwie możliwości rozliczeń mają zarówno wady, jak i zalety, a wybór jednej z nich jest uzależniony od konkretnej sytuacji podatnika. Każdy podatnik, uwzględniając wszystkie obowiązujące w tym zakresie zasady oraz własną sytuację związaną z przedmiotem najmu, powinien zatem przeanalizować te możliwości pod kątem ich opłacalności.

Prywatnie

Zatem osoby wynajmujące nieruchomości i nieprowadzące działalności gospodarczej mogą stosować zasady ogólne (skala podatkowa) albo wybrać opodatkowanie zryczałtowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku.

Wynajem nieruchomości może bowiem stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT mogą być opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika – ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku. Wybór sposobu rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił wynajmującemu, czyli osobie oddającej najemcy rzecz w najem.

Termin upływa 21 stycznia

Podatnik decydujący się na zryczałtowaną formę opodatkowania musi złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. W tym roku 20 stycznia wypada w niedzielę, więc ostatnim dniem terminu jest poniedziałek – 21 stycznia.

Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, to oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej. Osoby fizyczne chcące zarejestrować działalność gospodarczą muszą złożyć wniosek o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Aby dokonać wpisu, należy wypełnić formularz CEIDG-1. Wniosek o wpis do CEIDG można złożyć za pośrednictwem formularza elektronicznego dostępnego na stronie internetowej CEIDG, w Biuletynie Informacji Publicznej Ministra Gospodarki oraz za pośrednictwem elektronicznej platformy usług administracji publicznej (wówczas system teleinformatyczny CEIDG na wskazany przez przedsiębiorcę adres poczty elektronicznej przesyła potwierdzenie złożenia wniosku). Wniosek o wpis do CEIDG można również złożyć w wersji papierowej osobiście w wybranym przez przedsiębiorcę urzędzie gminy albo wysłać go listem poleconym na adres tego urzędu.

Wpis do CEIDG polega na wprowadzeniu do systemu teleinformatycznego danych podlegających wpisowi. Wpis jest dokonywany z chwilą zamieszczenia danych w CEIDG, nie później niż następnego dnia roboczego po dniu wpływu poprawnego wniosku do CEIDG.

Wniosek CEIDG-1 jest jednocześnie m.in. oświadczeniem o wyborze formy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgłoszeniem albo zmianą zgłoszenia płatnika składek do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Integralną bowiem częścią wniosku o wpis do CEIDG jest żądanie m.in. przyjęcia oświadczenia o wyborze przez przedsiębiorcę formy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych albo wniosku o zastosowanie opodatkowania w formie karty podatkowej.

Jeżeli natomiast podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów, to pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca swojego zamieszkania, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, to uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zasady te mają również zastosowanie do najmu prywatnego. Osoby, które zdecydują pierwszy raz o najmie i wybiorą ryczałt, muszą powiadomić o tym urząd skarbowy nie później, niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Jeżeli do 20 stycznia następnego roku podatkowego podatnik nie zgłosi, że przestał uzyskiwać przychody z najmu lub nie dokona wyboru innej formy opodatkowania, organy skarbowe uważać będą, że nadal uzyskuje on przychody z najmu opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Bez limitu

Trzeba podkreślić, że limit w kwocie 150 000 euro określony w art. 6 ust. 4 pkt 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, umożliwiający skorzystanie ze zryczałtowanej formy opodatkowania, dotyczy wyłącznie przychodów z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Nie dotyczy zaś przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Jeśli przychód opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie osiągany z tytułu najmu majątku osobistego, a umowa najmu nie będzie zawierana w ramach działalności gospodarczej, to wspomniany limit przychodów warunkujący skorzystanie ze zryczałtowanej formy opodatkowania nie będzie dotyczył takiego najmu. Zatem przychody z najmu mogą być opodatkowane zryczałtowaną stawką 8,5 proc. bez względu na ich wysokość. Nie ma znaczenia wysokość czynszu uzyskana z najmu ani w skali miesiąca, ani w skali całego roku podatkowego.

Przykład

Podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość, którą chce wynająć, jest jego majątkiem osobistym. Najemcą jest spółka. Czy uzyskany z tego tytułu przychód może opodatkować 8,5 proc. stawką ryczałtu ewidencjonowanego oraz czy obowiązuje go limit 150 000 euro, po przekroczeniu którego traci się prawo do ryczałtu?

Podatnik może wybrać zryczałtowaną 8.5 proc. stawkę opodatkowania i nie dotyczy go ten limit.

Warto podkreślić, że organy skarbowe nie kwestionują zasady, że limit obowiązuje tylko osoby prowadzące działalność gospodarczą, a nie dotyczy najmu prywatnego. Przykładowo, stanowisko to potwierdziła m.in. Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 2 stycznia 2012 r. (ILPB1/415-1178/11-2/IM).

Nie uwzględnia się kosztów

Wybierając opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych trzeba pamiętać o tym, że opodatkowaniu podlega sam przychód, czyli otrzymywany czynsz. Wybór tej formy opodatkowania wyklucza możliwość pomniejszenia podstawy opodatkowania o koszty związane z wynajmowanym mieszkaniem, czyli o koszty uzyskania przychodów. Możliwość pomniejszenia uzyskanego przychodu o poniesione koszty jego uzyskania mamy w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, a więc według skali podatkowej. Jeżeli zatem chcemy zapłacić jak najmniejszy podatek i rozważamy wybór ryczałtu, to powinniśmy przede wszystkim przeanalizować, jakie koszty planujemy ponieść w związku z wynajmowanym lokalem. Możemy brać pod uwagę następujące koszty: odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu (jeśli zakup nieruchomości obciążony jest kredytem), koszty remontów, koszty wyposażenia, koszty dokonywanych ulepszeń: rozbudowy, przebudowy, adaptacji do celów najmu, czynsz płacony spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, podatek od nieruchomości, koszty pośrednictwa (jeśli umowę najmu zawieramy za pośrednictwem agencji), czy koszty eksploatacyjne.

Raz na kwartał

Comiesięczny obowiązek rozliczenia podatku można zastąpić rozliczeniem kwartalnym, jeśli tylko spełni się odpowiednie warunki. Raz na kwartał może być bowiem opłacany zryczałtowany podatek osób osiągających przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzących w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Prawo do kwartalnego opłacania ryczałtu w 2013 r. mają podatnicy, których przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki, w tym przypadku przychody z najmu w 2012 r., nie przekroczyły kwoty 102 550 zł (równowartość 25 000 euro).

Limity obliczono według średniego kursu NBP euro z 1 października 2012 r. (4,1020 – Tabela nr 190/A/NBP/2012).

Wybierając zryczałtowaną formę opodatkowania przychodów z najmu trzeba zatem mieć na uwadze, że jeśli przychody te nie przekroczą wskazanego limitu, to można dodatkowo odsunąć w czasie zapłatę zryczałtowanego podatku. Rozliczenie ryczałtu ewidencjonowanego kwartalnie wymaga dokonywania wpłat za I, II i III kwartał do 20 dnia następnego miesiąca po upływie każdego kwartału. Za ostatni kwartał roku podatkowego płaci się podatek w terminie do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym. Zatem podatnicy, którzy wybrali zryczałtowaną formę opodatkowania najmu, muszą zapłacić podatek za IV kwartał 2012 r. do końca stycznia br., a nie do 20 stycznia, jak w przypadku daniny za pozostałe kwartały. W tym samym terminie muszą też złożyć deklarację roczną PIT-28.

Co jest bardziej opłacalne

Rozważając, która forma opodatkowania – skala podatkowa czy ryczałt jest bardziej opłacalna, musimy dokonać pewnej analizy.

Przykład

Pani Aldona Kowalska będzie otrzymywać za wynajmowany lokal czynsz w wysokości 5000 zł miesięcznie. Wynajmowany lokal musi jednak wyremontować i przystosować do celów najemcy na własny koszt. Przewidywany koszt remontu wyniesie 15 000 zł. Jednocześnie pani Aldona nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od lokalu i nie planuje ponosić żadnych dodatkowych kosztów.

Roczny przychód będzie wynosić: 12 x 5000 zł = 60 000 zł

Koszt uzyskania przychodów: 15 000 zł

Roczny dochód = przychód – koszt uzyskania przychodów = 45 000 zł

Roczny podatek według skali podatkowej wyniesie  45 000 zł x 18 proc. = 8100 zł

Jeżeli pani Aldona Kowalska wybierze ryczałt, to nie będzie mieć prawa do pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania. Wyliczenie obciążeń podatkowych w drugim z możliwych wariantów, czyli opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym przedstawia się następująco:

Roczny przychód będzie wynosić: 12 x 5000 zł = 60 000 zł

Podatek według zryczałtowanej stawki 8,5 proc. = 60 000 x 8,5 proc. = 5100 zł

W sytuacji przedstawionej w przykładzie bardziej opłaca się pani Aldonie wybrać ryczałt (przy uproszczonym założeniu). W ciągu roku oszczędność na podatku wyniesie 3000 zł. Oczywiście oszczędność ta będzie zdecydowanie wyższa w sytuacji gdyby pani Aldona wynajmowała lokal bez konieczności ponoszenia kosztu remontu i nie miała żadnych kosztów uzyskania przychodu. Wówczas według skali podatkowej zapłaciłaby podatek w wysokości 18 proc. od 60 000 zł, czyli 10 800 zł, podczas gdy według zryczałtowanej skali podatek w tej sytuacji wyniósłby tylko 5100 zł. Wówczas oszczędność na podatku wyniosłaby aż 5700 zł.

Przykład dotyczy sytuacji gdy najem jest dodatkowym źródłem przychodu a wynajmujący uzyskuje inne dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy i z tego drugiego źródła odlicza kwotę wolną. Kwota wolna obowiązuje łącznie dla wszystkich źródeł przychodu opodatkowanych na zasadach ogólnych, czyli jest jedna kwota dla etatu i najmu prywatnego rozliczanego na zasadach ogólnych.

Oznacza to, że jeśli wyliczając zaliczki na podatek za najem uwzględnimy kwotę wolną,  wówczas w przypadku uzyskiwania dochodów ze stosunku pracy, pracodawca nie odliczy już kwoty wolnej (nie zmniejszy comiesięcznych zaliczek na podatek o 1/12 tej kwoty), jeżeli pracownik poinformuje pracodawcę, że zaczął osiągać dochody, od których jest obowiązany opłacać zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3 (czyli np. najem). Jeśli pracownik nie poinformuje pracodawcy o tym fakcie, odliczy w trakcie roku 2 razy kwotę wolną. Jednak ostatecznie w rozliczeniu rocznym sumuje się dochody z wszystkich źródeł i kwotę wolną uwzględnia się tylko raz, choć w trakcie roku podatnik mógł uwzględniać kwotę wolną przy liczeniu zaliczek z dwóch źródeł (np. najem prywatny i etat). Odliczenie więc kwoty wolnej przy najmie, przy jednoczesnym uzyskiwaniu dochodów z innego źródła, odsunie w czasie zapłatę części podatku, ale trzeba będzie ją zwrócić przy rozliczeniu rocznym.

Umowa jest bardzo ważna

Jak już była o tym mowa, podatnik musi w każdym przypadku przeanalizować swoją konkretną sytuację. Musi pamiętać, że wybór ryczałtu może okazać się na początku analizy korzystniejszy, jednak nie daje wielu możliwości optymalizacji. Stawka jest stała przez cały czas uzyskiwania przychodów z najmu i nie ma możliwości uwzględnienia kosztów uzyskania przychodu. W takim przypadku podatnik ma jednak możliwość zmniejszenia podstawy opodatkowania, czyli przychodu, w inny sposób. Sposobem na optymalizację może być zatem odpowiednie sformułowanie umowy.

Standardowo podstawą opodatkowania jest czynsz. Często jednak zdarza się, że umowy najmu są sporządzane w ten sposób, że w kwocie czynszu zawierane są inne opłaty, takie jak: opłaty za media, za internet, za telewizję kablową itp. Trzeba podkreślić, że te wszystkie wydatki, które nie będą przecież dochodem podatnika, zwiększają w takim przypadku podstawę opodatkowania.

Jeżeli jednak umowę najmu skonstruujemy w ten sposób, że wyraźnie wyodrębnimy w niej kwotę czynszu od pozostałych opłat i zawrzemy informację, że do poniesienia opłat zobowiązany jest najemca, to podstawą opodatkowania będzie tylko czynsz. W przypadku bowiem przychodów z najmu należących do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opodatkowanych w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przychodem wynajmującego jest tylko czynsz najmu. Do przychodów wynajmującego nie zalicza się ponoszonych przez najemcę wydatków i opłat związanych z przedmiotem najmu, takich jak: czynsz dla spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, abonamenty, opłaty za media itp.

Warto tu przytoczyć pismo Ministerstwa Finansów z 18 marca 2004 r. sygn. PB2/MK/RB-033-050-132/04, w którym stwierdzono, że przychodem nie jest czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w lokalu media i inne opłaty ustalane ryczałtowo, opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym mieszkaniu, wodę, energię elektryczną czy gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy. Przychód nie powstanie u wynajmującego także wówczas, gdy najemca zwraca wynajmującemu takie wydatki i opłaty. Potwierdzają to organy skarbowe w najnowszych interpretacjach, np. Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 7 sierpnia 2012 r. (IBPBII/2/415-708/12 /Lcz).