W wypadku małżonków do rozstrzygnięcia pozostaje też kwestia, czy tylko jedno z nich, czy oboje będą rozliczać się z podatku od najmu. W grę też może wchodzić wybór częstotliwości uiszczania daniny: co miesiąc czy co kwartał.

[srodtytul]Jedna z dwóch form do wyboru[/srodtytul]

Osoby, które uzyskują przychody z najmu lub dzierżawy (także podnajmu i poddzierżawy i podobnych umów, dalej nazywanych najmem) zaliczane do odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodu, w 2010 r. mają do wyboru jedną z dwóch form opodatkowania:

[b]- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych[/b] - w zależności od wysokości przychodu według stawki 8,5 proc. (do równowartości przychodu 4 tys euro, tj. 16 891,20 zł) i 20 proc.; [b]Uwaga:[/b] prawdopodobnie w 2010 r. będzie tylko jedna stawka 8,5 proc. bez względu na wysokość przychodu; to efekt przyjętej przez parlament zmiany ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, nowelizacja czeka obecnie tylko na podpis prezydenta,

[b]- podatek według skali podatkowej[/b] (według stawki 18 i 32 proc., w tym wypadku w zależności od wysokości uzyskanego dochodu).

Przy czym wybór między tymi dwoma formami przysługuje wszystkim podatnikom bez żadnych ograniczeń.

Jeśli zamierzamy pozostać przy formie rozliczenia, którą wybraliśmy w roku ubiegłym, nie musimy zawiadamiać o tym urzędu skarbowego, ten – gdy nie otrzyma informacji o zmianie – automatycznie przyjmie, że tak jest. Powiadomić trzeba natomiast o zmianie, która jest możliwa tylko na początku każdego kolejnego roku podatkowego.

[b]Termin złożenia zawiadomienia o wyborze formy opodatkowania najmu na 2010 r. upływa 20 stycznia.[/b]

Osoby, które będą rozpoczynać świadczenie usług najmu w trakcie tego roku, mają na to czas do dnia poprzedzającego rozpoczęcie świadczenia usługi, nie później jednak niż do dnia uzyskania pierwszego przychodu z tego tytułu.

Jeśli w tym terminie nie złożą w urzędzie skarbowym właściwym według swego miejsca zamieszkania pisemnego oświadczenia o wyborze ryczałtu, będzie to równoznaczne z tym, że z najmu chcą rozliczać się według skali podatkowej (która jest podstawową formą opodatkowania).

Ten wybór będzie wiążący też w latach następnych, chyba że podatnik powiadomi urząd skarbowy o zmianie formy rozliczenia (w terminie do 20 stycznia).

[ramka][b]Zobacz:

-> [link=http://www.rp.pl/galeria/6,1,410224.html] przykład oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów najmu przez jednego małżonka [/link]

-> [link=http://www.rp.pl/galeria/6,2,410224.html] przykład oświadczenia o wyborze ryczałtu[/link][/b][/ramka]

[srodtytul]Opodatkowany przychód[/srodtytul]

Ryczałt płaci się od przychodu. Są nim otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze. Wynajmujący nie ma możliwości uwzględniania żadnych kosztów jego uzyskania (np. amortyzacji, wydatków na wyposażenie mieszkania, odsetek od kredytu, podatku od nieruchomości itd.).

To niewątpliwie zmniejsza atrakcyjność tej formy opodatkowania. Opłaca się ona głównie tym, którzy oprócz najmu osiągają też inne wysokie dochody, a po ich zsumowaniu z najmem musieliby oddać fiskusowi 32 proc. podatku.

Jednak brak kosztów znacznie uproszcza rozliczenie. Dla celów obliczenia ryczałtu od najmu nie trzeba prowadzić żadnej ewidencji przychodów, pod warunkiem że wysokość osiąganych przychodów wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej.

Gdy nie mamy takiej umowy, ewidencja jest konieczna. Jej wzór znajdziemy w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=167745]rozporządzeniu wykonawczym do ustawy o ryczałcie z 17 grudnia 2002 r. (DzU nr 219, poz. 1836 ze zm.). [/link]

Nie trzeba też składać żadnych deklaracji oprócz zeznania podatkowego na formularzu PIT-28, składanego do końca stycznia roku następnego po roku podatkowym. Podatek w tej formie może być płacony co miesiąc albo co kwartał (czytaj artykuł [link=http://www.rp.pl/artykul/410232.html]"Podatek możemy płacić co miesiąc albo cztery razy do roku"[/link]).

[srodtytul]Rozliczenie według skali[/srodtytul]

Podatek według skali podatkowej (18 proc. i 32 proc. od nadwyżki ponad 85 528 zł) płaci się od dochodu, którym jest przychód (czyli otrzymane lub postawione do dyspozycji w danym roku pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze) pomniejszony o koszty jego uzyskania. Kosztami tymi są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów z najmu.

Od uzyskanego dochodu z najmu trzeba w trakcie roku samodzielnie, bez wezwania, obliczać i wpłacać zaliczki na podatek dochodowy. Ale dopiero gdy dochód (liczony od początku roku) przekroczy tzw. kwotę wolną od podatku (w 2010 r. 3091 zł).

Termin zapłaty pierwszej zaliczki upływa 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliśmy taki dochód. Zaliczkę za ten miesiąc obliczamy od osiągniętego dochodu według skali podatkowej (podatek zostanie zapłacony tylko od nadwyżki ponad 3091 zł).

Zaliczkę za dalsze miesiące – do listopada włącznie – ustalamy w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzednie.

Wpłacamy ją do 20 dnia miesiąca następnego. Wyjątkowo zaliczkę za grudzień wpłaca się w terminie płatności zaliczki za listopad i w wysokości tej zaliczki (faktycznie więc w grudniu trzeba zapłacić zaliczkę w podwójnej wysokości).

Osiągający dochody z najmu nie mogą skorzystać z podatku liniowego w wysokości 19 proc., uproszczonej formy wpłacania zaliczek ani kwartalnych wpłat podatku. Te uproszczenia przewidziane są wyłącznie dla prowadzących działalność gospodarczą opodatkowaną według skali.

W przeciwieństwie do osób prowadzących działalność gospodarczą wynajmujący nie muszą natomiast prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Podobnie jak u przedsiębiorców wpłata podatku nie wiąże się z obowiązkiem złożenia deklaracji, dochody z najmu trzeba jednak wykazać w zeznaniu rocznym, składanym do 30 kwietnia, łącząc je z pozostałymi dochodami opodatkowanymi według skali (np. z działalności gospodarczej, z pracy).

[srodtytul]Małżonkowie decydują, kto płaci[/srodtytul]

Regułą jest, że każdy z małżonków rozlicza się osobno z uzyskanych dochodów z najmu własnego odrębnego majątku i od przypadającej na niego części majątku wspólnego.

Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa małżeńska, mogą jednak zadecydować, że podatek od dochodu/przychodu z najmu rzeczy będącej wspólną własnością (będącej we wspólnym użytkowaniu lub współposiadaniu w przypadku podnajmu czy poddzierżawy) będzie rozliczać tylko jeden z nich.

Wówczas powinni powiadomić o tym urząd skarbowy, składając wspólnie pisemne oświadczenie:

- najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymają pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu – gdy małżonek ma płacić podatek według skali (jeśli więc uzyska przychód w styczniu, najpóźniej do 20 lutego),

- najpóźniej do 20 stycznia – gdy małżonek ma płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (a gdy najem rozpoczyna się w trakcie roku, najpóźniej w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu).

Uwaga, to oświadczenie wyjątkowo jest ważne tylko na dany rok podatkowy, trzeba je więc corocznie ponawiać. Jego brak oznacza, że w danym roku małżonkowie rozliczają się oddzielnie. W takiej sytuacji każde z nich może wybrać inną formę opodatkowania najmu

[ramka][b]Małżonkowie mogą się rozliczać w różny sposób[/b]

Gdy małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa (nie podpisali intercyzy ją znoszącej), wynajmują np. wspólne mieszkanie i oboje rozliczają dochody z najmu, wtedy jedno z nich może wybrać ryczałt ewidencjonowany, a drugie podatek według skali.

W takiej sytuacji dochody z najmu dzieli się po połowie.[/ramka]

Pamiętajmy też, że gdy małżonkowie posiadają nieruchomości wchodzące w skład wspólnego i odrębnego majątku, wybór opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie przychodów z tytułu najmu nieruchomości będącej współwłasnością małżonków.

Najem majątku odrębnego każdy z małżonków rozlicza samodzielnie (zob. [b]interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 25 czerwca 2009 r., ILPB1/415-447/ 09-2/AA).[/b]

[ramka][b]O czym trzeba pamiętać[/b]

- Terminu na wybór formy opodatkowania najmu na dany rok nie można przekroczyć o ani jeden dzień. W przeciwnym razie bezpowrotnie tracisz prawo wyboru. Jeśli rozpoczynasz najem w trakcie roku, oznacza to, że będziesz musiał płacić podatek według skali. Przegapienie terminu 20 stycznia oznacza natomiast, że w nowym roku musisz płacić podatek z najmu taki, jak w roku ubiegłym.

- Przyjętą formę rozliczenia trzeba stosować przez cały rok podatkowy. Możesz ją zmienić dopiero od roku następnego.

- Urząd skarbowy zawiadamiasz tylko o wyborze sposobu opodatkowania najmu. Nie informujesz o zawarciu umowy najmu ani o jej wygaśnięciu.

- W urzędzie nie musisz potwierdzać umowy najmu. Nie trzeba jej również dołączać do deklaracji ani do zeznania rocznego. Przechowujesz ją w domu, w razie kontroli urzędnik sam poprosi o jej przedstawienie.

- Wybrana forma rozliczenia dotyczy wszystkich zawieranych w danym roku umów najmu i wszystkich wynajmowanych obiektów.

- Rozliczając podatek od najmu, można skorzystać z wszelkich ulg podatkowych (z pewnym ograniczeniem dotyczącym ryczałtu, w tym wypadku nie odliczysz ulgi na dzieci), jest także możliwość przekazania 1 proc. podatku na rzecz organizacji pożytku publicznego.

- Ryczałtowe opodatkowanie dochodów z najmu nie pozbawia cię prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem ani – jeśli osiągasz poza najmem inne dochody – na zasadach przewidzianych dla samotnych rodziców.[/ramka]