Ustanowienie drogi koniecznej jest zdefiniowane w kodeksie cywilnym (k.c.). Zgodnie z art. 145 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, to właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządza, jeśli to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Tyle definicji. A jaki ma ona związek z podatkami?
Jako świadczenie usług
Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Co do zasady przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie niebędące dostawą towarów (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT). Co istotne, na potrzeby VAT za odpłatne świadczenie usług uznaje się również zobowiązanie do powstrzymania się od czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (art. 8 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy). Ustanowienie niektórych ograniczonych praw rzeczowych, np. służebności czy użytkowania, jest więc świadczeniem usługi. W konsekwencji ustanowienie drogi koniecznej, za które pobierane jest wynagrodzenie, podlega opodatkowaniu VAT.
Ze świadczeniem usług mamy bowiem do czynienia nie tylko wówczas, gdy następuje ono dobrowolnie (w wyniku umowy). Stosownie do art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT świadczenie ma miejsce także wówczas, gdy następuje zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa. Ustanowienie przez sąd drogi koniecznej jest świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdy ma ono charakter odpłatny (podatnikowi zostało zasadzone wynagrodzenie) oraz gdy istnieje konkretny podmiot będący konsumentem tego zobowiązania.
Przykład
Spółka A jest właścicielem nieruchomości. Nieruchomość sąsiadująca nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Jedyny dostęp do tej drogi możliwy jest przez nieruchomość spółki A. Właściciel nieruchomości wystąpił do sądu o ustanowienie drogi koniecznej za wynagrodzeniem. Ustanowienie przez sąd służebności gruntowej – drogi koniecznej za wynagrodzeniem – jest świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu.
Stanowisko to w pełni podzielają organy podatkowe. Przykładowo, w interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 26 października 2012 r. (IBPP2/443-872/12/AB) wskazano, że: „świadczenie usług zachodzi nie tylko wówczas, kiedy następuje dobrowolnie (w wyniku umowy). Ma miejsce także wówczas, gdy następuje zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu albo nakazem wynikającym z mocy prawa. Ustanowienie przez sąd służebności gruntowej – drogi koniecznej, stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż ma ono charakter odpłatny (podatnikowi w przedmiotowej sprawie zasadzone zostało wynagrodzenie) oraz istnieje konkretny podmiot będący konsumentem tego zobowiązania. Zatem ustanowienie drogi koniecznej, za które pobierane jest wynagrodzenie, podlega opodatkowaniu VAT. Otrzymywanych przez podatnika kwot nie można uznać za odszkodowanie w rozumieniu przepisów k.c., lecz należy je potraktować jako formę wynagrodzenia za świadczenie usługi".
Kiedy w deklaracji
Ze względu na istotne cechy instytucji służebności drogi koniecznej z punktu widzenia opodatkowania VAT czynności te należy zaliczyć do usług, dla których obowiązek podatkowy powstaje na zasadach określonych w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT. Jest to bowiem usługa podobna do najmu czy dzierżawy. W konsekwencji, obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi ustanowienia służebności drogi koniecznej powstaje zasadniczo z chwilą wystawienia faktury dokumentującej te usługi. Faktura dokumentująca tego typu usługi powinna być wystawiona nie później niż z upływem terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT).
Uwaga! Jeśli termin płatności został określony w orzeczeniu sądu, to można go traktować na równi z terminem określonym w umowie.
Przykład
Spółka B jest właścicielem nieruchomości gruntowej. Nieruchomość położona obok działki spółki B nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Jedyny dostęp możliwy jest przez nieruchomość spółki B. W związku z tym ustanowiono służebność drogi koniecznej za wynagrodzeniem.
Ustalono wynagrodzenie dla spółki B płatne jednorazowo w terminie do 15 października 2014 r. W celu udokumentowania usług świadczonych w ramach służebności 1 października 2014 r. spółka B wystawiła fakturę na całą kwotę wynagrodzenia. Obowiązek podatkowy z tytułu usług świadczonych przez spółkę B w ramach służebności drogi koniecznej powstał 1 października 2014 r.
Autorka jest doradcą podatkowym, kierownikiem zespołu podatku VAT w ECDDP sp. z o.o.
Nie obowiązują preferencje
Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest czynnością opodatkowaną VAT według 23-proc. stawki. Ani przepisy ustawy o VAT, ani rozporządzenia wykonawcze do niej nie przewidują dla tego typu świadczeń obniżonych stawek podatku ani zwolnienia od podatku.
