Rozliczenia między współwłaścicielami z tytułu najmu

Tak orzekł WSA w Warszawie w wyroku z 5 grudnia 2012 r. (III SA/Wa 1013/12).

Spółka posiada nieruchomości, których jest współwłaścicielem. Może ona występować jako współwłaściciel administrujący lub jako nieadministrujący nieruchomością. W przypadku wykorzystywania nieruchomości przez współwłaścicieli, współwłaściciel administrujący wystawia na rzecz pozostałych fakturę, dotyczącą ustalonej umownie części kosztów eksploatacyjnych.

Pomieszczenia niewykorzystywane przez spółkę i pozostałych współwłaścicieli są wynajmowane innym podmiotom. Spółka wynajmuje je i wystawia na rzecz administrującego współwłaściciela fakturę dotyczącą umownie ustalonej części przychodów z wynajmu. W związku z tym zadano pytania:

- czy wewnętrzne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami, powinny być traktowane jako niepodlegający opodatkowaniu VAT podział zysku, oraz

- czy przedmiotowe rozliczenia powinny być dokumentowane notą księgową czy fakturą VAT. Zdaniem spółki transakcja podziału zysku nie powinna być dokumentowana fakturami, ponieważ nie jest świadczeniem usług i jest poza zakresem VAT. Organ podatkowy w wydanej interpretacji uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe i wskazał, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o VAT. Najem stanowi odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu VAT, a podatnikami są wszyscy współwłaściciele. Wszyscy oni są obowiązani prowadzić indywidualne rozliczenie z budżetem.

W związku z tym opisana sytuacja nie może być uznana za rozliczenia wewnętrzne stron, jest bowiem faktycznym wynagrodzeniem za świadczenie usług najmu. Dlatego też rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami powinny być dokumentowane fakturami VAT. Sprawa trafiła do sądu. WSA uchylił interpretację, gdyż w jego ocenie rozliczenia między współwłaścicielami nie są usługą w rozumieniu prawa podatkowego, wobec czego nie podlegają one obowiązkowi podatkowemu i nie muszą być dokumentowane fakturami.

—Angelika Mieciek współpracowniczka Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentuje Michał Jaszczyński, konsultant w Deloitte Doradztwo Podatkowe sp. z o.o. (biuro w Warszawie)

Komentowany wyrok dotyczy bardzo praktycznej, z punktu widzenia podatku od towarów i usług, kwestii wzajemnych rozliczeń między współwłaścicielami wynajmowanej nieruchomości.

W omawianej sprawie organ podatkowy niesłusznie uznał, że w przypadku wynajmowania nieruchomości przez jednego z jej współwłaścicieli, wzajemne rozliczenia między nim a innymi współwłaścicielami, polegające w szczególności na wypłacie odpowiednich części zysku, podlegają opodatkowaniu VAT i w konsekwencji powinny być one dokumentowane fakturami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Aby miała miejsce czynność opodatkowana, niezbędne jest więc wykonanie odpłatnego świadczenia przez usługodawcę na rzecz konsumenta.

W zaskarżonej interpretacji indywidualnej organ podatkowy uznał, że relacji zachodzących między współwłaścicielami nieruchomości nie należy oceniać na zasadach wewnętrznych rozliczeń stron, ponieważ między współwłaścicielami nieruchomości doszło do świadczenia usług, podlegających opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. Tego stanowiska nie podzielił WSA w Warszawie, podkreślając że przedmiotowy podział zysków z tytułu wynajmu wspólnych nieruchomości nie może zostać uznany za zapłatę za wykonanie jakiegokolwiek świadczenia przez współwłaściciela (analogiczne stanowisko zajął WSA w Gdańsku w wyroku z 26 października 2011 r., I SA/Gd 733/11).

Ponadto wydaje się, że w przypadku wzajemnych rozliczeń między współwłaścicielami nieruchomości żadna ze stron nie może być określana mianem usługodawcy czy też usługobiorcy.

Komentowany wyrok może mieć duże znaczenie dla podmiotów realizujących różne formy wspólnych przedsięwzięć gospodarczych, polegających nie tylko na wynajmie wspólnej nieruchomości. Zgodnie z zaprezentowanym w wyroku stanowiskiem, wewnętrzne rozliczenia współdziałających podmiotów (realizujących wspólny cel gospodarczy), w szczególności polegające na podziale zysków, nie powinny skutkować obowiązkiem w podatku od towarów i usług, i w konsekwencji nie powinny być dokumentowane fakturą VAT, lecz innym dokumentem księgowym.