Jak amortyzować budynki i budowle

Warto więc odpowiednio zaplanować zasady naliczania odpisów.

Co to są środki trwałe

Zgodnie z art. 16a ust. 1 oraz 16d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT), amortyzacji podlegają:

- stanowiące własność lub współwłasność podatnika,

- nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,

- kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu oraz inne przedmioty,

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok,

- których wartość co do zasady przekracza 3500 zł (ustawy o CIT).

W ewidencji podatkowej powinny figurować takie składniki majątku podatnika, które spełniają wszystkie te kryteria.

Wykorzystanie w działalności

Definicja środka trwałego podlegającego amortyzacji bazuje na dodatkowym założeniu, że będzie on wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

W tym kontekście, dyskusyjne może być zaliczenie do środków trwałych podlegających amortyzacji przykładowo zabudowy przeznaczonej do rozbiórki, jeśli nie przekłada się, chociażby tymczasowo na aktywną działalność przedsiębiorcy (np. poprzez najem), a ma zostać usunięta w ramach prac przygotowawczych do nowej inwestycji.

Prowadzenie rzetelnej ewidencji środków trwałych daje podstawę do ujęcia kosztów z tytułu odpisów amortyzacyjnych. Dopiero od momentu powstania takiej ewidencji, wprowadzone do niej środki trwałe uważa się za ujawnione, przez co dające prawo do amortyzacji.

Wydzielenie i klasyfikacja

Dodatkowo, ważne jest określenie, które ze składników majątku podatnika są odrębnymi środkami trwałymi. Przy inwestycjach nieruchomościowych, jest ich co najmniej dwa: grunt (prawo własności lub użytkowania wieczystego) oraz nieruchomość budynkowa.

Ten podstawowy podział jest istotny przede wszystkim ze względu na treść art. 16c ust. 1 ustawy o CIT, określającego katalog środków trwałych, od których odpisy amortyzacyjne nie mogą być kosztem dla celów podatkowych (zalicza się tu m.in. grunty i prawo użytkowania wieczystego gruntów).

Nieruchomości inwestycyjne (obiekty handlowe, biurowe czy magazynowe) składają się z reguły co najmniej z kilku środków trwałych. Przy ich wyodrębnieniu pomocna jest Klasyfikacji Środków Trwałych (wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z 10 grudnia 2010 r.), która określa grupy oraz rodzaje poszczególnych środków trwałych, zgodnie z ich przeznaczeniem.

Nabywca nieruchomości, ustalając listę środków trwałych, może również odwołać się pomocniczo do ewidencji podatkowej prowadzonej przez sprzedającego – nie jest ona jednak wiążąca dla nabywcy, który może samodzielnie zakwalifikować nabyte składniki majątku.

Skutki niewłaściwego ujęcia

Rzetelne określenie, które z nich są odrębnymi środkami trwałymi jest istotne przede wszystkim z perspektywy uprawnienia do dokonywania odpisów amortyzacyjnych, które powstaje jedynie w stosunku do wykazanych w ewidencji środków trwałych.

Jeśli w wyniku ewentualnej dyskusji z organami podatkowymi doszłoby do wyodrębnienia z istniejących – nowych środków trwałych, automatycznie należałoby uznać ujęte wcześniej koszty z tytułu ich amortyzacji za zawyżone i odroczone do momentu ujawnienia nowych środków trwałych w rejestrze.

Dodatkowo, właściwa klasyfikacja przekłada się również na stosowaną stawkę amortyzacji, co może prowadzić do wyższych odpisów w pierwszych latach używania. Standardowa stawka dla budynków wykorzystywanych w działalności gospodarczej to 2,5 proc., dla budowli zaś to 4,5 proc.

Jeżeli inwestor wyodrębni w budynku samodzielne środki trwałe: różnego rodzaju urządzenia (elektryczne, wentylacyjne, alarmowe, sygnalizacyjne) czy windy, to będą one amortyzowane stawką 10 proc. lub wyższą. Warto jednak pamiętać, że klasyfikacja środków trwałych w ewidencji podatkowej wpływa nie tylko na ustalenie wysokości odpisów amortyzacyjnych, ale również określenie podstawy opodatkowania budowli dla celów podatku od nieruchomości.

Uwaga na podatek od nieruchomości

Ujmując w ewidencji podatkowej składniki majątku, które w świetle regulacji o podatkach i opłatach lokalnych klasyfikowane są jako budowle (infrastruktura, drogi, parkingi), należy pamiętać, że przypisana im wartość podatkowa dla celów amortyzacji będzie jednocześnie podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości (według stawki 2 proc.).

Często kwota podatku od nieruchomości może być wyższa od oszczędności z tytułu wyższych kosztów amortyzacji takiego środka trwałego. Jeśli ciężar podatku od nieruchomości jest przenoszony przez inwestora na najemców w ramach opłat lokalowych, kwestia ta może mieć istotne znaczenie także z perspektywy biznesowej.

Kiedy wprowadzamy do ewidencji

Ponieważ amortyzacja podatkowa nabytych oraz wybudowanych we własnym zakresie nieruchomości jest możliwa od miesiąca następującego po miesiącu ich wprowadzenia do ewidencji, właściwe ustalenie tego momentu pozwoli określić moment rozpoczęcia ujmowania kosztów ich amortyzacji.

Zgodnie z brzmieniem przepisów, do rejestru środków trwałych wprowadza się składniki majątku, które są „kompletne” oraz „zdatne do użytku”. W praktyce, w przypadku inwestycji realizowanych we własnym zakresie, precyzyjne wyznaczenie tego momentu nie jest oczywiste. Można bowiem wskazać co najmniej kilka momentów, które mogą wskazywać na oddanie środka trwałego do używania.

Chwila, w której inwestor zaczyna pobierać pożytki z nieruchomości, przykładowo w postaci czynszu najmu z pewnością jest dowodem na wykorzystanie inwestycji w działalności gospodarczej.

Bardziej sformalizowanym momentem będzie jednak uzyskanie pozwolenia na użytkowanie (całości lub nawet części obiektu) i jest to najpowszechniej przyjmowany przez podatników i potwierdzany przez organy skarbowe moment wyznaczający oddanie środka trwałego do używania. Z kolei obiekty, które zostały nabyte jako kompletne i zdatne do użytku, wprowadzamy do ewidencji podatkowej z chwilą ich nabycia, co potwierdza zawarty akt notarialnym.

Wartość początkowa

Podstawą amortyzacji jest cena nabycia obiektu (art. 16g ust. 3 ustawy o CIT) albo koszt jego wytworzenia (art. 16g ust. 4 ustawy o CIT). Przepisy wskazują na przykładowe wydatki, które, jeśli zostały poniesione do dnia wprowadzenia środka trwałego do ewidencji, powinny zwiększać jego wartość początkową. Są to koszty bezpośrednio związane z zakupem/realizacją inwestycji – a więc nie tylko cena nabycia/koszty budowy, ale także wydatki przykładowo na doradztwo techniczne lub prawne, opłaty administracyjne czy też koszty finansowania.

Nabywając nieruchomość, warto zadbać, aby sam akt notarialny wskazywał podział jej całkowitej wartości na poszczególne środki trwałe, przede wszystkim na grunt i budynek oraz inne składniki majątku (w tym także budowle, co jest szczególnie istotne z perspektywy podatku od nieruchomości).

Przykład

Budowla będąca środkiem trwałym, której wartość początkowa została określona na 100 000 zł, pozwoli na zmniejszenie podatku dochodowego o około 855 zł rocznie (100 000 zł x 4,5 proc. x 19 proc.).

Jednocześnie właściciel tej budowli będzie musiał zapłacić 2000 zł podatku od nieruchomości w skali roku (100 000 zł x 2 proc.).