Z jak
ą
stawk
ą
podatku deweloper powinien sprzeda
ć
prawo do wy
łą
cznego korzystania z miejsca postojowego w gara
ż
u podziemnym w
ł
a
ś
cicielowi mieszkania w tym samym budynku?
–pyta czytelnik.
–
Gara
ż
podziemny nie jest wyodr
ę
bnion
ą
nieruchomo
ś
ci
ą
, z oddzieln
ą
ksi
ę
g
ą
wieczyst
ą
, a korzystaj
ą
cy z gara
ż
u nie s
ą
wspó
ł
w
ł
a
ś
cicielami tej nieruchomo
ś
ci. Hala gara
ż
owa jest natomiast cz
ęś
ci
ą
wspóln
ą
budynku mieszkalnego i nast
ą
pi
ł
jedynie – za zgod
ą
wszystkich w
ł
a
ś
cicieli mieszka
ń
– podzia
ł
do korzystania z tej cz
ęś
ci nieruchomo
ś
ci wspólnej (oczywi
ś
cie dysponuje tymi miejscami deweloper, a nie wspólnota, i to on je sprzedaje).
Ukształtowała się już jednolita linia orzecznicza, kilkakrotnie potwierdzana ostatnio przez Naczelny Sąd Administracyjny zgodnie z którą stawka VAT na miejsce postojowe zależy od tego, czy jest ono zlokalizowane w samodzielnym lokalu użytkowym, jakim jest hala garażowa – wtedy jest to stawka podstawowa, jest ono położone na części wspólnej wszystkich mieszkańców, a zatem wszyscy są jej współwłaścicielami, a tylko niektórzy z właścicieli mieszkań mają prawo do wyłącznego używania elementów takiej części wspólnej – wtedy stawka dla miejsca postojowego powinna być taka sama jak dla pomieszczeń mieszkalnych.
Z ORZECZNICTWA SĄDÓW ADMINISTRACYJNYCH W orzeczeniach NSA z 22 marca 2011
(I FSK 741/10)
i
z 5 kwietnia 2011 (I FSK 689/10)
czytamy:
„W razie sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności wspólnych części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, i ustaleniu sposobu korzystania z poszczególnych miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym w ramach podziału quoad usum, skoro nieruchomość wspólną stanowi łącznie grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu i nie jest możliwe zbycie własności lokalu bez udziału we współwłasności wspólnych części budynku i urządzeń oraz we własności gruntu, mamy do czynienia ze sprzedażą odrębnej własności lokalu mieszkalnego jako rzeczy głównej oraz towarzyszącego mu udziału we współwłasności wspólnych części nieruchomości.
W takim przypadku sprzedaż obejmuje jednolite świadczenie, na które składają się dostawa towaru – samodzielnego, wyodrębnionego na własność lokalu mieszkalnego, oraz świadczenie usługi – sprzedaż związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości jako wartości niematerialnej (w tym m.in. w garażu wielostanowiskowym), tworzące w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie w aspekcie cywilistycznym jest niedopuszczalne, a z punktu widzenia podatkowego miałoby sztuczny charakter”.
Identyczne stanowisko NSA zajął m.in. w wyroku z 14 kwietnia 2011 (I FSK 479/10). W orzeczeniu z 17 maja 2011 (I FSK 858/10) rozpatrywał z kolei kwestię sprzedaży udziałów w lokalu użytkowym, jakim była hala garażowa, i stwierdził, że inaczej niż w przypadku sprzedaży mieszkania z prawem do korzystania z miejsca postojowego zlokalizowanego w części wspólnej należy zastosować dwie różne stawki. Wojewódzkie sądy administracyjne, mając na uwadze jednolite już orzecznictwo NSA, także wyraźnie odróżniają dwie wskazane sytuacje.
I tak np. WSA w Olsztynie 26 maja 2011 (I SA/Ol 190/11) orzekł: „skoro wnioskodawca wskazał, że garaż jest pomieszczeniem przynależnym, organ nie mógł, dokonując własnej analizy definicji lokalu przynależnego, uznać, iż w rezultacie mamy do czynienia z garażem rozumianym jako odrębny lokal użytkowy (...)
Organ podatkowy pojęcie lokalu użytkowego wadliwie sprowadził jedynie do kategorii jego przeznaczenia czy też funkcji, jakie spełnia. Ten kierunek wykładni pojęcia »lokal użytkowy« pomija w swej konkluzji okoliczność, że o statusie lokalu (to jest czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy) nie decyduje wyłącznie jego przeznaczenie, ale treść wpisu w księdze wieczystej, tj. czy został on wyodrębniony prawnie właśnie jako lokal użytkowy.
Z tych względów nie miał znaczenia w sprawie powoływany w zaskarżonej interpretacji przepis § 3 pkt 12 i 14 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powołane rozporządzenie traktuje bowiem o wymaganiach techniczno-budowlanych lokali, a nie o ich statusie prawnym, bo te, jak wielokrotnie podkreślono, regulowane są przepisami ustawy o własności lokali.
Przepisy te nie mogą ponadto służyć do zdefiniowania przedmiotu opodatkowania, skoro zgodnie z art. 217 Konstytucji RP m.in. określanie przedmiotów opodatkowania następuje w drodze ustawy.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku o udzielenie interpretacji stan faktyczny, wskazujący, że garaż nie będzie wyodrębnionym lokalem i nabywcy lokalu mieszkalnego będzie sprzedane prawo do korzystania z takiego garażu jako wydzielonego miejsca postojowego, stwierdzić należy zatem, że garaż taki nie będzie przedmiotem odrębnej własności, a zastosowanie do jego dostawy w tym przypadku będzie miała stawka podatku VAT właściwa dla dostawy lokalu mieszkalnego”.
Wątpliwości co do wykładni przepisów nie miał także WSA w Krakowie, który w wyroku z 21 czerwca 2011 (I SA/Kr 589/11) orzekł: „wyodrębnione liniami części hali garażowej miejsca postojowe
nie mogą być w świetle opisanego przez skarżącą przyszłego zdarzenia oraz powołanych przez organ przepisów ustawy o własności lokali, jak również przepisów kodeksu cywilnego (art. 50 i art. 47 § 1) przedmiotem odrębnej umowy sprzedaży, jeśli nie stanowią samodzielnych lokali”.
Ważne rozróżnienie
Oczywiście w tym drugim wypadku, co do zasady, prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nie może mieć nikt oprócz właścicieli mieszkań w danym budynku, a co więcej nie jest możliwe zbycie takiego uprawnienia bez lokalu mieszkalnego – miejsce postojowe staje się nierozerwalnie związane z lokalem mieszkalnym, stanowi wraz z nim przedmiot ewentualnego obrotu.
Z analizy interpretacji indywidualnych wynika jednak, że minister finansów raczej nie akceptuje tego rozróżnienia, nadal stwierdza, że sprzedaż prawa do korzystania z miejsca postojowego jest objęta stawką podstawową.
Gdy więcej garaży niż mieszkań
Bywa, że do dyspozycji dewelopera pozostaje więcej miejsc postojowych niż lokali mieszkalnych w budynku albo nie każdy właściciel lokalu był zainteresowany nabyciem prawa do korzystania z miejsc postojowych. Czy deweloper może takie przysługujące sobie prawo udostępnić później odpłatnie jakiemuś właścicielowi mieszkania, zmieniając tym samym zasady dokonanego wstępnie podziału do korzystania (quoad usum)?
23 proc.
wynosi zgodnie z orzecznictwem stawka VAT w
ł
a
ś
ciwa przy sprzeda
ż
y miejsca postojowego w hali gara
ż
owej b
ę
d
ą
cej wyodr
ę
bnionym lokalem u
ż
ytkowym
Zatem w konsekwencji zbycia przez jednego z właścicieli prawa do korzystania z powierzchni części wspólnej budynku mieszkalnego dochodzi do zmiany zasad dokonanego podziału quoad usum.
Uprawnienie staje się nierozerwalnie związane z wyodrębnionym już lokalem mieszkalnym, zmienia się stan posiadania nabywcy, ale tylko przez zmianę powierzchni przyporządkowanej posiadanemu już lokalowi mieszkalnemu, i zmieniony zostaje zapis w księdze wieczystej tego lokalu (nadal jest to część wspólna budynku mieszkalnego).
Z tą samą stawką
Jeżeli zatem hala garażowa nie jest samodzielnym lokalem użytkowym (deweloper nie sprzedaje w niej udziałów), a właściciel mieszkania dokupuje do swojego lokalu mieszkalnego np. z balkonem i pomieszczeniem gospodarczym w piwnicy jeszcze prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, integralnie odtąd związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego (nie będzie możliwości zbycia mieszkania bez prawa do korzystania z miejsca postojowego i odwrotnie), to uważam, że nadal mamy do czynienia z nabyciem „przynależności”, która musi być opodatkowana taką samą stawką VAT jak mieszkanie.
Przedmiotem dostawy nie jest bowiem udział we współwłasności odrębnego samodzielnego lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego – lecz określone prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej w postaci miejsca postojowego w wielostanowiskowym pomieszczeniu garażowym (przy czym oczywiście co do zasady prawo do korzystania z części wspólnych budynku mieszkalnego i tak każdy właściciel nabył wraz z mieszkaniem, płaci de facto za wyłączne korzystanie, z wyłączeniem właścicieli innych lokali mieszkalnych).
Termin nabycia bez znaczenia
Na wysokość stawki VAT nie powinien mieć moim zdaniem wpływu fakt nabycia takiego prawa w terminie późniejszym niż nabycie samego mieszkania w tym budynku. Nadal bowiem nabywca płaci za coś, co zwiększa „zakres” jego lokalu mieszkalnego i od tej pory stanowi z nim całość.
Autorka jest doradc
ą
podatkowym, wspó
ł
pracuje ze Spó
ł
k
ą
Doradztwa Podatkowego „Manugiewicz, Trzaska i Wspólnicy”
Zobacz więcej w serwisie:
»
»
»
»
VAT od sprzedaży nieruchomości
»
