Od inwestycji do odsprzedaży da się zapłacić mniej

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=182297]Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2006 r. nr 121, poz. 844)[/link] w art. 2 ust. 1 przewiduje opodatkowanie podatkiem od nieruchomości gruntów, budynków oraz budowli. Podatkiem od nieruchomości objęte zostały grunty i budynki niezależnie od ich przeznaczenia. 

[srodtytul]Do prowadzenia działalności[/srodtytul]

Inaczej jest w przypadku budowli, które podlegają opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy służą do prowadzenia działalności gospodarczej.[b] W gestii rady gminy, zgodnie z art. 5 wspomnianej ustawy, pozostaje uprawnienie do różnicowania wysokości stawek podatkowych dla poszczególnych grup podatników[/b], w tym do uchwalania wyższych stawek podatkowych w stosunku do gruntów czy budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

– Grunty i budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to takie, które znajdują się w posiadaniu przedsiębiorcy. Już[b] sam fakt nabycia nieruchomości przez przedsiębiorcę skutkuje zastosowaniem w stosunku do tych nieruchomości wyższych stawek podatkowych[/b] – tłumaczy Patrycja Kozłowska z kancelarii prawniczej Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy. 

Istotną kwestią wpływającą na wysokość uiszczanego co miesiąc podatku jest, że w przypadku zabudowanej nieruchomości opodatkowaniu podlegają zarówno grunt, jak i posadowiony na nim budynek. W konsekwencji więc w przypadku przedsiębiorców co do zasady zastosowana zostanie wyższa stawka podatkowa przy obliczaniu zarówno podatku od gruntu, jak i od budynku. 

[srodtytul]Zły stan techniczny [/srodtytul]

– Inaczej sytuacja wyglądałaby, gdyby nieruchomość była niezabudowana. W takim wypadku opodatkowaniu podlegałby wyłącznie grunt, co w oczywisty sposób zmniejsza wysokość należnej daniny publicznoprawnej – mówi Patrycja Kozłowska.  

W przypadku zburzenia budynku od następnego miesiąca po wyburzeniu przedsiębiorca będzie mógł zapłacić podatek obliczony wyłącznie od gruntu. 

Na zmniejszenie wysokości podatku może wpłynąć również wykazanie przed organami podatkowymi takich okoliczności, które świadczyłyby o nieprzydatności gruntów lub budynków do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Nie chodzi tu jednak o brak możliwości wykorzystywania nieruchomości na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez jej posiadacza, np. przez hurtownika do handlu wyrobami medycznymi, ale o brak możliwości prowadzenia w danej nieruchomości jakiejkolwiek działalności.

Celem wykazania przed organem podatkowym ziszczenia się warunków uprawniających do zastosowania niższych stawek podatku do nieruchomości dla budynków pomocna może być opinia biegłego stwierdzająca zły stan techniczny budynku uniemożliwiający prowadzenie w nim działalności gospodarczej lub odpowiedni dokument organu nadzoru budowlanego. Przy czym pamiętać należy, że [b]organy podatkowe nie są związane takimi dowodami. Mają one prawo dokonać samodzielnych ustaleń[/b], np. poprzez oględziny budynków, czy faktycznie zachodzą przesłanki do zastosowania niższych stawek. 

[srodtytul]Konieczna kalkulacja [/srodtytul]

Zdaniem Krzysztofa Nowickiego z kancelarii prawniczej Magnusson przedsiębiorcy chcący dokonać zmniejszenia wysokości podatku od nieruchomości niejednokrotnie dokonują wyburzeń budynków na swoich gruntach. Jednakże takie rozwiązania przeważnie znajdują zastosowanie w sytuacjach, gdy na danym terenie przedsiębiorca zamierza prowadzić działalność w dłuższym horyzoncie czasowym. Przeważnie dopiero wtedy są w stanie osiągnąć oszczędności z wyburzenia danego budynku. 

– Niezależnie jednak, czy dana nieruchomość ma dla przedsiębiorcy charakter inwestycji krótkoterminowej czy też jest to inwestycja długoterminowa, warto dokonać analizy finansowej takiego przedsięwzięcia. [b]Decyzję, czy dany obiekt budowlany wyburzać, powinna poprzedzać dokładna analiza kosztów, jakie w związku z tym należy ponieść[/b] – tłumaczy Krzysztof Nowicki. Ponieważ gro kosztów stanowić będzie wynagrodzenie firmy dokonującej rozbiórki, w tym celu przedsiębiorca powinien się wpierw skonsultować z firmą budowlaną, która oszacowałaby taki koszt.

Przykładowo koszt podatkowy budynku o powierzchni użytkowej 150 mkw. może wynosić rocznie ok. 3 tys. zł (jeśli przyjmiemy, że gminy nakładają maksymalną stawkę podatkową na mkw.). Zakładając, że koszt wyburzenia takiego budynku wahać się może w granicach 15 – 25 tys. zł, oznacza to, że angażowanie środków finansowych w wyburzenie takiego budynku w celu późniejszego zmniejszenia obciążeń podatkowych znajduje uzasadnienie dopiero w dłuższej perspektywie czasowej.

[srodtytul]Można komuś oddać[/srodtytul]

Wspomniany sposób zmniejszania obciążenia podatkowego znajduje gównie zastosowanie w sytuacjach, gdy na gruncie wybudowane są budynki (domy, hale itd.), które mogą zostać zburzone przez przedsiębiorcę. Natomiast w sytuacji, gdy przedsiębiorca inwestuje w ziemię, trudniej o dokonanie zmniejszenia obciążeń podatkowych. Grunty, będące własnością przedsiębiorcy, są traktowane jako grunty zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Już sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę, bez faktycznego wykonywania danej działalności gospodarczej, skutkuje wyższym opodatkowaniem nieruchomości. Natomiast [b]rozwiązaniem, które mogłoby zostać wprowadzone przez niektórych przedsiębiorców, jest przeniesienie części posiadanych gruntów na osoby fizyczne[/b]. 

– Jeżeli na danym gruncie nie jest prowadzona działalność gospodarcza, przeniesienie danej nieruchomości lub jej części na rzecz osoby fizycznej (nieprowadzącej działalności gospodarczej) skutkować będzie zmniejszeniem wymiaru podatku należnego od tej nieruchomości – tłumaczy Krzysztof Nowicki.

[ramka][b]Uwaga[/b]

Na koszty utrzymania budynku składa się nie tylko podatek od nieruchomości, lecz także koszty dozoru nieruchomości i opłaty za media.[/ramka]

[ramka] [b]Komentuje dr Mirosław Babiaczyk, partner w kancelarii prawnej Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy[/b]

W okresie pojawiających się trudności finansowych u wielu przedsiębiorców podejmowane są działania mające na celu ograniczenie wydatków. W związku z tym, że oszczędności szuka się również poprzez optymalizację zobowiązań podatkowych, tym bardziej aktualny staje się problem związany z zastosowaniem, w stosunku do przedsiębiorców, wyższych (w porównaniu z pozostałymi podatnikami) stawek podatku od nieruchomości.

Należy przypomnieć, że obowiązek ten dotyczy wszystkich przedsiębiorców, także tych, którzy co prawda posiadają nieruchomości, ale ich nie wykorzystują na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Prowadzi to do sytuacji, w której [b]nieopłacalne jest kupowanie przez inwestorów nieruchomości celem dalszej odsprzedaży, w przypadku gdy nie ma widoków na ich szybkie zbycie[/b]. Wiąże się to bowiem z koniecznością ponoszenia dość wysokich nakładów (podatków), często bez możliwości pokrycia ich bieżącymi przychodami z opodatkowanej nieruchomości.