Z ustawy o PIT wynika, że czynsz z najmu może być rozliczany w ramach działalności gospodarczej albo odrębnego źródła przychodów, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 6. Czytelnik pisze, że nie zarejestrował w tym zakresie działalności i rozlicza się w ramach źródła „przychody z najmu”. Nie wyklucza to oczywiście amortyzacji wynajmowanych lokali.
Przychody z najmu są bowiem w tym wypadku opodatkowane na zasadach ogólnych (tj. według skali) z uwzględnieniem kosztów ich uzyskania.
[srodtytul]Kiedy amortyzujemy [/srodtytul]
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami podatkowymi są wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23. Ta zasada odnosi się zarówno do działalności gospodarczej, jak i najmu jako odrębnego źródła przychodów.
Jedną z metod zaliczania wydatków do kosztów jest amortyzacja. Osoby osiągające przychody z najmu (poza działalnością) amortyzują składniki majątku, które można zaliczyć do środków trwałych, czyli gdy spełnione są następujące warunki:
- stanowią ich własność (lub współwłasność),
- są oddane do używania innym osobom na podstawie umowy najmu,
- przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
- są kompletne i zdatne do używania w dniu oddania najemcy.
[srodtytul]Odpisy do kosztów [/srodtytul]
Czy kosztem będą także odpisy od czasowo niewynajmowanych lokali? Jak wspomnieliśmy, kosztem uzyskania przychodów mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości. Jeśli więc czytelnik podjął decyzję o wynajmie i poczynił starania dla pozyskania najemców, to moim zdaniem może zaliczyć odpisy do kosztów, nawet jeśli nie udało mu się od razu podpisać umowy na wszystkie lokale.
Jeżeli tylko część budynku jest przeznaczona na wynajem, to zgodnie z art. 22f ust. 4 ustawy o PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej budynku odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej do ogólnej powierzchni użytkowej.
Przepis ten określa zatem sposób wyliczenia wartości początkowej przedmiotu najmu, w przypadku gdy nie jest nim cały budynek, lecz jedynie jego część (np. niektóre znajdujące się w nim lokale). Podstawę wyliczenia odpisów amortyzacyjnych stanowi wówczas tylko część wartości początkowej budynku.
Jeżeli natomiast przedmiotem najmu jest cały budynek (wszystkie znajdujące się w nim lokale) i tylko przejściowo nie są one zajęte przez najemców, to odpisy amortyzacyjne nalicza się od całej wartości początkowej budynku. Zmiana ilości najemców, a więc i liczby rzeczywiście wynajętych lokali, nie wpływa na zmianę tych zasad rozliczania.
[srodtytul]Decyduje powierzchnia użytkowa[/srodtytul]
Natomiast wysokość podatku od nieruchomości dla budynków oblicza się mnożąc powierzchnię użytkową przez odpowiednią stawkę (zależną od jego przeznaczenia). Tak więc zaliczenie przez podatnika do kosztów odpisów amortyzacyjnych od wszystkich przeznaczonych pod wynajem lokali nie wpłynie na wysokość podatku od nieruchomości.
