Od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują przepisy, zgodnie z którymi przekształcenie spółki, w której skład majątku wchodzi nieruchomość rolna, umożliwia Agencji Nieruchomości Rolnych nabycie tej nieruchomości mocą jednostronnego oświadczenia. Rozwiązanie to budzi wątpliwości zarówno pod względem jakości techniki legislacyjnej, jak i adekwatności tego zabiegu do celów nowelizacji i może spowodować wiele trudności praktycznych.

Cel nowelizacji

Ustawa z 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw („UWSNR"), która weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r., w istotny sposób zmodyfikowała przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR"). Zrealizowana w ten sposób zmiana podejścia do obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce była na tyle istotna i kontrowersyjna, że w dyskusji towarzyszącej wprowadzaniu nowego prawa nie zawsze było miejsce na analizę praktycznego wpływu nowelizacji na sytuację spółek wykorzystujących obecnie nieruchomości rolne przy prowadzeniu swojej działalności gospodarczej.

W myśl uzasadnienia projektu, zasadniczym celem nowelizacji było „wzmocnienie ochrony ziemi rolniczej w Polsce przed jej spekulacyjnym wykupywaniem przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze".

Na pierwszy rzut oka wydawać by się mogło, że ingerencja ustawodawcy nie powinna w żaden sposób dotyczyć obecnych właścicieli (w tym spółek prawa handlowego), którzy nie zamierzają zbywać nieruchomości rolnych nabytych zgodnie z prawem przed 30 kwietnia 2016 r. Przy bliższym przyjrzeniu się znowelizowanym przepisom nasuwają się jednak poważne wątpliwości.

Na uwagę zasługuje znowelizowane brzmienie art. 4 UKUR, który stanowi, że „jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku (...) innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności (...) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa (tj. Agencja Nieruchomości Rolnych) może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej". Wskutek tej zmiany, od kwietnia 2016 r. ograniczenie obrotu obejmie w zasadzie każdy przypadek nabycia nieruchomości rolnej, niezależnie od charakteru zdarzenia prawnego będącego jego podstawą. Szczególne wątpliwości budzi przy tym uwzględnienie w tym przepisie sytuacji przekształcenia spółki.

Charakter prawny przekształcenia a przesłanka „nabycia" nieruchomości rolnej

Zgodnie z art. 9 UKUR nabycie nieruchomości rolnej a także nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne, w szczególności nieważne jest dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia Agencji. Pojawia się w związku z tym pytanie czy obowiązek zawiadomienia Agencji pojawia się w odniesieniu do każdego przypadku przekształcenia spółki?

Należy bowiem zwrócić uwagę także na istotne odmienności procesu przekształcenia oraz łączenia czy podziału. W przypadku łączenia lub podziału spółek zazwyczaj dochodzi do zmiany składu wspólników, będących pośrednio „ostatecznymi" właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości rolnych. Natomiast w sytuacji przekształcenia spółki z założenia nie dochodzi do takiej zmiany. Wydaje się, iż nieprzypadkowo przepisy kodeksu spółek handlowych dotyczące połączenia stanowią o „wstąpieniu z dniem połączenia we wszelkie prawa spółki przejmowanej", podczas gdy analogiczne przepisy dotyczące przekształcenia stwierdzają, iż „spółce przekształconej przysługują wszelkie prawa spółki przekształconej". Uzasadnienie projektu nowelizacji nie wyjaśnia, dlaczego przekształcenie spółki, wskutek którego zmianie ulega jedynie jej forma prawna, miałoby zagrażać realizacji celu ustawy i dlaczego wobec tego niezbędne byłoby przyznanie ANR możliwości tak daleko idącej interwencji. Z pominięciem bardzo nietypowych sytuacji, w których na etapie przekształcenia mogłoby dojść do istotnej zmiany składu właścicielskiego spółki, skorzystanie przez Agencję z uprawnienia wobec spółki przekształcanej sprowadzałoby się w praktyce do możliwości „wywłaszczenia" obecnego właściciela z nieruchomości rolnej.

Włączenie zatem sytuacji przekształcenia spółki do katalogu zdarzeń aktywujących prawo wykupu nieruchomości przez Agencję wydaje się być zabiegiem nieadekwatnym do głównego celu nowelizacji oraz budzi zastrzeżenia z punktu widzenia zasady proporcjonalności.

Przekształcenie spółki – potrzebna zgoda ANR czy tylko zawiadomienie?

Należy przypomnieć, iż znowelizowane regulacje przewidują dwa zasadnicze mechanizmy reglamentacji obrotu nieruchomościami rolnymi: wymóg uzyskania zgody Agencji na nabycie nieruchomości przez podmiot spoza ustawowego katalogu (art. 2a UKUR) oraz możliwość pierwokupu (wykupu) nieruchomości rolnych (a w określonych sytuacjach pierwokupu akcji lub udziałów) w przypadku zmiany właściciela nieruchomości (art. 3a, 3b, 4 UKUR). Niezależnie od licznych wątpliwości dotyczących zgodności wprowadzonych regulacji z Konstytucją, wiele do życzenia pozostawia także precyzja nowych regulacji. W świetle obecnego brzmienia przepisów niejasna jest relacja art. 2a i art. 4 UKUR.

Z jednej strony można w tym kontekście odnieść się do jednego z komentarzy do ustawy (J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz. Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2016), w którym stwierdza się, iż „Jedynym rozwiązaniem umożliwiającym przeprowadzenie podziału, przekształcenia lub łączenia spółek w razie nieudzielenia zgody przez Prezesa ANR na nabycie jest wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej na podmiot spełniający wymogi przewidziane w art. 2a lub też wykupienie nieruchomości rolnej przez ANR po odmowie wyrażenia zgody na dokonanie nabycia nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia lub łączenia spółek". Skala ingerencji administracyjnej w prawo własności oraz w procesy korporacyjne spółek, wynikająca z powyżej prezentowanego podejścia, skłania do następującej konkluzji. Obowiązki i ograniczenia nakładane przez przedmiotowe regulacje na spółki biorące udział w procesie przekształcenia powinny być stosowane wyłącznie w sytuacjach, gdy na etapie przekształcenia dochodzi do zmiany podmiotu lub osoby kontrolującej spółkę będącą właścicielem nieruchomości rolnej.

Z drugiej strony można przyjąć, iż obowiązek zawiadomienia ANR wyrażony w art. 4 UKUR należy traktować jako przepis szczególny w stosunku do wynikającego z art. 2a wymogu uzyskania zgody Prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym. Przy takim rozumieniu Agencji przysługiwałaby jedynie możliwość realizacji prawa wykupu, które dodatkowo mogłoby podlegać kontroli sądowej z perspektywy tego, czy w danym stanie faktycznym jest uzasadnione z perspektywy celów nowej regulacji i nie stanowi nadużycia przyznanego uprawnienia.

Podsumowując powyższe rozważania należy dojść do wniosku, iż brak precyzyjnego uregulowania tak istotnej kwestii przez ustawodawcę zasługuje na zdecydowaną krytykę.

Kiedy zawiadomienie?

Trudności sprawia także jednoznaczne ustalenie momentu ewentualnego zawiadomienia ANR o planowanym przekształceniu. Ustawa nakłada ten obowiązek na nabywcę nieruchomości. Uznawszy zatem za „nabywcę" przekształconą spółkę, zawiadomienie staje się możliwe dopiero po zarejestrowaniu przekształcenia przez sąd rejestrowy. Zwlekanie z zawiadomieniem do tego momentu budzi natomiast wątpliwości ze względu na wynikający z ustawy obowiązek dokonania zawiadomienia niezwłocznie. Zważywszy na rangę prawidłowego wykonania obowiązku zawiadomienia i dotkliwość sankcji w przypadku braku zawiadomienia niewątpliwie istnieje potrzeba bardziej jednoznacznego unormowania tej kwestii w przepisach.

Sankcja nieważności – praktyczne problemy

Niezależnie od wskazanych powyżej wątpliwości co do tego jak spółka ma się zachować, by nie narazić się na sankcję nieważności, wątpliwości budzi także sam skutek „nieważności" nabycia. W sytuacji, gdy za nieważne uznamy „nabycie" nieruchomości rolnej w toku przekształcenia – nie dojdzie do nabycia nieruchomości rolnej przez spółkę przekształconą. Zważywszy, że „dotychczasowy" właściciel, tj. spółka przekształcana została już wykreślona z rejestru niejasny staje się status prawny danej nieruchomości rolnej. Zalecane byłoby usunięcie tej wątpliwości poprzez bardziej precyzyjne określenie w skutków naruszenia przepisów ustawy w konkretnych przypadkach.

Potrzebna interwencja ustawodawcy?

Skutkiem nowelizacji UKUR jest utrudnienie i skomplikowanie procesu przekształcenia spółki w przypadku, gdy w skład jej majątku wchodzi jakakolwiek nieruchomość rolna, chociażby o marginalnym znaczeniu dla działalności spółki. Przyznanie ANR prawa nabycia nieruchomości rolnej w przypadku przekształcenia można traktować co najmniej jako zagrożenie dla bezpieczeństwa obrotu oraz nadmierną - nieproporcjonalną ingerencję w zasady tworzenia i reorganizacji spółek prawa handlowego.

Wpływ przepisów w nowym brzmieniu na funkcjonowanie spółek w dużej mierze zależeć będzie od praktyki jej stosowania przez ANR. Uzasadniony wydaje się jednak postulat niezwłocznej interwencji ustawodawcy w zakresie doprecyzowania regulacji, albowiem skala wątpliwości prawnych związanych z praktycznym stosowaniem w konkretnych sytuacjach jest wręcz niespotykana a niepewność co do rozumienia prawa jest kluczowym elementem hamującym procesy gospodarcze.

Tomasz Fiałek, Adwokat, Senior Managing Associate, Deloitte Legal