Uzyskanie takiego wpisu często było sporym wyzwaniem, gdyż liczba związanych z nim zagadnień prawnych skutkowała brakiem jednolitości orzeczniczej sądów. Do zmiany tego stanu rzeczy powinna przyczynić się wykładnia przepisów zawarta przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z 9 września 2016 roku w sprawie o sygn. akt V CSK 30/16. Wyjaśnijmy to na przykładzie.
Dłużnik „A" zaciągnął zobowiązanie względem Wierzyciela „B" w wysokości 100 tys. zł. Zobowiązanie to zostało zabezpieczone wpisem na rzecz „B" hipoteki obciążającej nieruchomość będącą we własności „A", a ponadto do 50 tys. zł poręczył za nie Poręczyciel „C".
W zakresie regulacji, na mocy których C mógł żądać ustanowienia w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości A, hipoteki na swoją rzecz pojawiała się koncepcja skorzystania z art. 97 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim, jeżeli dłużnikowi osobistemu, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości obciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka przechodzi na dłużnika aż do wysokości przysługującego mu roszczenia. Jeśli wierzyciel został zaspokojony tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo przed hipoteką dłużnika osobistego. Przeciwnicy jej stosowania podnosili, że poręczyciel nie jest dłużnikiem osobistym, o którym mowa w ww. przepisie, gdyż nie stanowi on strony umowy kreującej zabezpieczoną wierzytelność, a w podanym przykładzie są nimi jedynie A i B. Alternatywnie proponowali więc ogólne przepisy kodeksu cywilnego, dotyczące wstąpienia w prawa zaspokojonego wierzyciela (art. 518 k.c.).
W odpowiedzi na to, w postanowieniu z 9 września 2016 roku SN wyjaśnił, że art. 97 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi samodzielną podstawę przejścia hipoteki na dłużnika osobistego, pod pojęciem którego należy rozumieć każdego, kto odpowiada za dług całym swoim majątkiem, a więc również i poręczyciela. Art. 97 Ustawy o księgach wieczystych stanowi przy tym przepis szczególny w odniesieniu do art. 518 § 1 k.c.
Zagadnienie miejsca, w którym hipoteka na rzecz poręczyciela miałaby być wpisana w dziale IV nieruchomości dłużnika nie było poddane analizie ani w doktrynie ani w orzecznictwie. Uwzględniając zarówno przepisy k.c. jak i ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie budzi wątpliwości sytuacja, kiedy wskazany w przykładzie Poręczyciel C spłaciłby cały dług Dłużnika A. Wtedy po prostu zastąpiłby on Wierzyciela B na jego miejscu hipotecznym. Co jednak jeśli, tak jak w podanym na wstępie przypadku, wierzyciel jest zaspokojony przez poręczyciela tylko w części? Sądy w praktyce wydawały zupełnie odmienne orzeczenia. Mocą jednych wpisywano prawa na rzecz Poręczyciela C na równi z prawami Wierzyciela B, co budziło sprzeciw tego ostatniego, gdyż osłabiało jego pozycję jako uprawnionego do uzyskania zaspokojenia swojej wierzytelności. Inne sądy z kolei stosowały generalne zasady wpisu hipoteki, w myśl których o pierwszeństwie tego ograniczonego prawa rzeczowego decyduje chwila wpływu wniosku o jego ustanowienie i w konsekwencji hipoteka Poręczyciela C plasowała się na ostatnim miejscu. Tym samym pierwszeństwo jego hipoteki spadało nie tylko pod prawo Wierzyciela B, lecz również innych istniejących w księdze wieczystej wierzycieli hipotecznych. Spotykało się to oczywiście z protestem poręczycieli, gdyż w skutek tego możliwość uzyskania przez nich zaspokojenia od dłużnika stawała się iluzoryczna.
W postanowieniu z 9 września 2016 roku, SN rozstrzygnął i te wątpliwości wskazując jednoznacznie, że miejsce hipoteki Poręczyciela C, spłacającego dług w części, znajduje się poniższej hipoteki Wierzyciela B, lecz powyżej innych, niżej sklasyfikowanych hipotek znajdujących się w księdze wieczystej, co wynika z brzmienia art. 97 ustawy o księgach wieczystych.
Zgodnie z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej. To samo dotyczy sytuacji, kiedy dochodzi do przelewu wierzytelności hipotecznej (art. 79 ww. ustawy). Tym samym powyższe regulacje wydają się nie pozostawiać wątpliwości co do konstytutywnego charakteru wpisu tego ograniczonego prawa rzeczowego. W doktrynie pojawiły się jednak głosy, iż w sytuacji przedstawionej we wstępie, z racji przejścia hipoteki na poręczyciela z mocy samego prawa, wpis nie jest wymagany dla jej ustanowienia. Podkreślić jednak należy, że formułując takie stanowisko komentatorzy zupełnie nie odnieśli się do jego praktycznych skutków takich jak np. funkcjonowania zasady publicznej wiary ksiąg wieczystych. W tej kwestii Sąd Najwyższy nie ma żadnych wątpliwości. W postanowieniu z 9 września 2016 roku jednoznacznie uznał, że poręczyciel, który zaspokoił wierzyciela zaspokojonego hipotecznie musi zadbać, o ujawnienie w księdze wieczystej prawa, w które wstąpił.
Przykład
Wierzycielowi B przysługuje hipoteka na nieruchomości Dłużnika A. Pod tą hipoteką wpisana jest hipoteka Wierzyciela X. Poręczyciel C spłaca część długu, który zabezpiecza hipoteka Wierzyciela B. Hipoteka Poręczyciela C zostanie umiejscowiona w księdze wieczystej pod hipoteką B, lecz nad hipoteką X.
Zdaniem eksperta
Kinga Słomka, radca prawny, Kancelaria Prawna Schampera,Dubis Zając i Wspólnicy
Patrząc na przedstawioną obok analizę można zatem stwierdzić, że interpretacja przepisów zawarta w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z 9 września 2016 roku (V CSK 30/16) rozwiewa te wątpliwości, które stanowiły główną przyczynę wydawania odmiennych orzeczeń w analogicznych sprawach w przedmiocie wpisu hipoteki na rzecz poręczycieli, spłacających poręczony dług w części. Tym samym również stopień pewności ich sytuacji prawnej powinien ulec znacznemu podwyższeniu.
