Takie zabezpieczenie jest standardem przy sprzedaży nieruchomości i zabezpiecza kontrahentów na wypadek nielojalności drugiej strony.
30 mln zł zadatku
W tej sprawie chodziło o sprzedaż prawa użytkowania wieczystego 2,5-ha działki budowlanej w atrakcyjnej dzielnicy Gdańska, na której spółka deweloperska zamierzała zainwestować 1,6 mld zł. Cenę określono na 300 mln zł, a zadatek na 30 mln zł. Deweloper przekazał go sprzedającemu. Jak to w takich umowach bywa, opisano w niej 32 sytuacje, kiedy można od umowy odstąpić bez utraty zadatku, np. ujawnienie dawnego cmentarza na terenie działki czy zakopanych instalacji, ale też wskazano roszczenia reprywatyzacyjne – i te ujawniły się przy tej transakcji.
Termin podpisania umowy finalnej dwa razy przedłużano, co skutkowało zwiększeniem ceny o 14 mln zł, gdyż ceny wtedy rosły. Do umowy jednak nie doszło, bo tuż przed terminem kupujący dowiedział się, że do działki zgłasza roszczenia reprywatyzacyjne Jadwiga W. W tej sytuacji odstąpił od umowy i zażądał zwrotu zadatku.
Dwa dni później od umowy odstąpił też sprzedawca z powodu niezawarcia jej na czas i zadatek zatrzymał. Zaliczkę zresztą też. Z zadatkiem jest zaś tak, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zataił, więc odda
Kupujący zażądał zwrotu zadatku. Sąd Okręgowy w Gdańsku żądanie oddalił, uznając, że Jadwiga W. nie jest spadkobiercą, otrzymała swego czasu odszkodowanie za wywłaszczenie z działki, a sprzedawca od umowy skutecznie odstąpił, więc mógł zatrzymać 30 mln zł. Werdykt utrzymał sąd apelacyjny. W tym czasie w innym procesie inny sąd ustalił prawomocnie, że również zatrzymanie zaliczki było trafne.
Pełnomocnik pozwanego adwokat Janusz Kruczek argumentował przed Sądem Najwyższym, do którego odwołał się deweloper, że sprawa została przesądzona już w sprawie o zaliczkę, więc w tej nie może zapaść inny wyrok.
Z kolei pełnomocnicy dewelopera, mecenasi Marcin Lenkowski i Maciej Kiełbowski, wskazywali, że ich klient nie miał wyboru i nie mógł ryzykować kupna tak drogiej działki obciążonej roszczeniami. W tej sytuacji zadatek powinien być zwrócony, a przynajmniej zmniejszony (generalnie zadatku się nie miarkuje), gdyż bez żadnego nakładu pozwany otrzyma ponad 43 mln zł.
Sąd Najwyższy przychylił się do tej argumentacji. Uznał, że deweloper miał prawo od umowy odstąpić.
– Jadwiga W. otrzymała odszkodowanie za wywłaszczenie, ale było nieporównywalnie niższe niż obecne ceny, a kiedy pod koniec PRL zorientowała się, ile te tereny są warte, była mocno zdeterminowana, by nieruchomość odzyskać, i w tym celu wszczęła wiele prawnych działań. Czyż nie są to roszczenia reprywatyzacyjne? Co więcej, pozwany ten fakt zataił – mówił w uzasadnieniu sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski. Dlatego SN zwrócił sprawę SA do ponownego rozpoznania. To może oznaczać, że pozwany będzie musiał oddać zadatek, i to w podwójnej wysokości.
Sygnatura akt: IV CSK 205/16
Masz pytanie, wyślij e-mail do autora: m.domagalski@rp.pl
Opinia
Zbigniew Krüger, adwokat w kancelarii Krüger & Partnerzy
Istota zadatku jest taka, że zakłada podjęcie pewnego ryzyka. Należy jednak odróżnić normalne ryzyko biznesowe od hazardu i oceniając zapisy umów dotyczące zadatku, badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie jej dosłowne brzmienie. W tym przypadku było nim umożliwienie inwestorowi (kupującemu), który zapłacił zadatek, odstąpienia od umowy po zgłoszeniu roszczeń reprywatyzacyjnych. Roszczenia takie mogą wstrzymać, a nawet całkowicie uniemożliwić inwestycję. Przyjętym i uznanym zwyczajem, który także musi być brany pod uwagę, jest zabezpieczenie się przed tym inwestora. W mojej ocenie zgodnym zamiarem stron było takie właśnie zabezpieczenie, co słusznie zauważył Sąd Najwyższy.
