Należy pamiętać o wprowadzeniu do umowy najmu ustaleń z negocjacji

Jeden z rzeszowskich przedsiębiorców Robert T. postanowił w nowo otwartym centrum handlowym prowadzić sklep z rzeczami „z górnej półki", a mianowicie z odzieżą i akcesoriami luksusowych marek włoskich. W tym celu na pięć lat zawarł umowę najmu dużego, bo aż 140-metrowego salonu, w nowo otwieranej galerii handlowej. Szybko jednak zaczął żałować swojej decyzji. Klienci bowiem nie przychodzili do niego masowo. Za swoje niepowodzenia zaczął winić sąsiedztwo. Wniósł więc przeciwko spółce prowadzącej centrum handlowe pozew do Sądu Okręgowego w Rzeszowie o ustalenie, że umowa najmu jest nieważna.

Zbyt zwyczajne sąsiedztwo

Robert T. tłumaczył, że jeszcze przed zawarciem umowy najmu, na etapie negocjacji, spółka prowadząca centrum handlowe obiecała, że po obu stronach jego lokalu powstaną salony z luksusowymi markami włoskimi oraz włoska restauracja. Wynikło to też z tzw. mapy komercjalizacji centrum dołączonej do jego umowy najmu. Tymczasem po otwarciu galerii handlowej zamiast luksusowych salonów i restauracji otwarto „zwykłe" sklepy i urządzono plac zabaw dla dzieci.

Według Roberta T. rodzaj lokali sąsiadujących z jego salonem miał kluczowe znaczenie marketingowe. Klienci „tanich" sklepów nie będą bowiem zainteresowani jego asortymentem. Natomiast gdyby zamiast sieciówek powstały obiecane luksusowe salony, byłoby zdecydowanie inaczej. Chętnych byłoby więcej i jego salon cieszyłby się popularnością.

Robert T. podkreślił też, że wybór lokalizacji uzgadniał z dostawcami swoich towarów, którzy ją zaakceptowali ze względu na planowane sąsiedztwo innych włoskich firm. Zdaniem Roberta T. spółka z pewnością wiedziała w chwili zawarcia z nim umowy, że w sąsiedztwie jego sklepu nie powstaną sklepy, które były oznaczone na mapie dołączonej do jego umowy. Został więc wprowadzony w błąd.

Trzeba czytać, co się podpisuje

Natomiast spółka prowadząca galerię wniosła o oddalenie powództwa w całości. W jej ocenie podniesiony przez Roberta T. zarzut nieważności umowy zawartej pod wpływem błędu jest nieuzasadniony. Umowa najmu bowiem nie gwarantowała mu sąsiedztwa sklepów marek włoskich czy włoskiej restauracji. Ponadto on sam doskonale wiedział, jakie sklepy powstaną w jego sąsiedztwie. Na każdym bowiem lokalu znajdowała się informacja w tej sprawie.

Natomiast przedstawiona przez Roberta T. mapa komercjalizacji galerii pochodziła z czasów, kiedy galeria była budowana. Wówczas rzeczywiście były toczone negocjacje z najemcami, którzy chcieli sprzedawać włoski asortyment marek oraz prowadzić restaurację, ale później z różnych powodów wycofali się lub zmienili lokalizację swojego salonu.

Spółka ponadto twierdziła, że Robert T. nigdy nie skarżył się wcześniej, że został wprowadzony w błąd lub by miało to wpływ na jego kondycję finansową oraz powodzenie oferowanej przez niego marki. Problem pojawił się, dopiero gdy spółka wniosła przeciwko niemu pozew o zapłatę zaległego czynszu, a sąd rejonowy wydał nakaz zapłaty na kwotę 70 tys. zł.

Twarde prawo

Sąd okręgowy oddalił powództwo Roberta T. Jego zdaniem istotą sporu sprowadza się do ustalenia, czy spółka wprowadziła Roberta T. w błąd w zakresie treści umowy najmu.

Zdaniem sądu Robert T., negocjując warunki umowy, nie zadbał o to, by znalazły się w niej ustalenia z negocjacji, choć miało to dla niego duże znaczenie. Nie zadbał również o to, by znalazły się w niej informacje z mapy komercjalizacji.

W ocenie sądu osobom działającym w imieniu spółki, które negocjowały z Robertem T. umowę najmu, nie można postawić zarzutu działania celowego, umyślnego po to, by wywołać błąd. Ponadto w dacie zawierania umowy z Robertem T. rzeczywiście w sąsiedztwie jego sklepu miał powstać salon marek włoskich – umowa w tej sprawie została zawarta, ale później ją rozwiązano. Nie jest też winą spółki, że inne podmioty wycofały się z zawarcia umów.

Z tych powodów plan centrum prezentowany przez spółkę na etapie negocjacji nie zawierał informacji nieprawdziwych i stanowił reklamę przyszłej galerii handlowej. Ponadto zdaniem sądu Robert T. miał świadomość, jakie marki będą prowadzić działalność w sąsiedztwie wynajętego przez niego lokalu, ponieważ jeszcze na etapie prac wykończeniowych poszczególnych lokali przed otwarciem galerii na lokalach znajdowały się kartki z informacją o nazwie sklepu i numerze lokalu.

Mimo to Robert T. zdecydował się na otworzenie i prowadzenie działalności gospodarczej w galerii.

Nie było błędu

Z tych powodów sąd okręgowy uznał, że Robert T. nie może uchylić się od skutków prawnych złożonych oświadczeń woli, ponieważ nie był wprowadzony w błąd.

Według sądu istotą błędu wywołanego podstępnie jest świadome i umyślne działanie, którego celem jest skłonienie określonej osoby do złożenia oświadczenia woli o określonej treści. Błąd wywołany podstępnie nie musi dotyczyć treści czynności prawnej ani być istotny. Co do zasady błąd wywołany podstępnie musi dotyczyć sfery motywacyjnej podmiotu, który składa oświadczenie woli. W przypadku podstępu mylne przeświadczenie w sferze motywacyjnej zostaje wywołane przez naganne działanie innej osoby, która interweniuje w sposób niedopuszczalny w proces decyzyjny oświadczającego, a zatem narusza podstawową wartość, jaką jest swoboda w podejmowaniu decyzji kształtujących sytuację prawną podmiotu.

O podstępie można mówić, jeżeli łącznie zostaną spełnione trzy następujące przesłanki:

- podstępne działanie (zachowanie się) jednej strony,

- błąd drugiej strony oraz