Do starostwa powiatowego wpłynął wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynku, w którym mieściłoby się mieszkanie oraz pensjonat. Okazało się, że właścicielka nie złożyła wszystkich dokumentów. Z tego powodu starosta wezwał inwestora do uzupełnienia wniosku, co zostało zrobione. Mimo to starosta odmówił wydania pozwolenia. Okazało się bowiem, że budynek stałby zbyt blisko rzeki.
Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikało bowiem, że obiekty kubaturowe powinny być zlokalizowane w odległości większej niż 100 m od linii brzegowej jezior i cieków.
Właściciele nieruchomości odwołali się do wojewody. Według nich zgodnie z planem, opinią urbanistyczną architektów sporządzających go oraz wyjaśnieniami starosty brak jest przepisów, które mogłyby uzasadnić wydanie decyzji odmownej dla realizacji zamierzonej inwestycji.
Wojewoda utrzymał w mocy decyzję starosty. Jego zdaniem, teren, na którym zaprojektowano inwestycję, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem ma funkcję mieszkaniową. A zatem dopuszczona jest na terenie spornej działki budowa budynku z mieszkaniem i pensjonatem z zachowaniem nieprzekraczalnych linii zabudowy.
Jednak plan ten wprowadził zasadę lokalizowania obiektów kubaturowych w odległości większej niż 100 m od linii brzegowej jezior i cieków. Z planu zagospodarowania wynika, że działka jest w pobliżu rzeki.
Plan zagospodarowania działki został sporządzony w skali 1:500. Najmniejsza odległość od północno-wschodniego rogu projektowanego budynku mieszkalnego do rzeki wynosi ok. 20 m, a największa odległość od ściany wschodniej budynku do rzeki ok. 40 m. Tym samym planowana inwestycja nie jest zgodna z postanowieniami planu. Jednocześnie organ stwierdził, że ustalenie w opinii urbanistycznej, na która powołują się odwołujący, że działka jest w większej odległości niż 100 m od rzeki, nie znajduje potwierdzenia.
Czy to rzeka czy rów
Właściciele nieruchomości wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Domagali się uchylenia decyzji wojewody. W ich ocenie została wydana z naruszeniem art. 35 ust. 4 prawa budowlanego.
Skarżąca wyjaśniła, że zgodnie z opinią urbanistyczną teren planowanej inwestycji spełnia warunek wymaganej odległości większej niż 100 m od linii brzegowej jezior, albowiem jest położona w odległości ok. 170 m od jeziora.
Ponadto działka spełnia warunek wymaganej odległości większej niż 100 m od cieków.
Decyzja związana
Wojewódzki Sąd Administracyjny nie przyznał racji właścicielce działki i oddalił skargę. Według niego decyzja w sprawie pozwolenia na budowę nie ma charakteru uznaniowego, ale wręcz przeciwnie – jest decyzją związaną.
Oznacza to, że jeżeli inwestor nie spełnił określonych prawem wymogów, nie może zostać wydane rozstrzygnięcie uwzględniające jego wniosek o pozwolenie na budowę, natomiast jeśli spełnił wszystkie warunki – organ ma obowiązek wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.
Zdaniem sądu, orzekający w sprawie starosta i wojewoda prawidłowo uznali, że inwestycja polegająca na budowie budynku z mieszkaniem i pensjonatem nie jest zgodna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Na działce byłaby możliwa budowa budynku, gdyby stał on dalej od rzeki. Niestety, projektowane budynki warunku tego nie spełniają.
Co więcej, analiza znajdującego się w projekcie budowlanym planu zagospodarowania działki wskazuje, że obliczenia wojewody były prawidłowe. Przedłożona natomiast przez skarżącą analiza urbanistyczna nie zmienia tej oceny.
Gmina decyduje
WSA podkreślił, że miejscowy plan jest aktem prawa miejscowego. Wiąże zatem właścicieli (użytkowników wieczystych), nieruchomości gruntowych, położonych na jego obszarze, a także gminy oraz organy państwa, w których właściwości są sprawy dotyczące kształtowania praw i obowiązków podmiotów objętych ustaleniami planu.
Ustalenie przeznaczenia terenów w miejscowym planie należy do wyłącznej kompetencji rady gminy i nie ma podstaw prawnych do uznania, że przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego terenu w sposób odbiegający od oczekiwań właściciela gruntu stanowi naruszenie przepisów prawa.
Zapisy szczegółowe obowiązującego planu mają znaczenie pierwszorzędne i to one winny decydować o wykładni i kontroli decyzji o pozwoleniu na budowę z ustaleniami miejscowego planu.
Co więcej, w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 35 prawa budowlanego nie jest możliwe kwestionowanie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Temu celowi służy jedynie instytucja skargi przewidziana w art. 101 ustawy o samorządzie gminnym.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 3 marca 2015 r., II SA/Gd 807/14.
