Czym się różni umowa najmu od umowy dzierżawy

Jedną z takich sytuacji jest możliwość modyfikacji przez strony zasad wypowiadania tych umów z powodu zaległości czynszowych. Terminowa płatność czynszu, odpowiednio przez najemcę czy dzierżawcę, ma kluczowe znaczenie dla biznesplanu każdego przedsiębiorcy prowadzącego działalność związaną z wynajmowaniem/wydzierżawianiem rzeczy. Okoliczność ta znalazła swoje odbicie w przepisach normujących te dwa stosunki prawne, zgodnie z którymi zwłoka w płatności czynszu stanowi główną podstawę wypowiedzenia umowy, odpowiednio przez wynajmującego lub wydzierżawiającego rzecz, bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jakie warunki

W przypadku umowy najmu rzeczy innej niż lokal do wypowiedzenia umowy wystarczająca jest sama zwłoka najemcy z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, np. za dwa miesiące, gdy czynsz jest płatny miesięcznie (art. 672 kodeksu cywilnego). Gdy mamy do czynienia z najmem lokalu, poza zwłoką w zapłacie dwumiesięcznego czynszu (w przypadku lokalu mieszkalnego – trzymiesięcznego) konieczne jest także wcześniejsze pisemne zawiadomienie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz udzielenie mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 kodeksu cywilnego i art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego).

Podobna sytuacja jest przy dzierżawie – do wypowiedzenia umowy konieczna jest zwłoka dzierżawcy z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (w przypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, konieczna jest zwłoka z zapłatą za ponad trzy miesiące), wcześniejsze uprzedzenie go o zamiarze jednostronnego rozwiązania umowy (ale już niekoniecznie pisemne) i udzielenie mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległości (art. 703 k.c.).

Co można zmienić

Przepisy dotyczące wypowiadania umów najmu i dzierżawy z powodu zaległości czynszowych są zatem do siebie bardzo podobne. Sądy przyznają im jednak różny charakter prawny, uznając, że niektóre z nich są bezwzględnie obowiązujące (ewentualnie dające swobodę stronom stosunku prawnego, ale w pewnych tylko granicach, czyli semiimperatywne), a inne jedynie względnie wiążące.

Rozróżnienie to ma istotne znaczenie dla prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż w pierwszym przypadku brak jest możliwości umownej zmiany zasad określonych w przepisach, w drugim zaś strony umowy mają możliwość dowolnego ich kształtowania, a przepisy mają zastosowanie jedynie wówczas, gdy kontrahenci nie uregulują swoich stosunków inaczej. Semiimperatywny charakter normy umożliwia jej zmianę jedynie częściowo, tj. w sposób korzystniejszy dla słabszej strony stosunku prawnego, za którą uznawany jest najemca/dzierżawca.

I tak w zakresie najmu rzeczy innej niż lokal przedmiotowe przepisy powszechnie uznawane są za względnie obowiązujące, a zatem strony mogą dowolnie kształtować swoje stosunki w tym zakresie (a co za tym idzie, dostosować je do prowadzonego modelu biznesowego lub relacji z drugą stroną), czy to dodając kolejne wymagania konieczne do spełnienia przed wypowiedzeniem umowy z tytułu zaległości czynszowych (np. przez wprowadzenie obowiązku wcześniejszego wezwania najemcy do zapłaty), czy też łagodząc te wymogi (np. zmniejszając kwotę zaległości uprawniającą do wypowiedzenia umowy).

W przypadku najmu lokali mieszkalnych bezwzględny (lub, jak woli część doktryny, co najmniej semiimperatywny) charakter przepisów wynika wprost z treści ustawy, która expressis verbis wskazuje, że tylko przyczyny w niej określone uzasadniają wypowiedzenie umowy przez wynajmującego. Pomimo braku podobnego zastrzeżenia w przepisach dotyczących najmu lokali niemieszkalnych Sąd Najwyższy uznał, że również te przepisy nie powinny być swobodnie modyfikowane z uwagi na ochronę interesów najemcy. W uzasadnieniu wyroku z 17 czerwca 2011 r. (II CSK 587/10) stwierdził on, że art. 687 kodeksu cywilnego ma charakter semiimperatywny.

Interes dzierżawcy

Tymczasem ochrona interesów dzierżawcy nie jest już priorytetem dla Sądu Najwyższego. Po okresie wahań, kiedy w jednym roku różne składy oceniały art. 703 kodeksu cywilnego jako przepis bezwzględnie obowiązujący (wyrok z 17 marca 2010 r.,: II CSK 454/09), semiimperatywny (wyrok z 21 października 2010 r.,: IV CSK 215/10) lub dyspozytywny (wyrok z 15 lipca 2010 r.,: IV CSK 33/10), wydaje się, że ostatecznie szala przechyliła się na rzecz tej ostatniej opcji. W dwóch orzeczeniach z 2012 r. (wyrok z 5 lipca 2012 r.,: IV CSK 16/12; uchwała z 11 października 2012 r.,: III CZP 52/12) Sąd Najwyższy już jednym głosem potwierdził, że strony umowy dzierżawy mogą swobodnie modyfikować zakres swoich praw i obowiązków wynikający z art. 703 kodeksu cywilnego.

—Robert Gorbaszewicz vel Gabrylewicz

Robert Gorbaszewicz vel Gabrylewicz, radca prawny w kancelarii PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska sp.k.

Prawidłowe uregulowanie postanowień umowy, w szczególności w zakresie przedterminowego jej wypowiadania przez jedną ze stron (ciężko bowiem wtedy liczyć na porozumienie z drugą stroną), ma kluczowe znaczenie dla możliwości późniejszego skorzystania z przewidzianych zapisów. Błędne przekonanie o przysługującym uprawnieniu, czy też przesłankach wystarczających do skorzystania z niego, może nie tylko skonfliktować właściciela i korzystającego z rzeczy, ale także narazić strony na dodatkowe koszty związane z koniecznością sądowego dochodzenia swoich praw (udowadniając chociażby, że dane zapisy umowy są lub też nie są skuteczne), co z pewnością niekorzystnie wpłynie na realizację zakładanego biznesplanu.

Należy w szczególności wystrzegać się kopiowania postanowień z jednej umowy do drugiej, czy też używania niesprawdzonych wzorów umów, powszechnie obecnie dostępnych w Internecie. Często bowiem rozwiązanie funkcjonujące w ramach jednej umowy może okazać się nieważne w innym stosunku prawnym. Zawarcie danej umowy w obrocie profesjonalnym, tj. między przedsiębiorcami, tego ryzyka nie eliminuje.