Właściciel nie może żądać dowolnego wynagrodzenia od byłego najemcy

Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził na rzecz właściciela lokalu użytkowego 338 tys. zł z tytułu bezumownego korzystania z lokalu przez nieuczciwych najemców. Byli to dwaj wspólnicy spółki cywilnej.

Lokal wynajęli w jednej z krakowskich kamienic. Umowę z właścicielem lokalu zawarli na czas oznaczony. Po upływie tego okresu nie doszło jednak do przedłużenia umowy. Właściciel lokalu zażądał od nich, by się wyprowadzili. Spółka nie chciała tego zrobić. Odmówiła też zapłaty 338 tys. zł odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Właściciel wystąpił więc przeciwko niej z pozwem do sądu okręgowego.

Za dużo zainwestowali

Spółka broniła się, że nie płaci, ponieważ dużo zainwestowała w lokal, a właściciel nie zwrócił jej poniesionych nakładów. Tymczasem przebudowała ona instalację elektryczną oraz wodno-kanalizacyjną. Ponadto położyła nowe tynki i podłogi, przebudowała schody, zaplecze sanitarne oraz kuchenne. Według spółki łączna wartość poniesionych przez nią nakładów wyniosła prawie 1, 2 mln zł.

Roszczenia właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie są zatem bezpodstawne, przynajmniej do dnia doręczenia pozwu spółce w sprawie jego zapłaty. Zgodnie bowiem z art. 224 kodeksu cywilnego samoistny posiadacz w dobrej wierze nie płaci wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy (lokalu) aż do chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (lokalu).

O tym zaś, że spółka była w dobrej wierze, świadczą prowadzone przez nią negocjacje z właścicielem o przedłużenie umowy najmu. Ich ostateczne fiasko nie umniejsza jednak zasadności przekonania o możliwości zawarcia umowy przedłużającej najem lokalu.

Ponadto – zdaniem spółki – właściciel w żaden sposób nie wykazał wysokości dochodzonego przeciwko pozwanym roszczenia, a poniesione przez nią nakłady zwiększają wartość lokalu i pozwolą właścicielowi żądać od innych najemców wyższego czynszu.

Jednak zła wiara

Sąd Okręgowy w Krakowie uznał, że spółka od chwili wygaśnięcia umowy najmu była posiadaczem zależnym, i to w złej wierze. Nie udowodniła bowiem, że w spornym okresie uiszczała jakiekolwiek wynagrodzenie na rzecz właściciela za korzystanie z lokalu.

Strony nie doszły też do porozumienia co do zawarcia kolejnej umowy najmu. Spółka nie wykazała też przed sądem, aby uzyskała zgodę właściciela na korzystanie ze spornego lokalu oraz że posiadała jakikolwiek tytuł prawny do zajmowanej nieruchomości. Natomiast to, że toczyły się negocjacje, które zdaniem spółki mogły doprowadzić do zawarcia umowy, nie oznacza wcale, że była ona w dobrej wierze.

Treść ostatniej umowy najmu jednoznacznie wskazywała, z jaką datą się ona kończy. Spółka nie wykazała ani nawet nie twierdziła, aby zaszły jakiekolwiek zachowania po stronie powodowej, które, obiektywnie oceniając, można by ocenić jako ujawnienie woli akceptacji korzystania z lokalu przez pozwanych.

Nie budzi więc wątpliwości sądu to, że z tytułu bezumownego korzystania z lokalu spółka była zobowiązana do zapłaty stosownego wynagrodzenia, co wynika z art. 224 k.c. i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.

Według sądu o wysokości tego rodzaju wynagrodzenia nie decyduje wysokość rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza. Decyduje obiektywne kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych – stawek za korzystanie z rzeczy tego rodzaju.

Stosując takie kryterium przy ustalaniu wynagrodzenia za korzystanie z lokalu bez podstawy prawnej, należy przyjąć, że wynagrodzenie takie powinno się równać dochodowi, jaki normalnie osiąga się przy wynajęciu lokalu (uchwała składu siedmiu sędziów SN z 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84).

Jak wynika z opinii biegłego, możliwy do uzyskania czynsz najmu za tego typu lokal w spornym okresie wynosi 633 tys. zł.

Żądane przez właściciela lokalu wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za ten okres mieści się w tych granicach. W konsekwencji sąd zasądził kwotę 338 tys. zł.

Nie będzie potrącenia

Zdaniem sądu, nie można też zaliczyć na poczet należnego odszkodowania wartości poniesionych przez spółkę nakładów. Nie zostały bowiem spełnione wszystkie przesłanki określone w art. 498 § 1 k.c.

Pozwani w ogóle nie wykazali istnienia podnoszonych przez siebie wierzytelności. W umowie najmu strony uzgodniły bowiem, że najemcom nie będą przysługiwały żadne roszczenia wobec wynajmującego, w szczególności o zwrot nakładów, których poniesienie było związane z przedmiotem umowy. W tym stanie rzeczy, nawet jeżeli pozwani jakieś nakłady na lokal ponieśli, zgodnie z postanowieniami umowy najmu nie przysługuje im w stosunku do strony pozwanej żadna wierzytelność o zwrot tych nakładów – uznał sąd.

Sygnatura akt: I C 1458/14