Tak uznała Regionalna Izba Obrachunkowa we Wrocławiu w uchwale z 28 maja 2014 r., 52/14.

W wystąpieniu pokontrolnym, skierowanym do prezydenta miasta X, Regionalna Izba Obrachunkowa (RIO) wskazała na nieprawidłowości stwierdzone w trakcie przeprowadzonej kontroli miasta X.

Prezydent miasta wniósł zastrzeżenia do jednego z wniosków pokontrolnych, którym RIO zaleciła podjęcie stosownych działań w celu wyeliminowanie stwierdzonych uchybień oraz niedopuszczenie do ich wystąpienia w przyszłości – poprzez zaniechanie pobierania od potencjalnych nabywców nieruchomości, sprzedawanych w drodze bezprzetargowej, wadium (opłat) na poczet kosztów ich przygotowania do sprzedaży (w tym kosztów operatu szacunkowego). Pobór tych opłat uznano za niezgodny z ustawą o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.).

We wniesionych zastrzeżeniach prezydent miasta stwierdził, że sprzedaż nieruchomości gminnych w drodze bezprzetargowej odbywa się na wniosek osób korzystających m.in. z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości i, co ważne, strony ustalają warunki nabycia w drodze umowy cywilnoprawnej. W prawie cywilnym obowiązuje zaś zasada swobody umów (art. 3531

kodeksu cywilnego). Wskazał, że gospodarując gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę zbywanych nieruchomości, poprzez zlecenie rzeczoznawcom majątkowym wykonania operatów szacunkowych wartości nieruchomości będących podstawą ustalenia ceny zbycia nieruchomości gminnych. Zapewnienie wyceny nie jest tożsame z zapewnieniem odpłatności za czynności wyceny, a przepisy nie stanowią wprost, kto ponosi koszty wyceny nieruchomości. Ustanowienie natomiast wadium ma zwiększyć pewność, że dojdzie do podpisania przez wnioskodawcę umowy nabycia nieruchomości. Brak wadium może spowodować sytuacje, w których po złożeniu wniosku przez potencjalnego nabywcę, ten bez jego opłacenia wycofa się z nabycia nieruchomości, a gmina poniesie koszty wyceny i inne koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do zbycia. Wadium zaliczane jest na poczet zryczałtowanych kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia – bez wskazania, jakie są to koszty. Takie rozwiązanie jest akceptowane przez obie strony umowy sprzedaży nieruchomości i nie było dotąd kwestionowane.

Kolegium RIO nie zgodziło się jednak z argumentami prezydenta miasta i podtrzymało swoje stanowisko.

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące trybu zbywania nieruchomości gminnych, szczegółowo regulują ten proces, wskazując, jakie czynności w jakiej kolejności należy podjąć. Rozpoczyna się on od sporządzenia i podania do publicznej wiadomości przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu (art. 35 ust. 1 u.g.n.). W wyroku z 15 października 2002 r., I SA 632/02, NSA stwierdził, że do chwili sporządzenia wykazu nieruchomości pozostają poza obrotem i są niedostępne dla osób ubiegających się o ich nabycie (podobnie WSA w Gdańsku w wyroku z 18 czerwca 2008 r., II SA/Gd 125/08). Natomiast w wyroku SN z 11 maja 2005 r., III CK 562/04, wskazano, że w przepisie art. 35 u.g.n. ustanowiono zasadę jawności w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, której naruszenie może pociągać za sobą nieważność umowy zbycia nieruchomości na podstawie art. 58 k.c. Zamieszczenie nieruchomości w wykazie umożliwia wszystkim zainteresowanym ubieganie się o jej nabycie, jak również zgłaszanie do niej ewentualnych roszczeń, zanim zostanie zbyta. Trzeba zwrócić uwagę, że w wykazie nieruchomości należy wskazać kilka informacji, m.in. cenę nieruchomości (art. 35 ust. 2 pkt 6 u.g.n.). To oznacza, że jej wycena powinna zostać dokonana wcześniej, tzn. wtedy, gdy zgodnie z powołanym orzecznictwem nieruchomość jest jeszcze poza obrotem.

Nieruchomości gminne zbywa się co do zasady w trybie przetargu. Z art. 34 ust. 1 u.g.n. wynika, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje określonym w tym przepisie osobom, które w odpowiednim terminie, liczonym od dnia wywieszenia wykazu, złożą wniosek o nabycie. Wnioski ww. osób rozpatruje się przed ogłoszeniem przetargu. W razie pozytywnego rozpatrzenia wniosku informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu (art. 38 ust. 3 u.g.n.). Po takim pozytywnym rozpatrzeniu wniosku jest dopuszczalne ustalenie warunków zbycia nieruchomości w drodze rokowań (tj. w trybie bezprzetargowym), z których protokół stanowi podstawę do zawarcia umowy (art. 28 ust. 2 i 3 u.g.n.). Dopiero wówczas może znaleźć zastosowanie zasada swobody umów, gdy koszty wyceny są już poniesione przez organ, a cena wiążąco ustalona w wykazie.

Zgodnie z art. 67 ust. 3 u.g.n. cena nieruchomości zbywanej w trybie bezprzetargowym nie może być niższa niż jej wartość. Może więc być wyższa i uwzględniać poniesione przez organ koszty przygotowania jej do sprzedaży, w tym koszty wyceny. Nabywca poniesie je jednak dopiero w momencie zapłaty ceny i w jej ramach. Wobec tego pobieranie od przyszłych, potencjalnych nabywców opłaty na pokrycie kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie znajduje żadnego uzasadnienia. Podobne stanowisko wyraził wojewoda zachodniopomorski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 13 lipca 2012 r., NK.4.4131.235.2012.SA, w którym stwierdził, że regulacje ustawowe nie zawierają podstawy do przeniesienia na nabywcę obowiązku poniesienia kosztów oszacowania lokalu. Jeżeli gospodarujący zasobem nieruchomości organ zobowiązany jest w szczególności do zapewnienia wyceny tych nieruchomości, a także do podania do publicznej wiadomości ich ceny, zgodnie z art. 35 ust. 2 pkt 6 u.g.n., to nie może budzić wątpliwości, że z woli ustawodawcy koszty te obciążają organ.