Nabywca nieruchomości nie płaci kosztów jej wyceny

Kolegium RIO nie zgodziło się jednak z argumentami prezydenta miasta i podtrzymało swoje stanowisko.

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące trybu zbywania nieruchomości gminnych, szczegółowo regulują ten proces, wskazując, jakie czynności w jakiej kolejności należy podjąć. Rozpoczyna się on od sporządzenia i podania do publicznej wiadomości przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu (art. 35 ust. 1 u.g.n.). W wyroku z 15 października 2002 r., I SA 632/02, NSA stwierdził, że do chwili sporządzenia wykazu nieruchomości pozostają poza obrotem i są niedostępne dla osób ubiegających się o ich nabycie (podobnie WSA w Gdańsku w wyroku z 18 czerwca 2008 r., II SA/Gd 125/08). Natomiast w wyroku SN z 11 maja 2005 r., III CK 562/04, wskazano, że w przepisie art. 35 u.g.n. ustanowiono zasadę jawności w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, której naruszenie może pociągać za sobą nieważność umowy zbycia nieruchomości na podstawie art. 58 k.c. Zamieszczenie nieruchomości w wykazie umożliwia wszystkim zainteresowanym ubieganie się o jej nabycie, jak również zgłaszanie do niej ewentualnych roszczeń, zanim zostanie zbyta. Trzeba zwrócić uwagę, że w wykazie nieruchomości należy wskazać kilka informacji, m.in. cenę nieruchomości (art. 35 ust. 2 pkt 6 u.g.n.). To oznacza, że jej wycena powinna zostać dokonana wcześniej, tzn. wtedy, gdy zgodnie z powołanym orzecznictwem nieruchomość jest jeszcze poza obrotem.

Nieruchomości gminne zbywa się co do zasady w trybie przetargu. Z art. 34 ust. 1 u.g.n. wynika, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje określonym w tym przepisie osobom, które w odpowiednim terminie, liczonym od dnia wywieszenia wykazu, złożą wniosek o nabycie. Wnioski ww. osób rozpatruje się przed ogłoszeniem przetargu. W razie pozytywnego rozpatrzenia wniosku informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu (art. 38 ust. 3 u.g.n.). Po takim pozytywnym rozpatrzeniu wniosku jest dopuszczalne ustalenie warunków zbycia nieruchomości w drodze rokowań (tj. w trybie bezprzetargowym), z których protokół stanowi podstawę do zawarcia umowy (art. 28 ust. 2 i 3 u.g.n.). Dopiero wówczas może znaleźć zastosowanie zasada swobody umów, gdy koszty wyceny są już poniesione przez organ, a cena wiążąco ustalona w wykazie.

Zgodnie z art. 67 ust. 3 u.g.n. cena nieruchomości zbywanej w trybie bezprzetargowym nie może być niższa niż jej wartość. Może więc być wyższa i uwzględniać poniesione przez organ koszty przygotowania jej do sprzedaży, w tym koszty wyceny. Nabywca poniesie je jednak dopiero w momencie zapłaty ceny i w jej ramach. Wobec tego pobieranie od przyszłych, potencjalnych nabywców opłaty na pokrycie kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie znajduje żadnego uzasadnienia. Podobne stanowisko wyraził wojewoda zachodniopomorski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 13 lipca 2012 r., NK.4.4131.235.2012.SA, w którym stwierdził, że regulacje ustawowe nie zawierają podstawy do przeniesienia na nabywcę obowiązku poniesienia kosztów oszacowania lokalu. Jeżeli gospodarujący zasobem nieruchomości organ zobowiązany jest w szczególności do zapewnienia wyceny tych nieruchomości, a także do podania do publicznej wiadomości ich ceny, zgodnie z art. 35 ust. 2 pkt 6 u.g.n., to nie może budzić wątpliwości, że z woli ustawodawcy koszty te obciążają organ.