Samodzielność prowadzenia określonej działalności gospodarczej czy wykonywania zawodu stanowi dla wielu osób wartość nadrzędną. Dla niezależności gotowi są poświęcić inne wartości, jak choćby stałe dochody, wolny czas czy ustabilizowany tryb życia. Od zawsze wyróżniano tzw. wolne zawody, czyli profesje o szczególnym znaczeniu i zaufaniu (lekarz, adwokat). Jedną z wielu cech odróżniających wolny zawód od profesji podporządkowanych jest posiadanie własnego samodzielnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Często ubezpieczenie to bywa obowiązkowe, co zwykle oznacza, że nie można rozpocząć wykonywania danego zawodu, jeżeli nie przedłoży się odpowiednim organom dowodu jego zawarcia.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jeszcze do niedawna należało do zawodów regulowanych poprzez udzielanie licencji zawodowej. Jej uzyskanie związane było z koniecznością zdania dość trudnego egzaminu sprawdzającego wiedzę z zakresu różnych dziedzin prawa, ekonomii, rzeczoznawstwa majątkowego i innych. Jednak od stycznia 2014 r., chcąc wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie trzeba spełniać żadnych dodatkowych wymogów. Pośrednictwo jest otwarte dla wszystkich, tak jak każda inna działalność gospodarcza. Jak jednak już stwierdziłem, wolny zawód związany jest z ubezpieczeniem OC. Mimo zmian obowiązek ten w dalszym ciągu dotyczy pośredników w obrocie nieruchomościami. Co więcej, w związku z deregulacją zawodu pośrednika ubezpieczenie OC ma obecnie dużo większą wagę niż poprzednio. A to z prostego względu – bez wątpienia łatwiej jest popełnić błąd pośrednikowi bez doświadczenia i bez wiedzy.

Przykład

Pośrednik zaproponował klientowi sprzedaż domu. Doszło do umowy zadatkowej. Od osób trzecich przyszły nabywca się dowiedział, że dom został postawiony na starym, zrekultywowanym przed laty śmietnisku miejskim. Nabywca się wycofał i zwrócił się do pośrednika z roszczeniem o utracony zadatek.

Rozporządzenie ciągle obowiązuje

Kilkakrotnie już nowelizowane rozporządzenie ministra finansów dotyczące obowiązkowego ubezpieczenia OC ciągle obowiązuje wszystkich, którzy zamierzają rozpocząć działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ostatnie niewielkie zmiany rozporządzenia sprzed około roku zostały spowodowane wprowadzaną właśnie deregulacją zawodu. Ich celem było objęcie obowiązkiem wszystkich, którzy wykonują tę działalność – niezależnie od tego, czy mają wydaną w poprzednim stanie prawnym licencję zawodową, czy też działają już według nowego systemu.

W odróżnieniu od rozporządzenia ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2014 r., poz. 518) w rozdziale dotyczącym pośrednictwa (art. 179–183a) uległa radykalnym przeobrażeniom. Dla ich zobrazowania wystarczy powiedzieć, że wykreślono około 90 proc. treści normatywnej rozdziału. Przykładowo – obecnie brak wielu, wydawać by się mogło, oczywistych obowiązków, np.: zdobywania wiedzy, przestrzegania zasad etyki zawodowej czy szczegółowych norm dotyczących sposobu wykonywania pośrednictwa. Jedynymi uregulowaniami, które pozostały w mocy, są normy dotyczące samej umowy o pośrednictwo. Ta, podobnie jak poprzednio, musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Ponadto ustawa zawiera jeszcze jedynie normę odsyłającą (delegację ustawową) w sprawie regulacji wspomnianego wcześniej ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. W normie zapisanej w art. 181 ust 4 ustawy określono, iż rozporządzenie ministra finansów powinno określać: zakres ubezpieczenia, termin powstania obowiązku oraz minimalnąa sumę gwarancyjną. Pojęcie zakresu ubezpieczenia oznacza listę tych zdarzeń, za które ubezpieczyciel weźmie na siebie ciężar odpowiedzialności cywilnej. Przy czym ustawa nie faworyzuje żadnej z jej form – kontraktowej czy deliktowej – ubezpieczenie obejmie obie. Ta pierwsza powstaje w związku z niewykonaniem bądź wadliwym wykonaniem obowiązków wynikających ze wspomnianej umowy pośrednictwa. Należy podkreślić, że umowa ta nabiera szczególnego znaczenia wobec tak istotnej redukcji norm prawa dotyczących pośrednictwa nieruchomości. A co za tym idzie – ciężar odpowiedzialności cywilnej spadł obecnie na system kontraktowy, tj. nie wynikający z przepisów ustawy.

Przykład

W poprzednim stanie prawnym pośrednik miał obowiązek kierować się zasadą ochrony interesu każdej ze stron kontraktu, w którym pośredniczył. Miał więc obowiązek wypośrodkowywać wzajemne oczekiwania stron. W obecnym stanie prawnym może on reprezentować tylko jedną ze stron i bronić jej interesu, np. stronniczo negocjując cenę czy wykorzystując trudne położenie ekonomiczne drugiej.

Ubezpieczenie OC obejmie wszelkie szkody wyrządzone przez pośrednika i osoby, które on nadzoruje

Ubezpieczenie i jego zakres

Precyzując zakres ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, trzeba odpowiedzieć najpierw na pytanie, czyje działania (i zaniechania) wyrządzające szkodę będą objęte ubezpieczeniem, następnie zaś wyjaśnić, jakie rodzaje szkód ono obejmie.

Zakres podmiotowy ubezpieczenia OC pośrednika nieruchomości dotyczy bez wątpienia samego przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą. W praktyce w tym kontekście rodzi się wiele pytań dotyczących mniej typowych podmiotów prawa, np. spółek cywilnych (czy spółka powinna mieć jedno ubezpieczenie czy też każdy ze wspólników musi posiadać oddzielne). Nie ulega jednak wątpliwości, że ustawodawca idzie w kierunku jak najszerszego zakresu podmiotowego ubezpieczenia. Mają nim być objęci pracownicy, współpracownicy, a nawet podwykonawcy pośrednika, jeżeli działają pod jego nadzorem.

Przedmiotowo ubezpieczenie obejmie wszelkie szkody wyrządzone przez pośrednika i osoby, które on nadzoruje, o ile będzie spełniony wymóg „związku z pośrednictwem nieruchomości".

Przykład

Pośrednik w obrocie nieruchomościami otrzymał klucze od właściciela luksusowego apartamentu w celu pokazywania go potencjalnym nabywcom. Zaprosił do tego mieszkania grupę znajomych na spotkanie towarzyskie, w wyniku którego doszło do jego zdemolowania. Ubezpieczyciel odmówił wypłaty odszkodowania, gdyż według niego zniszczenie nie pozostawało w związku z pośrednictwem nieruchomości.

Mimo stwierdzenia istnienia związku szkody z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami ubezpieczyciel i tak nie pokryje szkód, jakich doznają osoby bliskie pośrednika. Przeszkodę w otrzymaniu odszkodowania jest stosunek małżeństwa, pokrewieństwa czy powinowactwa. Sprawa dotyczy również osoby pozostającej w faktycznym wspólnym pożyciu z ubezpieczonym. Wyłączeniu z zakresu ubezpieczenia podlegają też szkody przyjmujące postać kary umownej oraz szkody powstałe w wyniku działania tzw. siły wyższej, tj. działań wojennych, rozruchów, zamieszek i aktów terroru.

—Paweła Sikora

Zdaniem autora

Paweł Sikora prawnik, specjalista w dziedzinie ubezpieczeń

Nowe zasady funkcjonowania pośrednika w obrocie nieruchomościami jako jedyny wymóg formalny stawiają posiadanie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej. Oznacza to konieczność dołożenia większej staranności w jego wyborze niż poprzednio. Proponowana przez ustawodawcę minimalna suma gwarancyjna zupełnie nie przystaje do realiów jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Jej zwiększenie jest konieczne, choć wiąże się z koniecznością wyboru sposobu podwyższenia i ostatecznej jej wysokości.