Zawarcie umowy najmu lub dzierżawy tworzy między stronami wzajemny stosunek prawny, z którego wynikają zróżnicowane obowiązki. Dotyczy to nie tylko zapłaty czynszu, ale również nakładów, które np. dzierżawca poczynił na rzecz dzierżawioną, a także roszczeń wydzierżawiającego dotyczących niewykonania przez dzierżawcę postanowień umowy. Do różnych kategorii roszczeń ustawodawca przyporządkowuje odmienne terminy przedawnienia.
Zapłatę czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy należy niewątpliwie potraktować jako świadczenia okresowe. Oznacza to, że zachowana zostaje co do czynszu zasada, zgodnie z którą tego typu roszczenia przedawniają się z upływem trzech lat. Jeżeli więc np. obowiązek zapłaty czynszu powstaje 10-go każdego miesiąca, to roszczenie za czynsz płatny 10 września 2014 r. przedawni się we wrześniu 2017 r., a roszczenie za czynsz płatny do 10 października 2014 r. – w październiku 2017 r.
Osobno należy jednak potraktować inne roszczenia wynikające z najmu lub dzierżawy. Zgodnie z art. 677 kodeksu cywilnego (znajdującego również zastosowanie do dzierżawy) roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Czyli od momentu, gdy rzecz (np. nieruchomość) zostaje wydana, liczy się roczny termin, w którym można kierować wskazane roszczenia.
Na przykład doszło do zniszczenia przez dzierżawcę budynku na przedmiocie dzierżawy. W takiej sytuacji roszczenie ma wydzierżawiający i będzie mógł z nim wystąpić dopiero po przekazaniu mu (wydaniu) przedmiotu dzierżawy. Może też być tak, że dzierżawca zapłacił wydzierżawiającemu zbyt wysoki czynsz, a umowa dzierżawy została niespodziewanie wcześniej rozwiązana. Wtedy dzierżawca nie powinien pomylić przypadku nadpłaconego czynszu (i żądania zwrotu nadpłaty) z przypadkiem zwykłego roszczenia o zapłatę czynszu przysługującego wydzierżawiającemu wobec dzierżawcy. To pierwsze przedawnia się w ciągu roku od wydania rzeczy, to drugie w ciągu trzech lat od terminu płatności.
Do rozpoczęcia rocznego biegu przedawnienia wskazanych roszczeń niezbędny jest zwrot rzeczy. Nie wystarczy wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy. Najlepszym rozwiązaniem związanym z wydaniem nieruchomości jest podpisanie przez strony protokołu zdawczo-odbiorczego. Pamiętać trzeba, że za wydaną uznaje się taką nieruchomość, na którą wydzierżawiający (wynajmujący) może faktycznie się dostać. Czyli samo udostępnienie nieruchomości, nawet w wypadku, gdy wydzierżawiający jej nie odbiera, może zostać uznane za jej wydanie. W takim wypadku od momentu tak rozumianego wydania biegnie termin przedawnienia roszczeń.
