Dopuszczenie rozbudowy w ostrej granicy działki sąsiada

Prezydent miasta udzielił pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania budynku, miał w nim powstać hostel oraz lokale usługowe. Ale taka inwestycja nie spodobała się właścicielowi sąsiedniej nieruchomości. Według niego całkowicie pozbawi go ona dopływu światła dziennego. Poza tym po rozbudowie budynek będzie stał w ostrej granicy. Nikt go jednak nie pytał o zgodę, a powinien.

Odwołanie trafiło do wojewody, a ten utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Jego zdaniem inwestycja jest zgodna zarówno z załączoną do projektu budowlanego analizą zacienienia, jak również przepisami rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie). Wojewoda zauważył również, że prawo budowlane nie przewiduje obowiązku uzyskiwania zgody sąsiada dla inwestycji usytuowanej w granicy działki.

Lakoniczna decyzja

Sąsiad wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Zarzucił w niej wojewodzie, że nie wyjaśnił wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Ponadto inwestycja narusza wspomniane rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. Według niego nie można stawiać budynku na granicy z sąsiednią działką, jeżeli stoi już na niej budynek zwrócony w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi. Prawo na to pozwala, ale tylko gdy uzyska się zgodę na takie odstępstwo, a takiej w tym konkretnym wypadku nie było. Ponadto wojewoda nie przeprowadził ani dowodu z opinii biegłego do spraw budowlanych, ani innych dowodów, takich jak wizja lokalna, przesłuchanie stron, przesłuchanie świadków na okoliczność przeznaczenia, kształtu i wielkości pomieszczeń. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Nie pozostawił też suchej nitki na decyzji prezydenta miasta. Okazało się bowiem, że jest zbyt... lakoniczna.

O co właściwie chodzi

Zdaniem WSA z osnowy decyzji wynika jedynie, że dotyczy przebudowy, nadbudowy i rozbudowy wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku mieszkalno-usługowo-biurowego na budynek biurowo-usługowy z funkcją hostelu. Nie mówi ona jasno, na czym dokładnie ma polegać zmiana sposobu użytkowania budynku. Z decyzji nie wynika też, na jaką działalność mają być przeznaczone lokale usługowe. Stwierdza ona tylko, że „ze względu na brak zdefiniowania przeznaczenia projektowanych lokali usługowych, ich przebudowa i adaptacja do konkretnych funkcji wymaga oddzielnych pozwoleń budowlanych".

Problem z granicą

Decyzja lakonicznie odnosi się także do rozbudowy w granicy nieruchomości, o tym, jak ma przebiegać w granicy, można dowiedzieć się jedynie ze stanowiącego załącznik do decyzji projektu budowlanego. Zasadą jest bowiem, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy; 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Od tej reguły wprowadzono kilka wyjątków, spośród których jeden, który może potencjalnie odnosić się do tej konkretnie sprawy. Rozporządzenie dopuszcza budowę w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym konkretnym wypadku prezydent miasta przewidział w warunkach zabudowy nadbudowę i rozbudowę, albowiem pozwoli to „na zachowanie charakterystycznej dla tego fragmentu analizowanego obszaru zasady sytuowania budynków, mającego na celu stworzenie zwartego kwartału zabudowy". Dopuszczenie jednak w decyzji o warunkach zabudowy – zdaniem WSA – usytuowania obiektu w granicy oznacza jedynie tyle, że taka lokalizacja zgodna jest z wymogami ładu przestrzennego, nie przesądza natomiast o tym, że pozwolenie na budowę istotnie na taką lokalizację zezwoli. Tym samym, pomimo że usytuowanie budynku w granicy formalnie zgodne byłoby z decyzją o warunkach zabudowy, to jednak prezydent udzielający pozwolenia na budowę ocenić musi lokalizację, czy jest zgodna z rozporządzeniem.

Zabrakło oceny

Ani z osnowy decyzji, ani z jej uzasadnienia, ani też z innych zawartych w aktach administracyjnych materiałów nie wynika, by organ pierwszej instancji oceny takiej dokonał. Oznacza to – zdaniem sądu – że nie rozważył zgodności zabudowy w granicy z wymogami rozporządzenia i nie zbadał, czy skierowana w stronę granicy projektowana inwestycja, jak tego wymaga rozporządzenie, stanowi ścianę bez otworów (w innym przypadku usytuowanie zabudowy w granicy wymagałoby zgody na odstępstwo – art. 9 prawa budowlanego), nie zbadał zabudowy na sąsiedniej działce należącej do skarżącego celem ustalenia, czy ściana jego budynku nie posiada otworów okiennych lub drzwiowych. WSA zauważył, że do kwestii zabudowy w granicy odniósł się dopiero wojewoda, wskazując, skądinąd trafnie, że zabudowa taka nie wymaga zgody sąsiada. Wojewoda odniósł się jednak jedynie w aspekcie ewentualnego zacienienia, przyjmując za jedyny dowód dołączoną przez inwestora analizę, niewskazującą, jak słusznie podkreślił pełnomocnik skarżącego, jakie pomieszczenia, o jakim przeznaczeniu, znajdują się w budynku skarżącego, w aspekcie ich ewentualnego zacienienia.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ?z 1 października 2014 r. (II SA/Gl 735/14).

Kiedy odstępstwo jest dopuszczalne

Art. 9 prawa budowlanego pozwala na odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych, ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. To, co się planuje, nie może:

- ?powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego nie może ograniczać dostępu osób niepełnosprawnych,

- ?nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska (po spełnieniu określonych warunków zamiennych).

Trzeba jednak mieć zgodę starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu na odstępstwo. W tym celu składa się wniosek do starosty (prezydenta), a ten (aby wniosek załatwić) musi wystąpić ?o upoważnienie do ministra infrastruktury. Minister ma prawo przyznać tzw. promesę do udzielenia zgody, ale może również odmówić.