Jak deweloper powinien przygotować powództwo, aby otrzymać odszkodowanie za drogę wewnętrzną

Chlebem powszednim deweloperów, zwłaszcza prowadzących inwestycje w zakresie budowy osiedli mieszkaniowych, jest wydzielanie części działek objętych inwestycją pod drogi. Bardzo często tak wydzielone działki nie mają statusu dróg publicznych ?– nie są przeznaczone w planie miejscowym pod drogi publiczne. Uchwała rady gminy nie zaliczyła ich też do kategorii dróg publicznych, lecz stanowią tzw. drogi wewnętrzne. A ma to daleko idące konsekwencje dla deweloperów.

Praktyczny galimatias

Drogi wewnętrzne formalnie pozostają własnością dewelopera, co oznacza, że to deweloper ponosi koszt ich budowy i utrzymania. Status dróg wewnętrznych powoduje także, że nie stają się one ?z mocy prawa własnością gminy – w przeciwieństwie do dróg publicznych (co następuje na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami z mocy samego prawa, za odszkodowaniem). Jednak to, że droga wewnętrzna formalnie pozostaje własnością dewelopera, nie oznacza, że może on swoją własnością swobodnie dysponować. Z reguły działka pod drogą wewnętrzną jest określona w planie miejscowym jako przeznaczona właśnie pod drogę wewnętrzną, co oznacza, że niewiele więcej można z nią zrobić. Poza tym trudno sobie wyobrazić, żeby deweloper sprzedał działkę osobie trzeciej, odcinając ?w ten sposób swoich klientów od połączenia z drogami publicznymi.

Z drugiej strony fakt, że tego rodzaju droga wewnętrzna jest często jedynym połączeniem osiedla mieszkaniowego z drogą publiczną, powoduje, że korzystają z niej wszyscy ?(i to nie tylko mieszkańcy osiedla). W praktyce jej funkcja jest więc zbliżona do drogi publicznej. Formalnie sytuacja taka nie uprawnia jednak dewelopera do domagania się wypłaty odszkodowania na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż nie doszło do wywłaszczenia w rozumieniu art. 98 ust. 1 tej ustawy. Innymi słowy, gmina zyskuje nowe ciągi komunikacyjne wykorzystywane przez wszystkich mieszkańców na koszt dewelopera.

Faktyczne wywłaszczenie

Mimo że w opisanej sytuacji nie dochodzi do formalnego wywłaszczenia, wielu deweloperów uważa, że zostało wywłaszczonych „faktycznie" poprzez rzeczywiste ograniczenie ich praw do nieruchomości, a w dodatku poprzez obciążenie kosztami jej utrzymywania >patrz ramka.

Nadal ?nie ma procedur

Mimo że od orzeczenia Bugajny przeciwko Polsce minęło już prawie siedem lat, ustawodawca do tej pory niestety nie przewidział właściwej procedury wypłacania odszkodowań deweloperom w takiej sytuacji. Trybunał również nie wskazał (nie mając do tego kompetencji) czy właściwą procedurą dla ubiegania się w tym przypadku o odszkodowanie jest występowanie o decyzję odszkodowawczą w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy wniesienie powództwa o odszkodowanie do sądu cywilnego.

Sądy wolą pozwy

Część przedsiębiorców próbuje korzystać z trybu administracyjnego, składając do właściwych gmin wnioski ?o ustalenie odszkodowania. Gminy z reguły jednak odmawiają wypłaty odszkodowania, a w konsekwencji deweloperzy skarżą decyzje odmowne lub bezczynność gmin do sądów administracyjnych. Te natomiast niekiedy przychylają się do poglądu, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami należy interpretować w duchu orzeczenia Bugajny przeciwko Polsce ?i dopuszczają wydawanie ?w takiej sytuacji decyzji o przyznaniu odszkodowania. ?W zdecydowanej jednak większości sądy administracyjne trzymają się literalnej wykładni ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazują, że ?w przypadku tzw. faktycznego wywłaszczenia droga administracyjna jest niedopuszczalna. Najwłaściwszą drogą jest więc w tej sytuacji wniesienie przez dewelopera powództwa o odszkodowanie od gminy do sądu cywilnego.

Dowodowe ?trudności

Deweloper musi wziąć pod uwagę, że wykazanie „faktycznego" wywłaszczenia nie jest oczywiste. W szczególności, ?w praktyce gminy podnoszą, że wydzielenie działki pod drogę wewnętrzną i budowa drogi nastąpiły w wyniku inicjatywy dewelopera, a gmina nie narzucała mu takiego sposobu rozwiązania kwestii dojazdu do osiedla mieszkaniowego. Warto więc zgromadzić dokumentację, a także inne środki dowodowe (np. zeznania świadków) potwierdzające, że gmina w istocie wymusiła na deweloperze przeznaczenie części swojej działki na drogę wewnętrzną.

Drugim argumentem, który może podnosić gmina, jest twierdzenie, że deweloper mógł odsprzedać udziały ?w działce pod drogą wewnętrzną swoim klientom i w ten sposób zrekompensować sobie nakłady na tę część nieruchomości. Twierdzenie to byłoby prawdziwe, gdyby droga wewnętrzna rzeczywiście była wykorzystywana wyłącznie przez mieszkańców osiedla (np. gdyby osiedle było ogrodzone i zamknięte). W innym przypadku nie ma powodu, żeby nabywcy mieszkań partycypowali w kosztach budowy i utrzymania drogi, która może być wykorzystywana przez każdego. Tym samym uzyskanie odszkodowania wymaga wykazania, że droga jest otwarta dla wszystkich.

Po prostu, ?ile złotych

Kolejną kwestią jest wykazanie wartości należnego odszkodowania. Najprostszą metodą jest przedstawienie przez dewelopera w sądzie operatu szacunkowego wartości nieruchomości, względnie wyceny roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeśli tak sformułuje swoje roszczenie deweloper. Operat taki stanie się podstawą wyliczenia odszkodowania, o ile gmina nie zakwestionuje prawidłowości tej wyceny. ?W takim przypadku konieczne będzie powołanie biegłego rzeczoznawcy przez sąd. Należy też pamiętać, że przedmiotem powództwa jest odszkodowanie za faktyczne wywłaszczenie, czyli ograniczenie prawa własności. Deweloper nie jest więc pozbawiany prawa własności w całości. Okoliczności te powinien wziąć pod uwagę rzeczoznawca.

Zdaniem autora

Michał ?Jabłoński, senior associate w kancelarii Dentons, specjalizuje się ?w postępowaniach administracyjnych ?i sądowoadministracyjnych

Deweloperzy muszą też zwracać uwagę na ryzyko przedawnienia swoich roszczeń. Niestety, praktyka orzecznicza sądów wskazuje, że także roszczenia dotyczące bezumownego korzystania z nieruchomości oraz ograniczania czy naruszania prawa własności są roszczeniami związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej, jeśli są wysuwane przez przedsiębiorców. Prowadzi to do skrócenia okresu przedawnienia roszczenia do zaledwie trzech lat.