Odszkodowanie kiedy wynajmowany lokal nie spełnia oczekiwań - wyrok sądu

Restaurator Krzysztof S. wytoczył powództwo Aldonie J., która wynajęła mu lokal na działalność gastronomiczną. Gdy już zapłacił dwa razy czynsz i rozpoczął remont, okazało się, że planowany zakres prac nie gwarantuje, iż lokal spełni wymogi sanitarno-higieniczne, jakie obowiązują w przypadku lokali gastronomicznych.

Czytaj także:

Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu w koszty

Stan techniczny był mu znany

Lokal użytkowy o powierzchni 60 mkw. był położony na parterze w budynku przy ruchliwej ulicy i składał się z czterech pomieszczeń i dwóch sanitariatów. Krzysztof S. przyjechał, obejrzał i powiedział Aldonie S., że potrzebuje miejsca, w którym można będzie szybko przygotować i szybko podawać makarony z różnymi sosami, sałatki i napoje. Wszystko miało być robione na miejscu, a klienci będą mogli spożywać dania na miejscu lub brać na wynos.

Aldona J. zapewniała przedsiębiorcę, że lokal jest przystosowany do działalności gastronomicznej. Wcześniej był tam wprawdzie sklep i bank, ale przed bankiem w lokalu działała pizzeria. Podczas kolejnej wizyty powiadomił właścicielkę, że lokal trzeba będzie wyremontować i inaczej zaaranżować. Kobieta miała wówczas stwierdzić, że dla niej to oczywiste.

W końcu doszło do podpisania umowy najmu na pięć lat. Miesięczny czynsz strony określiły na 5,5 tys. plus podatek VAT przez dwa pierwsze miesiące, a potem 6 tys. plus VAT. Najemca miał też wpłacić 7,5 tys. zł kaucji, która miała być zwrócona po zakończeniu najmu. Zmiana przeznaczenia lokalu, a także wykonanie prac adaptacyjnych lub wprowadzanie ulepszeń wymagały zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie pod rygorem nieważności. Najemca oświadczył, że stan techniczny lokalu jest mu znany, nie wnosi do niego zastrzeżeń i nie będzie wnosił z tego tytułu jakichkolwiek roszczeń wobec wynajmującego.

Taniej wypowiedzieć najem

Zaraz po wydaniu lokalu Krzysztof S. przystąpił do prac remontowych takich jak zerwanie płytek ze ścian, wygładzenie, wtopienie siatki, szpachlowanie, nałożenie gruntu na ściany, położenie paneli na istniejące płytki na podłodze. Na zapleczu oddzielono wc od umywalki płytami gipsowo-kartonowymi. W łazience wstawiono umywalkę. Doprowadzono wodę do jednego pomieszczenia. W międzyczasie najemca wystąpił do państwowego powiatowego inspektora sanitarnego o uzgodnienie koncepcji pomieszczeń lokalu. I tu zaczęły się problemy.

Inspektor sanitarny powiadomił Krzysztofa S., że z powodu formy i zakresu nadesłana koncepcja nie może być przedmiotem uzgodnień. Przychylił się jednak do prośby inwestora i dokonał wstępnej oceny nadesłanej dokumentacji. Wskazał na szereg nieprawidłowości, m.in. brak dostępu do światła dziennego w pomieszczeniu kuchni jako miejscu pracy ludzi, posadzka usytuowana poniżej poziomu otaczającego teren, brak przedsionka i niewystarczająca wysokość ustępu w toalecie dla klientów oraz brak możliwości zapewnienia prawidłowej wentylacji wszystkich pomieszczeń.

Krzysztof S. uznał, że zakres prac adaptacyjnych w lokalu musi być znacznie szerszy, niż zakładał, a i tak nie gwarantuje to uzyskania pozytywnej opinii inspekcji sanitarnej. Lepiej dla niego będzie po prostu wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu wad wynajętego lokalu. Tak też zrobił.

Oprócz tego wysłał Aldonie J. przedsądowe wezwanie do zapłaty łącznej kwoty ponad 83,5 tys. zł z tytułu szkody, jaką poniósł. Obejmowała m.in. zapłacony już czynsz i kaucję, wydatki na materiały i prace remontowe oraz należności związane z uruchomieniem kredytu, który zaciągnął na sfinansowanie prowadzonej działalności.

Obowiązek wynajmującego

Aldona J. oczywiście nie miała zamiaru płacić, więc została pozwana. Uważała, że za żadne szkody restauratora nie odpowiada, a wynajęty lokal nie miał wad. W odpowiedzi na pozew podkreśliła, że Krzysztof S. jako fachowiec w branży gastronomicznej, powinien był więc wiedzieć, jakie wymogi musi spełniać wynajmowany lokal ze względu na zamierzony przez niego cel działalności.

Sąd Rejonowy w Olsztynie zgodził się jednak z restauratorem. Odwołał się do treści art. 659 § 1 i art. 662 § 1 i 2 kodeksu cywilnego, z których wynika, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz oraz iż, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Sąd rejonowy uznał, że sposób używania lokalu przez powoda był między stronami umówiony i na pozwanej, jako wynajmującej spoczywał obowiązek wydania go i utrzymywania w stanie przydatnym do tego umówionego użytku przez czas trwania najmu. Dlatego zasądził od pozwanej na rzecz powoda ponad 21 tys. zł plus koszty procesu.

Aldona J. zaskarżyła ten wyrok, a Sąd Okręgowy w Olsztynie stwierdził, że apelacja jest uzasadniona, bo wbrew stanowisku I instancji, Krzysztof S. nie udowodnił, aby lokal nie był przydatny do użytku określonego w umowie najmu. Nie istniały zatem podstawy faktyczne do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, a tym samym - najemcy nie przysługiwało odszkodowanie w ramach odpowiedzialności kontraktowej.

Nie było ukrytych wad

Sąd odwoławczy wskazał 12 powodów, dla których jego zdaniem wnioski sądu rejonowego z pisma wypowiadającego najem są wadliwe. Oto najważniejsze z nich.

Po pierwsze, sam wniosek powoda skierowany do państwowego powiatowego inspektora sanitarnego i dołączone do niego dokumenty były zredagowane w sposób bardzo skąpy, aby można było otrzymać opinię sanitarną, na co zwróciła uwagę inspekcja sanitarna w swoim piśmie. Po drugie, już po zerwaniu najmu pozwana otrzymała pozytywną opinię sanitarną co do możliwości użytkowania lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej. Przy czym - co istotne - nie przeprowadzała do tego czasu żadnych dodatkowych prac adaptacyjnych w lokalu. Wystarczyło, że dostarczyła pełniejszą dokumentację do wniosku o uzgodnienie koncepcji.

Sąd zauważył, że powód co najmniej trzykrotnie oglądał lokal przed podpisaniem umowy, także w towarzystwie osoby doświadczonej w prowadzeniu spraw budowlanych. Osoba ta zeznała w sądzie, że w rozmowie z najemcą mówiła o okolicznościach, które potem wytknęła inspekcja. Zresztą sam Krzysztof S. w umowie oświadczył, że stan techniczny lokalu jest mu znany.

Zdaniem sądu najemca naruszył postanowienia umowy, bo rozpoczął adaptację w szerokim zakresie bez zgody pozwanej. I dopiero po 2 miesiącach od rozpoczęcia tych prac adaptacyjnych wystąpił do inspekcji sanitarnej o uzgodnienie wymagań sanitarno-higienicznych. Sąd I instancji pominął też motywy, którymi kierował się powód wypowiadając umowę, a które wskazał on sam w wypowiedzeniu najmu: że zakres prac remontowych i czas, jaki musi być przeznaczony na ich wykonanie, są całkowicie nieopłacalne dla najemcy.