Przedsiębiorca postanowił rozbudować budynek gastronomiczno-hotelowy o część gospodarczą oraz salę bankietową. Wystąpił o warunki zabudowy i bez przeszkód je otrzymał. Inwestycja nie spodobała się jednak sąsiadowi. Wniósł odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Jego zdaniem burmistrz nie przesłuchał świadka mogącego potwierdzić, jak uciążliwe jest sąsiedztwo budynku gastronomiczno-hotelowego, oraz zaniechał przeprowadzenia wizji lokalnej z udziałem stron.

Ile uciążliwości

Inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy w zakresie funkcji usługowej – twierdził burmistrz. Natomiast zastrzeżenia skarżącego, dotyczące uciążliwego sąsiedztwa, wskazują jedynie na istniejący zatarg sąsiedzki. Nie mają wpływu na fakt, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dodawał.

SKO utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Sąsiad wystąpił więc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. W skardze zarzucił m.in. brak zachowania odległości 3 metrów od granicy posesji. Poza tym rozbudowany budynek miał zabierać mu światło.

WSA uznał skargę  za zasadną. Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tłumaczył, wprowadza do systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa. Wymaga ona dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie obiektów). Ponadto powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Natomiast stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi „ładu przestrzennego", musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Analiza nie do końca właściwa

Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia  w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wójt (burmistrz, prezydent) wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego ze wszystkich stron działki budowlanej objętej wnioskiem, przy czym granica wyznaczonego terenu z każdej strony działki nie może być mniejsza niż 50 metrów. W tym konkretnym przypadku, zdaniem sądu, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona prawidłowo. Faktycznie inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy w zakresie funkcji usługowej. Na analizowanym obszarze występują bowiem budynki o podobnych funkcjach – uznał sąd. Zwrócił  jednak uwagę, że planowana inwestycja jest blisko  granicy z nieruchomością, na której stoi budynek mieszkalny. W orzecznictwie zaś sądów administracyjnych organy administracji wydające decyzje w sprawie  warunków zabudowy nie są uprawnione do swobodnego modyfikowania ogólnych reguł usytuowania budynków względem granicy działki określonych w § 12 ust. 1 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dopuszczenie możliwości lokalizacji inwestycji bezpośrednio przy granicy musi znajdować uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i służyć zapewnieniu ładu przestrzennego.

Przede wszystkim ład

W sporządzonej na potrzeby warunków zabudowy analizie – twierdził WSA – nie wskazano, aby na analizowanym terenie występowała zabudowa posadowiona w granicy z nieruchomościami sąsiadującymi. Konieczność zachowania ładu przestrzennego, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, sprowadza się do zachowania istniejącej zabudowy sąsiedzkiej. A więc planowana inwestycja musi być dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem architektonicznym i urbanistycznym. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. W ocenie sądu, sporządzona na potrzeby postępowania analiza nie dała odpowiedzi, czy warunki panujące na obszarze analizowanym obszarze umożliwiają posadowienie tak dużego obiektu budowlanego, obejmującego zarówno budynek już istniejący, jak i ten, dla którego inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji, bezpośrednio w granicy z nieruchomością skarżącego. Analiza jest więc wadliwa.

Decyzja SKO oraz ją decyzja burmistrza zostały oparte na niepełnej analizie urbanistycznej, która uniemożliwiała jednoznaczne ustalenie, czy planowana inwestycja polegająca na rozbudowie budynku gastronomiczno-hotelowego o część gospodarczą oraz salę bankietową spełnia wymóg dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji istniejących cech zabudowy, występujących na terenie analizowanym – stwierdził sąd. Zobowiazał organy administracji do uzupełnienia materiału dowodowego i ustalenia, czy w świetle analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 27 sierpnia 2014 r.  (II SA/Po 199/14).

—Renata Krupa-Dąbrowska