Wejście w życie ustawy deregulacyjnej i związane z nim usunięcie z porządku prawnego większości przepisów określających ramy umowy o zarządzanie nieruchomością oraz umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zmusza do zadania pytania o charakter tych umów.

Wydaje się, że szczątkowa regulacja tych umów w obecnej ustawie o gospodarce nieruchomościami nie pozwala na zaliczenie ich już do katalogu umów nazwanych.

Moim zdaniem mają one obecnie charakter umów nienazwanych, o których mowa ?w przepisie art. 750 k.c., tj. umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami (tzw. umów podobnych do umowy zlecenia).

Jednym z pytań, które powstaje w opisanej sytuacji, jest możliwość wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością lub umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w trybie przewidzianym dla umów-zleceń, a określonym ?w przepisie art. 746 kc, tj. możliwości zakończenia tej umowy w każdym momencie bez zaistnienia czy komunikowania drugiej stronie przyczyny takiej decyzji.

Kwestia szkody

Wypowiedzenie bez ważnego powodu ma w tym przypadku jedynie taki skutek, że wypowiadający będzie odpowiedzialny za szkodę, którą tą czynnością wyrządził drugiej stronie umowy.

Jest to istotny silny instrument bardzo osłabiający trwałość stosunku, zwłaszcza że nie jest możliwe umowne zrzeczenie się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów.

Przyznanie każdej ze stron prawa wypowiedzenia umowy-zlecenia wynika z przyjęcia przez ustawodawcę, że tego typu umowy opierają się na wzajemnym zaufaniu stron. Utrata takiego zaufania, nawet mająca całkiem subiektywne źródło, została więc uznana za wystarczający powód, by umożliwić stronom zakończenie współpracy.

Wydaje się zatem, że zastosowanie przepisu art. 746 w zw. ?z 750 k.c. jest obecnie możliwe ?w stosunku do umowy pośrednictwa w zbyciu lub umowy ?o zarządzanie nieruchomością.

Usunięcie przepisów regulujących szczegółowo obie umowy skłania do wniosku, że umowy te utraciły swój nazwany charakter, a zatem można, przy ich interpretacji i stosowaniu, odwoływać się do przepisów kodeksu cywilnego regulujących inne typy umów, w tym umowę zlecenia ?i umowy podobne i wypowiedzieć umowę o pośrednictwo ?w obrocie lub umowę o zarządzanie nieruchomością, powołując się na przepis art. 746 kc., nawet jeśli możliwość taka nie została przez strony wprost przewidziana w tekście umowy.

Jest to zatem sytuacja odmienna od tej, z jaką mieliśmy do czynienia przed 1 stycznia ?2014 r., kiedy taka próba wypowiedzenia umowy prawdopodobnie nie zostałaby przez sąd uznana za skuteczną. Należy bowiem przyjąć, że w poprzednim stanie prawnym umowa taka, o ile zawarta była na czas oznaczony, mogła być wypowiedziana jedynie w przypadkach określonych przez strony w umowie.

Długotrwała współpraca

Strona, która chciałaby się bronić przed wypowiedzeniem umowy w opisany sposób, mogłaby użyć argumentu, że  ?w konkretnym przypadku brak jest możliwości „odpowiedniego zastosowania" przepisu ?o wypowiedzeniu (art. 746 kc) ze względu na charakter i treść danego stosunku prawnego. ?W przypadku umów o zarządzanie nieruchomościami zawieranych zwykle na wiele lat, można argumentować, że charakter tych umów przewiduje właśnie długotrwałą współpracę stron – co oznacza, że nie powinny być rozwiązywane bez powodu. Ponadto, zwykle strony w tego typu umowach określają katalog okoliczności, które są podstawą do wypowiedzenia umowy, a zatem ich wolą jest utworzenie zamkniętego zbioru takich przyczyn. Argumentem mogłoby być również wskazanie, że podstawą skorzystania z uprawnienia do wypowiedzenia umowy na podstawie przepisu art. 746 k.c. jest utrata zaufania, a zatem wypowiadający powinien taką utratę zaufania wykazać. Co prawda przesłanka taka nie wynika wprost ?z brzmienia przepisu, ale część doktryny skłania się do takiej interpretacji tej normy.

Kolejnym argumentem w przypadku umowy pośrednictwa w obrocie może być podważenie samej możliwości zastosowania przepisu art. 746 przez podniesienie zarzutu, że umowa pośrednictwa nie jest umową-zleceniem czy umową do zlecenia podobną. W orzecznictwie ?i doktrynie ukształtowanych przed ?1 stycznia 2014 r. dominował bowiem pogląd, że wskazane umowy są najbardziej zbliżone do umowy agencyjnej (art. 758-7649 k.c.; wyrok Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2013 r., ?V CSK 33/13).

Dodatkowo, w przypadku umów zawartych przed 1 stycznia 2014 r. można podnieść, że ustawa deregulacyjna nie przewiduje przepisów regulujących skutki wejścia w życie ustawy dla obowiązujących umów o pośrednictwo w obrocie oraz umów o zarządzanie nieruchomościami. Można zatem argumentować, że wejście w życie ustawy nie powinno mieć wpływu na zakres praw i obowiązków stron umów już zawartych, w tym na możliwość wypowiedzenia takich umów, zwłaszcza że celem ustawodawcy wskazanym w uzasadnieniu projektu było usunięcie ograniczeń ?w wykonywaniu zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości, a nie osłabianie trwałości zawartych umów o pośrednictwo w obrocie lub o zarządzanie nieruchomością.

Ograniczenie ryzyka

Powstaje również pytanie, czy możliwe jest umowne ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy. Zainteresowanym będzie zwykle pośrednik lub zarządca, który nie chce ryzykować podejmowania działań na rzecz klienta mogącego w każdej chwili zrezygnować z jego usług. Całkowite wykluczenie możliwości wypowiedzenia wobec wspomnianego zakazu wynikającego ?z przepisu art. 746 § 3 k.c. wydaje się być niemożliwe. Strony mogłyby jednak w umowie wskazać, że przyczyną takiego wypowiedzenia musi być ważny powód, który powinien być wskazany przez stronę wypowiadającą. W ten sposób co prawda nie wyklucza się możliwości rozwiązania umowy, ale istotnie ogranicza swobodę takiego wypowiedzenia.

WNIOSEK

Warto  zauważyć, że jednym ze skutków, prawdopodobnie całkowicie niezamierzonych, ustawy deregulacyjnej jest powstanie nowych możliwości rozwiązywania umów o pośrednictwo w obrocie i o zarządzanie nieruchomościami lub przynajmniej powstanie ryzyka takiego rozwiązania wskazanych umów.