Przed podziałem nieruchomości sprawdź jej przeznaczenie w planie zagospodarowania

Przedsiębiorca, który jest jednocześnie właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym większej nieruchomości gruntowej złożonej z kilku działek, dla optymalizacji prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej często decyduje się na sprzedaż określonej części nieruchomości. Dla dokonania takiej transakcji przedsiębiorca niejednokrotnie dokonuje podziału swojej nieruchomości. Często mniejsze działki są bowiem w stanie przyciągnąć większe grono potencjalnych nabywców, dzięki czemu łatwiej znajdują nowego właściciela.

Jakie jest przeznaczenie

Licząc na szybką sprzedaż i optymalizację zysków, nietrudno jednak stracić. Może się bowiem okazać, że plany co do przeznaczenia działki nie odpowiadają przeznaczeniu konkretnej działki w aktach prawa miejscowego, a działka, którą przedsiębiorca planował sprzedać, została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego przeznaczona pod drogę publiczną lub poszerzenie drogi już istniejącej. Niewielu przedsiębiorców zdaje sobie sprawę z tego, że w takiej sytuacji mogą zostać wywłaszczeni ze swojej nieruchomości w całości lub części, z mocy prawa, bez konieczności prowadzenia w tym zakresie odrębnego postępowania. W takiej sytuacji zamiast zyskać, przedsiębiorca doprowadzi do sytuacji, w której z jednej strony utraci część lub całość nieruchomości, a z drugiej wytyczone działki sąsiadujące z drogą publiczną mogą stracić na wartości.

Droga nie musi istnieć

Opisane konsekwencje będą grozić przedsiębiorcy, który przed złożeniem wniosku o dokonanie podziału nie przeprowadzi wnikliwej analizy planowanego przeznaczenia swojej nieruchomości. Może się bowiem okazać się, że choćby część nieruchomości objętej wnioskiem wydzielona jest w planach miejscowych pod drogę publiczną lub jej poszerzenie. Co istotne, nie jest przy tym konieczne, aby droga publiczna już istniała, ponieważ pod pojęciem „wydzielenia pod drogę publiczną" należy rozumieć samo przeznaczenie gruntu na taki cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Z mocy prawa

Tak wydzielone działki przechodzą odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z mocy prawa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W przypadku gdy nieruchomość znajdowała się w użytkowaniu wieczystym, prawo to wygasa w stosunku do działek wydzielonych pod drogi publiczne z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Dlatego też, aby jak najpełniej zabezpieczyć swoje interesy, przed złożeniem wniosku o dokonanie podziału nieruchomości przedsiębiorca powinien sprawdzić nie tylko faktyczne, ale i planowane przeznaczenie całej nieruchomości objętej wnioskiem. Brak weryfikacji jej przeznaczenia może się bowiem okazać dla przedsiębiorcy fatalny w skutkach.

Należy przy tym zauważyć, że wszystko to nie dotyczy sytuacji, gdy postępowanie podziałowe zostało wszczęte z urzędu lub na wniosek podmiotu innego niż właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości.

Należy się odszkodowanie

W przypadku gdy przedsiębiorca złożył wniosek o podział nieruchomości bez sprawdzenia uprzednio jej przeznaczenia, a w wyniku podziału nieruchomości został wywłaszczony z nieruchomości w całości lub części, powinien pamiętać, że za wywłaszczony grunt przysługuje mu odszkodowanie. Może zostać uiszczone w formie pieniężnej, w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem, na którego rzecz dokonano wywłaszczenia, lub w postaci nieruchomości zamiennej z ewentualną dopłatą pieniężną wyrównującą różnicę między wysokością ustalonego odszkodowania a wartością nieruchomości zamiennej.

Wysokość odszkodowania w pierwszej kolejności ustala się w drodze rokowań pomiędzy stronami. Dopiero gdy negocjacje nie przyniosą skutku w postaci zawarcia umowy, przeprowadza się postępowanie administracyjne w celu ustalenia i wypłacenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Wszczyna się je poprzez złożenie do właściwego terytorialnie starosty wniosku o ustalenie i wypłatę odszkodowania za odebrany tytuł do nieruchomości. Dla określania wartości działek na potrzeby ustalenia w drodze decyzji administracyjnej wysokości odszkodowania przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a także przeznaczenie nieruchomości na podstawie planu miejscowego (względnie na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Nie uwzględnia się przy tym nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Kiedy wypłata

Wypłaty odszkodowania przedsiębiorca może się domagać dopiero po dniu, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna lub uprawomocniło się postanowienie sądu o podziale. Nie ma natomiast znaczenia, po upływie jakiego czasu przedsiębiorca wystąpi o wypłatę odszkodowania, roszczenie to nie ulega bowiem przedawnieniu.

Karolina Durbacz jest prawnikiem, ?w Kancelarii Prawnej Piszcz, Norek ?i Wspólnicy